나이스옥션 법원경매 수원 2024타경65944 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 953-2 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박규만 · 평가일 2024.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "동수원사거리" 남서 인근에 위치하며 주위는 단
독주택, 다세대주택, 오피스텔, 점포 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 12층 중 4층 401호로서
외벽 : 석재 및 몰탈위 페이팅 마감.
내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로서 공동주택 및 제2종근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 소로3류와 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 제2종일반주거지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 공진희)로부터 2026.01.13.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경65944 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 953-2, 4층 401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 279,000,000원

토지면적: 17.02㎡ (약 5.15평)

건물면적: 50.66㎡ (약 15.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 준공년도: 2016년

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "동수원사거리" 남서 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 점포 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 12층 중 4층 401호로, 외벽은 석재 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창호임.

이용상태: 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역: 급배수, 위생, 도시가스, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (접수일자 2022-01-12, 등기구분 갑5)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 설정되어 있지 않음.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (실질 임차인: 공 )

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-19

* 확정일자: 2020-09-23

* 배당신고일자: 2022-11-18

* 대항력: 없음

* 특이사항: 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출됨.

인수 보증금 합계: 0원. 즉, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 임차보증금이 없음.

경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (경매개시결정 채권액 265,000,000원)

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 연식(2015-2016년)의 다세대 주택은 전용면적당 약 350만원 ~ 410만원/㎡ 수준에서 거래됨.

본건은 전용면적 50.66㎡(약 15.32평)이며, 2016년 준공된 '휴림빌'(44.37㎡, 15,500만원, 2016년 준공)의 전용면적당 가격(약 349만원/㎡)을 적용 시, 약 176,700,000원 수준의 시세로 추정됨.

그러나 본건의 감정가는 279,000,000원으로, 분석된 시세 대비 약 10,000만원 이상 높아 상당한 괴리가 존재함. 이는 감정가 산정 시점과 비교 시세의 시점 차이, 또는 본건만의 개별 가치 평가가 높게 반영되었을 가능성이 있음.

상권 특성: "동수원사거리" 인근으로 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 점포 등이 혼재하는 복합 상권임.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 버스 정류장 이용이 편리하며, 상업시설이 혼재한 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

주거 환경: 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로 주거 및 상업 기능이 결합된 생활 환경임.

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 실거래 시세의 괴리: 본건 감정가(279,000,000원)가 비교 시세(약 17,670만원) 대비 현저히 높아, 높은 가격에 낙찰 시 시세 차익 확보에 어려움이 예상됨.

HUG 관련 절차: 임차인 공진희 씨에 대한 HUG의 확약서 내용 이행 과정을 모니터링할 필요가 있음. 인수 보증금이 0원이므로 금전 부담은 없으나, HUG와의 절차 진행에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 존재함.

토지이용계획 제한: 본건은 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등 다수 제한구역에 포함되어 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 중심부에 위치하며, 2016년 준공된 현대적인 도시형생활주택으로 입지 및 건물 상태는 양호함.

주택도시보증공사의 개입으로 임차인 관련 복잡한 문제는 정리되었고, 낙찰자가 추가 보증금을 인수할 의무가 없는 점(인수 보증금 0원)은 큰 장점임.

다만, 감정가와 현 시세 간의 상당한 괴리는 투자 판단 시 가장 신중하게 고려해야 할 부분으로, 감정가 기준으로 입찰 경쟁 시 높은 가격에 낙찰될 위험이 존재함.

1.7. 투자 포인트

양호한 입지 조건과 현대적인 건물로 미래 가치 상승 기대.

주택도시보증공사 주도로 임차인 문제가 정리되어 권리관계가 비교적 명확함.

감정가가 시세 대비 높게 책정되었다면, 시세 대비 저렴하게 낙찰받아 시세 차익을 얻을 기회가 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 279,000,000원이나, 주변 유사 물건의 실거래가 분석 시 시세는 약 17,670만원 ~ 20,000만원 수준으로 추정됨.

주택도시보증공사의 채권액(265,000,000원) 및 확약서 내용을 고려할 때, 낙찰자는 임차 보증금을 직접 인수할 의무는 없으나(인수 보증금 0원), HUG의 채권 회수 목적이 경매 실행의 주된 요인으로 보임.

감정가가 시세보다 현저히 높다는 점을 감안하여, 현 시세 기준 약 18,000만원 ~ 20,000만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장함.

본건의 예상 입찰가는 약 195,000,000원으로 제안하며, 이는 시세 대비 합리적인 가격으로 향후 수익성 확보를 목표로 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.