나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7960 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 1516 산방산코아루아이비타운 108동 1,2층 103호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7960 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 1516 산방산코아루아이비타운 108동 1,2층 103호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매4계 2025타경7960 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 1516 산방산코아루아이비타운 108동 1,2층 103호 | 감정가: 603,000,000원 | 최저가: 422,100,000원 | 용도: 다세대주택

1. 제주지방법원 2025타경7960 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7960 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 1516 산방산코아루아이비타운 108동 1,2층 103호

용도: 다세대주택

감정가: 603,000,000원

토지면적: 278.19㎡ (약 84.15평)

토지 지분율: 27818.93

건물면적: 52.02㎡ (약 15.74평)

건물 지분율: 5201.58

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 송OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 소재 '사계초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 학교시설, 타운하우스, 숙박시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 농촌 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 간선도로가 있어 교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

토지는 인접 도로 및 필지와 비교했을 때 대체로 등고·평탄한 부정형의 토지로 현재 공동주택 부지로 이용되고 있습니다.

지적도상으로는 남동측으로 폭 약 10M 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 송OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 소유자 겸 채무자는 이OO님으로 파악됩니다.

임의경매 절차상 일반적인 경우, 최고가 매수인이 잔금을 납부하면 채무자, 소유자의 권리 등은 소멸되고, 말소기준권리 이하의 모든 권리도 소멸되는 것이 원칙입니다.

다만, 경매 물건의 정확한 권리 분석을 위해서는 등기부등본 및 법원 경매 정보를 상세히 확인해야 하며, 명도 대상자를 파악하고 명도 관련 계획을 수립하는 것이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 인수되는 권리나 특이사항은 확인되지 않습니다.

1.4. 상권분석

대상 물건이 위치한 사계리는 산방산, 송악산, 사계해안 등 아름다운 자연 경관을 자랑하는 제주 서남부의 대표적인 관광 지역입니다.

주변에 학교, 타운하우스, 숙박시설, 공동주택 등이 혼재하여 주거 기능과 함께 관광객을 위한 상업 시설이 일부 발달해 있습니다.

농경지도 혼재되어 있어 전형적인 제주 농촌 지역의 특성을 보이면서도 관광지로서의 상권 기능이 결합된 복합적인 지역이라 할 수 있습니다.

최근 제주 지역 부동산 시장 전반의 침체 기조 속에서, 관광지 인근이라는 점은 긍정적 요인이 될 수 있으나, 지역 상권의 활성화 정도는 추가적인 현지 조사가 필요합니다.

1.5. 생활정보

건축물은 2019년 5월 30일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 2층 건물 내 1, 2층에 위치한 제103호입니다.

외벽은 제주석, 벽돌, 징크패널 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

내부에서는 기본적인 급배수, 위생 설비 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

용도는 '다세대주택'으로 이용 중이며, 건물 2층 상부에는 다락 공간이 소재하는 것으로 파악됩니다.

인근에 사계초등학교가 있어 자녀가 있는 가정의 교육 환경으로 고려될 수 있습니다.

주변에 마트, 편의점, 다양한 식당 등 기본적인 생활 편의 시설 이용에 큰 불편은 없겠으나, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

현재 제공된 정보 및 검색 결과상, 대상 물건 바로 인근에 악영향을 줄 만한 혐오 시설(대규모 산업 시설, 폐기물 처리장 등)이 직접적으로 언급되거나 확인되지 않았습니다. 다만, 서귀포시 안덕면 상천리 일대에 광역폐기물소각시설 조성 관련 논의가 있었던 점(2023.07.12)을 볼 때, 넓은 의미에서 환경 및 개발 관련 이슈를 주시할 필요는 있습니다.

가장 큰 리스크 요인 중 하나는 '임대 관계 미상'입니다. 현재 해당 물건에 거주 중이거나 임차인이 있을 경우, 명도 과정에서 시간과 비용이 추가로 소요될 수 있습니다. 이에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

토지이용계획상 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한), 경관보전지구 4등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 3등급에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한을 줄 수 있습니다.

최근 제주 부동산 시장 전반의 침체 가능성과 미분양 증가 추세(2024.11.13)는 부동산 가치 하락의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리라는 관광지의 이점과 함께, 교육 시설(사계초등학교)이 인접해 있어 주거 환경으로서의 기본적인 장점을 가지고 있습니다. 또한, 산방산 및 사계해안 등 수려한 자연환경을 배후에 두고 있습니다.

건물은 비교적 신축(2019년 준공)이며, 다락 공간까지 활용 가능하여 공간 활용도가 높습니다.

다만, 임대 관계 미확인으로 인한 명도 리스크, 개발 행위 제한 가능성이 있는 토지이용계획, 그리고 지역 부동산 시장의 전반적인 침체 가능성은 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

감정가는 6억 3백만원으로, 토지 278.19㎡와 건물 52.02㎡를 포함한 금액입니다. 시장 상황과 물건의 실제 상태를 종합적으로 고려한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. **우수한 입지**: 산방산, 용머리해안, 송악산 등 제주 대표 관광지와 인접하여 관광객 대상 임대 수익 또는 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2. **교육 환경**: 사계초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가족 단위의 실수요자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

3. **신축급 건물**: 2019년에 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉각적인 수리 비용 발생 부담이 적습니다. 다락 공간은 추가적인 활용 가치를 제공합니다.

4. **일괄 매각**: 토지와 건물을 일괄로 매각하므로 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

5. **자연 환경**: 아름다운 자연 경관 속에서 거주 또는 세컨드 하우스로 활용할 수 있는 힐링 환경을 제공합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문, 등기부 등본 및 건축물 대장 확인, 법원 자료 정밀 분석, 명도 전문가 상담 등을 통해 면밀한 추가 조사와 검토가 반드시 필요합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매4계