나이스옥션 법원경매 광주 2025타경2680 [1] 광주광역시 남구 주월동 1134 경남아파트 103동 5층506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산 · 평가일 2025.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 남구 주월동 주월중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 상업용 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 14층

외 벽: 몰탈위페인팅마감 등

창 호: 샷시창 등

이용상태

아파트

설비내역

기본 급배수, 위생 및 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지, 아파트 부지

인접 도로상태등

북측 왕복 2차선 도로를 통하여 차량 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

32.5평형 아파트

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본물건현황

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경2680 (1)

* 소재지: 광주광역시 남구 주월동 1134 경남아파트 103동 5층506호

* 용도: 아파트

* 감정가: 220,000,000원

* 건물 면적: 84.55㎡ (약 25.5평)

* 토지 면적: 33.27㎡ (약 10.06평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 감정평가요약

* 위치 및 주위환경: 광주광역시 남구 주월동 주월중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 및 상업용 건물이 혼재되어 있습니다.

* 교통 상황: 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 5층에 해당합니다.

* 이용 상태: 아파트로서 현재 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기, 지하 주차장 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 사다리형의 평지로서 아파트 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로 상태: 본건의 북측으로 왕복 2차선 도로와 접해 있어 차량 출입이 편리합니다.

* 토지 이용 계획: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 기타 참고사항: 32.5평형 아파트로 표기되어 있으나, 건물 면적은 84.55㎡입니다.

1.3. 아파트정보

* 아파트명: 경남아파트

* 주소: 광주광역시 남구 주월동 1134

* 사용승인일: 1997년 6월 3일

* 총 동수: 3개 동

* 총 세대수: 302세대

* 건축물 최고층: 20층

* 주차 대수: 총 136대 (지하 10대, 지상 3대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

* 본 물건은 광주광역시 남구 주월동에 소재하며, 주월중학교 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 대부분 아파트 단지로 구성되어 있으며, 상업용 건물도 혼재되어 주거 환경 및 생활 편의성이 양호합니다.

2.2. 교통상황

* 단지 인근에 버스 승강장이 위치하여 시내 및 외곽으로의 대중교통 이용이 편리합니다.

* 단지 북측으로는 왕복 2차선 도로가 접해 있어 차량을 이용한 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지이용계획및제한상태

* 본 물건이 속한 지역은 제3종일반주거지역으로, 용적률 및 건폐율 등에 대한 도시계획법상의 제한이 적용됩니다. 이는 아파트 등 공동주택 건설에 적합한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리내역요약

* 등기부등본상 다수의 소유권 이전, 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등 다양한 권리 관계가 확인됩니다.

* 등기부채권 총액은 208,722,843원입니다.

3.2. 말소기준권리

* 본 경매 사건의 말소기준 권리는 2022년 11월 18일에 접수된 우리은행 근저당(권리금액 169,400,000원)입니다.

* 매각이 정상적으로 완료되면, 이보다 늦게 등기된 권리들은 모두 소멸됩니다.

3.3. 인수되는권리

* 감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명확한 기재는 없습니다.

* '지상권개요: 비고:' 항목에 지상권 관련 내용이 언급될 가능성이 있으나, 현재 정보로는 명확한 인수 권리는 없어 보입니다. (권리 분석 시 반드시 최종 확인 필요)

3.4. 임차인현황

* 제공된 임차인 현황에 따르면, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 현재로서는 별도의 임차인 정보가 제공되지 않았으나, 현장 방문 시 실제 거주하는 임차인이 있는지, 있다면 그 권리 관계는 어떠한지 반드시 확인해야 합니다.

* 만약 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 해당 임차인의 대항력 유무 및 보증금 회수 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

* 본 물건이 위치한 주월동 일대는 주거지 내 상업시설이 비교적 잘 발달되어 있어, 마트, 병원, 은행, 식당 등 생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 혐오시설

* 현재 제공된 정보만으로는 본 물건지 주변에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 존재한다는 구체적인 정보는 없습니다.

* 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 경매 예정 물건에 대한 현장 조사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거편의시설

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등 기본적인 부대시설이 마련되어 있습니다.

* 주변 상업시설 및 주거지 내 편의시설 이용이 용이하여 일상생활에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

* 본 물건지 인근에는 주월중학교가 위치하고 있습니다.

* 단지 주변에 초등학교 및 고등학교 등 다른 교육 시설의 존재 여부에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관련리스크

* 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 권리분석 상 나타나지 않는 유치권, 법정지상권 등의 잠재적 권리 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 실제 점유자(임차인 등)의 대항력 유무를 현장 조사로 확인해야 합니다.

6.2. 물리적리스크

* 본 아파트는 1997년에 사용승인되어 약 29년 정도 경과한 노후 아파트입니다. 따라서 향후 건물 유지보수 및 설비 교체 등에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 주변환경리스크

* 상업시설이 혼재된 지역의 특성상 소음, 교통 혼잡 등의 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 혐오시설 존재 여부 또한 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.

7. 종합의견

* 본 물건은 광주광역시 남구 주월동에 위치한 경남아파트 103동 5층 506호로, 1997년에 준공된 아파트입니다.

* 경매 물건으로서 권리 상 인수 부담이 적고, 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 하지만 아파트의 노후화, 면적 표기상의 혼선 가능성, 그리고 주변 환경(혐오시설 유무 등)에 대한 추가적인 조사 및 현장 확인이 반드시 필요합니다.

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적 표기상 차이가 있어 시세 파악에 신중을 기해야 하며, 이를 바탕으로 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자포인트

* 광주광역시 남구라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 등기부상 명확한 인수 권리가 없어 권리 분석이 비교적 용이합니다.

* 84.55㎡ (약 25.5평)의 면적으로 일반적인 실수요자에게 매력적인 크기입니다.

9. 예상입찰가

* 감정가: 220,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 제공된 JSON 정보상, 59.88㎡ (약 18평) 면적의 거래 사례가 2026년 5월 130,000,000원, 160,000,000원, 2026년 6월 120,000,000원에 있었습니다.

* 본 물건의 면적은 84.55㎡ (약 25.5평)으로, 상기 59.88㎡ 거래 사례와 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 84.55㎡ 면적의 최근 임대차 사례로는 2025년 4월 보증금 20,000,000원, 2025년 6월 보증금 1,000,000원 및 월세 600,000원이 있습니다.

* 84.55㎡의 최근 매매 사례는 2026년 6월 120,000,000원(2층)에 거래된 것이 있으나, 이는 감정가 및 본 물건의 층수(5층)와 차이가 있어 시세 판단에 신중이 필요합니다.

* 59.88㎡ 거래가(160,000,000원)를 단순 면적 비율(84.55㎡ / 59.88㎡ ≈ 1.41)로 환산 시 약 225,600,000원으로 추정되지만, 실제 시장가와는 차이가 있을 수 있습니다.

* 따라서 84.55㎡의 정확한 현 시세 파악을 위한 추가적인 현장 조사 및 실거래가 확인이 필수적입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 명확한 84.55㎡ 면적의 최신 시세 정보가 부족하여 정확한 예상 입찰가 산정에 어려움이 있습니다.

* 감정가는 220,000,000원입니다.

* 인수할 권리가 없고, 84.55㎡(약 25.5평)의 적정 면적을 고려할 때, 시세 수준에 따라 입찰가를 결정해야 합니다.

* 보수적인 접근으로는 감정가의 80% 수준부터 시작하여, 시세 조사 결과를 바탕으로 상향 조절하는 것이 좋습니다.

* 현재 시점에서의 잠정적 예상 입찰가 범위: 176,000,000원 ~ 198,000,000원 (본 범위는 현장 조사 및 정확한 시세 분석 후 반드시 조정되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.