나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32611 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 208-6 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람동행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설, 관공서 등이 소재하여 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제3층 제305호로서,
외벽 : 석재 마감 등
내벽 : 몰탈 마감 등
바닥 : 콘크리트 마감 등
창호 : 강화유리, 새시창호 등임.

이용상태

근린생활시설(공실)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지이며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남측으로 왕복6~7차선, 북측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로에 접하며, 동측으로 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

208-6 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(2015-03-27)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32611 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 208-6, 3층 305호

신주소: 전라남도 나주시 빛가람로 745 (에스비 빛가람 빌딩)

용도: 근린생활시설 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 업무시설)

감정가: 184,000,000원

토지 면적: 60.80㎡ (약 18.4평)

건물 면적: 141.83㎡ (약 42.9평)

총 층수: 지하 1층 / 지상 5층 중 3층

구조: 철근콘크리트구조

이용 상태: 공실

매각 구분: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 광주개인택시신용협동조합

1.2. 건물 상세 정보

본 건물은 철근콘크리트구조로 지하 1층, 지상 5층 규모이며, 본건은 3층 305호입니다.

건물 외벽은 석재 마감, 내벽은 몰탈 마감, 바닥은 콘크리트 마감, 창호는 강화유리 및 새시창호로 마감되었습니다.

위생 및 급·배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 연면적은 4006.04㎡(약 1212.0평)이며, 건폐율 74.00%, 용적률 296.69%입니다.

총 26개의 호실로 구성되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치하며, '빛가람동행정복지센터' 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설, 관공서 등이 밀집해 있어 행정 및 상업 기능이 집중된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 출입이 용이하며, 남측으로는 왕복 6~7차선, 북측으로는 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다. 동측으로는 보행자 도로가 있어 접근성이 좋습니다.

인근에 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로1류, 소로2류, 중로2류에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구에 포함되어 있으나, 상업지역에서의 일반적인 개발 및 이용에는 큰 제약이 없을 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2014년 9월 12일 접수된 광주개인택시신용협동조합의 근저당권(채권액 156,000,000원)입니다.

이후 접수된 압류(광주세무서, 광주광역시, 나주시) 및 임의경매 개시 결정(광주개인택시신용협동조합) 등 모든 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 경매 절차가 완료되면 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 인수해야 할 부담스러운 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.

이는 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이 없음을 의미합니다. 별도로 대항력 있는 임차인에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 중심 상업지구

본 물건이 소재한 나주 혁신도시는 공공기관과 다양한 기업들이 입주하여 계획적으로 조성된 지역으로, 상업 시설 역시 활발하게 들어서 있습니다.

'빛가람동행정복지센터', '나주우체국' 등 주요 관공서가 인접해 있어 관공서 방문객 및 관련 업종 종사자들을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 상가 공실 문제

최근 보도에 따르면 나주 혁신도시를 포함한 광주·전남 지역의 상가 공실률이 높은 것으로 나타났습니다. 특히 나주 혁신도시의 중심상업지역 상가 공실률이 43.4%에 달하며, 3층 이상 상가의 경우 공실률이 더욱 높게 조사되었습니다. 이는 상가 공급 과잉 및 인구 유입 목표치 미달 등이 원인으로 분석됩니다. 본 물건 또한 현재 공실 상태로, 이러한 상권 전반의 공실 리스크를 고려해야 합니다.

4.3. 잠재적 가치

그럼에도 불구하고, 본 물건은 상업지역에 위치하며 제1,2종 근린생활시설 및 업무시설로 활용 가능한 잠재력을 가지고 있습니다. 주변의 꾸준한 수요와 더불어, 공실 해소 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 행정 시설

'빛가람동행정복지센터', '나주우체국' 등 공공기관이 인접해 있어 행정 업무 처리가 용이합니다.

5.2. 교통 및 접근성

남측 대로변 및 북측 도로에 접하고, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 수월합니다.

5.3. 주변 시설

'빛가람 전망대'와 같이 지역의 랜드마크 역할을 하는 시설들이 있어 문화 및 여가 활동도 가능합니다. 또한, '빛가람 꿈자람센터'와 같은 아동 및 가족 복지 시설이 개관하여 정주 여건이 개선되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

나주 혁신도시 전체적으로 높은 상가 공실률이 문제점으로 지적되고 있습니다. 본 물건 역시 현재 공실 상태이므로, 임차인 모집 및 공실 해소에 상당한 시간과 노력이 필요할 수 있습니다.

6.2. 상권 경쟁 심화

신규 상가 공급 및 주변 상권 변화에 따른 경쟁 심화 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 지역 경제 요인

혁신도시 인구 목표치 미달 등 지역 경제 활성화가 상권에 미치는 영향도 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시의 핵심 지역에 위치한 근린상가 건물로, 풍부한 유동인구와 관공서 접근성이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되어 명도 및 소유권 이전 과정이 깔끔할 것으로 예상됩니다. 다만, 나주 혁신도시 내 높은 상가 공실률은 본 물건의 주요 리스크 요인이며, 임차인 유치 및 공실 해소를 위한 전략 수립이 필수적입니다. 현재 공실 상태는 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하여 적극적인 운영을 통해 수익을 창출할 수 있는 기회로 활용될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 나주 혁신도시의 중심 상권에 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 관공서 및 상업시설이 밀집한 지역으로 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회입니다.

* 권리 분석상 명도가 깔끔하여 투자 리스크가 낮습니다.

* 공실 상태이므로, 직접 운영 또는 적극적인 임차인 유치를 통해 초기 수익률 개선이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 184,000,000원을 기준으로 하되, 나주 혁신도시의 높은 상가 공실률, 향후 임대 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 임차인의 보증금이 없으므로, 낙찰 후 명도 비용 외 추가적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 최근 거래 사례, 공실률 현황 등에 대한 심층적인 추가 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.