나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20816 [1] 전북특별자치도 익산시 황등면 황등리 359-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 황등면 황등리 소재 “황등면 행정복지센터”
남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 및 석재공장 등이 소재하는
지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 농로, 간선도로 및 버스승강장이
소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

일련번호2) 대체로 사다리형의 평지로서 조사일 현재 ""주거용 건부지""로 이용중임.
일련번호3) 대체로 사다리형의 평지로서 조사일 현재 대부분 ""주거나지"" 상태임.

인접 도로상태

일련번호2) 남측으로 폭 약 3~4미터 내외의 도로와 접함.
일련번호3) 북서측으로 폭 약 3~4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2,3) 도시지역,제1종일반주거지역,가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 일련번호2) 대상물건 일부 지상에 후첨 ""사진용지""와 같이 철거 등이
용이한 철구조물이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1) 목조 강판기와지붕 단층으로서,
외벽 : 시멘트몰탈 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 새시창 등 마감임.

이용상태

1) 주택으로 이용중임.

설비내역

1) 대상물건에 기본적인 위생설비 및 급ㆍ배수설비 되어 있으며, 난방설비 되어
있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조(기호㉠~㉥) 바람.

공부와의 차이

1) 대상물건 건물의 공부상 지붕 구조는 ""시멘트기와지붕""이나 현황 ""강판기와지붕""
임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1. 지붕구조는 공부상 '시멘트기와지붕'이나 현황은 '강판기와지붕'임
3. 목록2. 지상에 철거가 용이한 철구조물은 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20816 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 황등면 황등리 359-2

용도: 단독주택

감정가: 66,941,400원

토지면적: 445.90㎡ (약 134.88평)

건물면적: 46.30㎡ (약 14.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 황등면 황등리 소재 “황등면 행정복지센터” 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 농경지, 단독주택 및 석재공장 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 농로, 간선도로 및 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편입니다.

* 형태 및 이용상태

토지(일련번호 2, 3)는 대체로 사다리형의 평지로서 조사일 현재 주거용 건부지 및 나지 상태로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

토지(일련번호 2)는 남측으로 폭 약 3~4미터 내외의 도로와 접하며, 토지(일련번호 3)는 북서측으로 폭 약 3~4미터 내외의 도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역(2024-08-16)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

전주지방법원 군산지원의 강제경매개시결정(2025타경20816), 권리자: 전북신용보증재단, 접수일자: 2025-04-23

* 등기부 요약

* 소유권 이전 (진병문, 2020-09-03, 협의분할에 의한 상속)

* 강제경매 (전북신용보증재단, 41,939,365원) - 말소기준권리

* 가압류 (전북은행, 38,776,358원)

* 총 등기부채권액 (말소기준권리 이하)

41,939,365원 (전북신용보증재단) + 38,776,358원 (전북은행) = 80,715,723원

* 임차인 현황

* 임차인: 장 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 1983-07-27, 대항력 있음)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 결과

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 법원에서는 인수할 보증금이 없는 것으로 판단하였습니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원임에도 대항력을 보유한 임차인에 대해서는 명도 시 주의가 필요합니다. 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 거래 사례 분석 (JSON 기반)

제공된 주변 연립, 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 29일 거래: 47.46㎡ (약 14.35평) 다세대주택, 1990년 건축, 1,900만원.

* 2026년 6월 25일 거래: 69.02㎡ (약 20.88평) 다세대주택, 2013년 건축, 15,000만원.

* 2025년 10월 29일 거래: 63.48㎡ (약 19.20평) 연립주택, 1986년 건축, 4,000만원.

* 분석

제공된 최근 거래 정보는 다세대 및 연립주택으로, 본 건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 그러나 거래 가격이 건축 연도, 면적, 건물 유형에 따라 큰 편차를 보임을 알 수 있습니다. 특히, 2013년 건축된 69.02㎡ 다세대가 15,000만원에 거래된 점은 비교적 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 반면, 1990년 건축된 47.46㎡ 다세대가 1,900만원에 거래된 사례는 노후화에 따른 가격 하락이 두드러짐을 보여줍니다. 본 건 단독주택의 건물 사용승인일이 1945년으로 매우 오래되었음을 감안할 때, 노후화가 심각한 유사 연식의 건물 거래 가격 및 감정가와의 비교 분석이 중요합니다. 또한, 넓은 토지 면적(445.90㎡)은 건물 가치 외에 토지 가치를 높게 평가할 수 있는 요소입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

황등면 행정복지센터가 인접하여 기본적인 행정 및 공공 서비스를 이용하기에 편리합니다.

* 주거 환경

주위가 농경지, 단독주택, 석재공장 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 전원적 성격과 일부 산업 시설이 혼재된 복합적인 형태를 띱니다. 석재공장 등으로 인한 소음이나 분진 발생 가능성은 잠재적 고려 사항입니다.

* 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하고 인근 도로망을 통해 지역 내 이동이 용이하며, 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

장복동 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 법원으로부터 인수 보증금이 없는 것으로 판단되었으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있는 위험 요인입니다.

* 건물 노후화

건물의 사용승인일이 1945년으로 매우 오래되어 건물 자체의 노후도가 심각할 것으로 예상됩니다. 이에 따른 대대적인 수리, 리모델링 또는 신축에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 공부와의 차이

건물의 지붕 구조가 공부상 ‘시멘트기와지붕’이나 현황은 ‘강판기와지붕’으로 상이합니다. 이는 추후 건축물대장 등 공부 정리가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물

목록2. 지상에 철거가 용이한 철구조물이 매각에서 제외됩니다. 이는 명도 시 철거 관련 추가적인 사항이 발생할 수 있음을 시사합니다.

* 채권 총액

등기부상 채권 총액(80,715,723원)이 감정가(66,941,400원)를 초과합니다. 이는 채권 회수를 위한 경매 절차가 진행되었음을 보여주지만, 자칫 유찰될 경우 추가적인 경매 절차나 가격 조정이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 보유한 단독주택으로, 향후 토지 개발 또는 재건축을 통한 가치 상승 잠재력이 있는 것으로 판단됩니다. 그러나 건물의 극심한 노후도, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원), 공부와의 차이 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 특히, 대항력 있는 임차인과 관련된 명도 문제에 대한 철저한 법률 검토 및 현장 조사가 선행되어야 합니다. 감정가가 토지 가치를 제대로 반영하고 있는지, 또한 인근 유사 부동산의 실거래가와 비교하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 가치 잠재력

445. 90㎡ (약 134.88평)의 넓은 토지는 향후 건축, 개발 또는 용도 변경을 통해 상당한 부가가치를 창출할 수 있는 핵심 자산입니다.

* 입지 개선 가능성

황등면 행정복지센터 인근이라는 점, 그리고 도시지역 내 제1종일반주거지역으로 지정된 점은 향후 지역 개발 및 기반 시설 확충 시 수혜를 받을 가능성이 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 높은 토지 가치

건물의 면적이 작고 노후화가 심해 감정가가 주로 토지 가치를 중심으로 책정되었을 가능성이 높습니다. 실질적인 토지 가치를 재평가한다면 추가적인 투자 매력이 발생할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 66,941,400원

* 인수 보증금: 0원

* 주요 고려 사항:

* 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 불확실성 및 관련 제반 비용 발생 가능성.

* 건물의 극심한 노후화로 인한 수리 또는 신축에 대한 상당한 추가 비용 발생 예상.

* 등기부상 총 채권액이 감정가를 상회하여 경매 무산 가능성 또는 채권자의 적극적인 경매 진행 의지 파악 필요.

* 넓은 토지 면적의 잠재적 가치.

* 예상 입찰가 범위:

상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이는 약 46,850,000원 ~ 60,250,000원 범위에 해당합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 방문을 통한 건물 상태 정확히 파악, 대항력 있는 임차인과의 법률적 관계 심층 분석, 그리고 주변 시세 변동 추이 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.