나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20819 [1] 전북특별자치도 익산시 어양동 652-1 부영아파트 108동 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 어양동 소재 ""익산초등학교"" 북동측 인근에 위치하며,
부근은 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 무왕로20길이 소재하여 전반적인
대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 중 제11층 제1102호로서,
외벽: 시멘트모르타르위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감,
천장: 벽지 등 마감,
바닥: 장판 및 타일 마감,
창호: 새시이중창입니다.

이용상태

""아파트"" 로 이용중입니다.

설비내역

본건 아파트는 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비,
도시가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄하며, ""대(아파트부지)"" 로
이용중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 개설되어 있는 폭 약 8~10미터 정도의 도로를 통해 진·출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 전북특별자치도 익산시 어양동 652-1 부영아파트 108동 11층1102호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 군산지원 2025타경20819 (1)이며, 감정가는 94,000,000원입니다.

토지면적은 27.08㎡ (약 8.19평)이고, 토지지분 또한 27.084㎡ (약 8.19평)입니다. 토지 제시외면적은 없습니다.

건물면적은 49.80㎡ (약 15.06평)이며, 건물지분은 49.8㎡ (약 15.06평)입니다. 건물 제시외면적은 없습니다.

매각대상은 토지와 건물이 일괄매각이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 서OOOOOOOOOO이며, 특이사항으로는 대항력 있는 임차인과 공동담보 물건이 있습니다. 특별한 주의사항은 명시되지 않았습니다.

1.1. 입지조건

본건은 전북특별자치도 익산시 어양동 소재 "익산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 있고 무왕로20길이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 중 제11층 제1102호이며, 외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 천장은 벽지 마감, 바닥은 장판 및 타일 마감, 창호는 새시 이중창으로 구성되어 있습니다.

토지는 사다리형의 대지로서 아파트 부지로 이용 중이며, 인접 도로와 대체로 평탄한 상태입니다.

본건으로 진출입하는 도로는 북측과 서측에 폭 약 8~10미터의 도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로1류(폭 10~12m), 소로2류(폭 8~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황에 따르면, 한국토지주택공사 임차인이 보증금 85,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다. 전입일자는 2018년 10월 15일, 확정일자는 2018년 10월 5일이며, 배당신고일자는 2022년 5월 2일입니다. 해당 임차인은 대항력이 있습니다.

집합건물 등기부 요약본에 따르면, 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

을구 8번 주택임차권(한국토지주택공사, 85,000,000원, 2018.10.15 전입, 2018.10.05 확정)은 '인수'로 기재되어 있습니다.

말소기준권리는 을구 7번 근저당권(2020년 8월 27일 접수, 12,000,000원)입니다.

이 외에 소유권 이전, 압류, 강제경매 등이 등기되어 있으며, 이들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 97,000,000원입니다.

특수물건정보로는 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)의 존재와 공동담보 물건이라는 점이 언급되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 단지 인근의 익산초등학교는 주변 유동인구 형성에 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 익산1차부영아파트 단지 내에 위치하며, 1998년 5월 2일에 사용 승인된 아파트입니다.

총 8개동, 1185세대로 구성되어 있으며, 본건은 108동 11층에 해당합니다.

전용면적은 49.80㎡ (약 15.06평)이며, 분양면적에 대한 명확한 정보는 제공되지 않았습니다.

총 15층 건물이며, 본건은 11층에 소재합니다.

아파트 단지 전체 주차 대수는 549대(지상 4대, 지하 16대)로 기재되어 있으나, 이는 단지 전체 정보로 개별 호실의 주차 공간은 별도 확인이 필요합니다.

주변에는 익산초등학교가 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)이 존재한다는 점입니다. 해당 임차인은 85,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 전입일자 및 확정일자를 통해 대항력을 갖추고 있습니다.

등기부등본상 '인수'되는 권리로 기재되어 있어, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

다만, 물건명세서에 제출된 확약서에 따르면, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 기존 임대인에게 임대차 승계에 대한 이의제기를 하여 매수인에게 임대인의 지위가 승계되지 않도록 하고 잔존 보증금을 청구하지 않겠다는 내용이 포함되어 있습니다. 이 확약서의 법적 유효성 및 효력 범위에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

지도상 검색 결과, 본건 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 익산시에 위치한 아파트로, 입지, 건물 구조, 주변 환경 면에서 무난한 편입니다. 감정가는 9,400만원으로 책정되었으며, 최근 실거래가와의 비교 분석이 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하고 관련 확약서가 제출된 점은 권리 분석 시 가장 중요한 고려 사항이며, 해당 확약서의 법적 효력 검토를 최우선으로 진행해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

최근 실거래가와 비교 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

안정적인 주거 환경과 기본적인 생활 편의시설 접근성이 확보되어 있습니다.

대항력 있는 임차인 관련 확약서가 제출되어, 해당 효력이 인정된다면 인수되는 임차 보증금 부담이 없을 수 있어 권리 관계가 비교적 명확해질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 94,000,000원입니다.

최근 실거래 사례를 분석해보면, 유사한 면적(49.8㎡)의 11층 매물이 2026년 6월 1일에 75,000,000원에 거래되었습니다. 9층 매물은 83,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 85,000,000원은 제출된 확약서로 인해 낙찰자가 인수하지 않을 가능성이 높습니다.

따라서, 최근 실거래가 상단인 83,000,000원 또는 그 이상을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

제출된 확약서의 법적 효력을 철저히 검토한 후, 경쟁 상황 및 향후 시세 변동 가능성을 고려하여 보수적으로는 75,000,000원부터 공격적으로는 85,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 78,000,000원 ~ 85,000,000원 (법적 검토 결과 및 현장 조사 후 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.