나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20797 [1] 전북특별자치도 익산시 중앙동3가 7-9 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서원감정 · 평가일 2025.05.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 중앙동3가 소재 ""KB국민은행"" 서측 인근에 위치하는 일단의 토지로, 주위는 익산역 주변 기존중심상업지대입니다.

교통상황

익산역 인근에 소재하며 주변에 간선도로망 정비되어 있고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제 지역으로 접근성 및 대중교통여건 양호합니다.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 지역에 소재하는 사다리형 유사한 토지로 2필일단으로 상업용건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건토지 남서측으로 폭 약 25M내외의 대로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3)은 도시지역, 일반상업지역(2021-11-15), 방화지구(2021-11-15), 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2020-02-17)에 해당됩니다.

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

토지기호3)의 의뢰 및 등기사항증명서상 면적은 77평으로 표기되어 있으나, 토지대장상 면적은 254.5㎡인바, 이는 부동산 현황에 대한 표기방법이므로 대장상 면적을 표기합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물기호2)는 철골철근콘크리트 평슬래브지붕 3층건로
- 외벽: 시멘트몰타르위 페인트 및 판넬 마감,
- 내벽: 시멘트몰타르위 페인트 및 인테리어마감,
- 창호: 샤시창입니다.

이용상태

지하층: 공실, 1층: 판매점 및 공실, 2층: 한의원, 3층: 공실 상태입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 소화전설비, 차량리프트설비 등이 조사되었습니다.

부합물 및 종물

본건 건물의 종물 및부합물 성격의 제시외건물 ㄱ~ㄷ)이 소재합니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물및 건물 옥상에 소재하는 카리프트탑, 계단실 포함
2. 목록3 토지의 등기사항증명서상 면적은 77평으로 표기되어 있으나, 토지대장상 면적은 254.5㎡임

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건 기본사항

사건번호: 군산지원 2025타경20797 (1)

물건종별: 토지 및 건물

소재지: 전북특별자치도 익산시 중앙동3가 7-9

용도: 근린시설

감정가: 2,047,944,800원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 박OO

1.1. 2. 면적 및 규모

토지면적: 581.85㎡ (약 176.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1567.39㎡ (약 474.16평)

건물 제시외면적: 40.00㎡

건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설 (cite:7)

건축 구조: 철골철근콘크리트조, 평슬래브 지붕 (cite:7)

건물 층수: 지하 1층, 지상 3층

1.1. 3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공유물분할 경매, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 및 건물 옥상에 소재하는 카리프트탑, 계단실 포함.

2. 목록3 토지의 등기사항증명서상 면적은 77평으로 표기되어 있으나, 토지대장상 면적은 254.5㎡임.

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 익산시 중앙동3가 소재 KB국민은행 서측 인근에 위치하며, 익산역 주변의 기존 중심상업지대입니다. (cite:1)

1.2. 2. 교통 접근성

익산역 인근에 소재하며 주변에 간선도로망이 잘 정비되어 있습니다. 또한, 인근에 버스정류장이 소재하여 지역 접근성 및 대중교통 이용이 양호합니다. (cite:1)

1.2. 3. 토지 및 도로 상태

인접지와 등고평탄한 지역에 소재하는 사다리형 유사 토지입니다. 본건 토지 남서측으로는 폭 약 25M 내외의 대로에 접하고 있습니다.

1.2. 4. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)에 해당되며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 임차인 현황

* 임차인: 송정의

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 1,900,000원

* 전입일자(사업일자): 2016-06-29

* 대항력: 있음

* 비고:

* 임차인: 정창우

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2005-07-13

* 대항력: 있음

* 비고:

1.3. 2. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보 기준)

* 금액이 미상인 임차인이 있거나, 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 3. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 소유권이전 (박헌철, 1982-05-26)

* 협의분할에 의한 상속 (박상균 외 4명, 2012-07-13)

* 임의경매 (박종균, 2025-04-24, 말소기준권리)

* 건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (박상균 외 4명, 1998-07-30)

* 임의경매 (박종균, 2025-04-24, 말소기준권리)

1.3. 4. 말소기준권리 및 소멸되지 않는 권리

말소기준권리: 2025-04-24 접수된 임의경매 (박종균).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. (단, 대항력 있는 임차인은 보증금 인수 여부에 따라 달라질 수 있습니다.)

1.4. 상권분석

* 본 물건은 익산역을 중심으로 형성된 구도심 상권에 위치하고 있습니다. (cite:1, cite:3)

* KB국민은행, 익산세무서 등 관공서와 금융기관이 밀집해 있으며, 다양한 소매점, 식당, 서비스업종이 운영되고 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다. (cite:1)

* 주변에는 다양한 규모의 상업시설이 밀집해 있으며, 1층에는 주로 소매점이나 음식점, 상층부에는 사무실이나 기타 근린생활시설이 입점해 있는 경우가 많습니다. (cite:2)

* 최근 KTX 익산역 개통 이후 역세권 효과로 인해 일부 상권이 활성화되고 있다는 분석이 있습니다. (cite:2, cite:5, cite:16, cite:23)

* 다만, 최근 일부 기사에서는 구도심 상권이 침체되어 있으며 공실률이 높은 편이라는 내용도 있어, 전반적인 상권 활성화 정도에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. (cite:2, cite:3, cite:8, cite:10, cite:19)

* 익산시에서는 중앙동 일대 도시재생 사업 등을 통해 상권 활성화를 추진하고 있습니다. (cite:5, cite:30)

1.5. 생활정보

* 교통: 익산역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리합니다. (cite:1)

* 편의시설: KB국민은행, 익산시청, 우체국 등 주요 관공서 및 금융기관이 인근에 위치하여 행정 및 금융 업무 처리가 용이합니다. (cite:3) 또한, 익산역 주변으로 병원, 약국, 마트, 식당 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. (cite:3)

* 교육시설: 익산중앙초등학교, 이리공업고등학교 등이 인근에 위치합니다. (cite:3, cite:26, cite:27)

* 혐오시설: 본 물건지 주변으로 유흥업소나 유해시설 등 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. (cite:4) 해당 지역은 중심상업지구로 개발되어 있어 일반적으로 주거 및 상업 환경이 양호한 편입니다. (cite:4)

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 송정의(2016.06.29 전입) 및 정창우(2005.07.13 전입) 두 명의 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다. 이들의 보증금 중 인수되는 금액이 있다면 명도 진행 시 예상치 못한 추가 비용이나 명도 저항이 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원으로 제시되었으나, 실제 인수 여부 및 금액은 재확인 필수)

* 토지 면적 상이: 목록3 토지의 등기사항증명서상 면적(77평)과 토지대장상 면적(254.5㎡)이 상이합니다. 이는 추후 재산권 행사 시 혼란이나 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 면밀한 확인이 필요합니다. (cite:7)

* 건물 제시외 물건: 카리프트탑, 계단실 등 제시외 건물도 일괄매각 대상에 포함되어 있어, 해당 부분에 대한 인수 및 관리가 필요합니다.

* 공유물분할 경매: 본 경매는 공유물분할을 위한 경매로, 내부 공유자 간의 복잡한 이해관계가 존재할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 익산시의 중심상업지역 내 익산역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖춘 근린시설 건물입니다. KTX 익산역을 중심으로 유동인구가 풍부하고, 주변의 상업 및 행정 인프라가 잘 갖추어져 있어 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 토지 면적에 대한 공부상 차이가 있는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 지하층 및 3층 공실, 1층 일부 공실 상태 등 현재 건물 이용 현황을 고려할 때, 효과적인 임차 활성화 방안 수립이 중요합니다.

종합적으로 볼 때, 안정적인 임대 수익과 더불어 장기적인 관점에서 익산역 주변 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다. 다만, 명도 및 권리관계 분석에 신중을 기해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 익산역 초역세권, 중심상업지구 위치로 뛰어난 접근성과 배후수요 확보.

* 지역 개발 잠재력: 익산시의 도시재생 사업 등 구도심 활성화 정책 수혜 기대. (cite:5, cite:30)

* 다용도 활용 가능: 제2종근린생활시설로 다양한 업종의 임대 수익 창출 가능.

* 넓은 대지 면적: 581.85㎡(약 176평)의 대지 면적으로 건축 및 활용도가 높음.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 2,047,944,800원

* 인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보 기준)

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위에서 분석된 대항력 있는 임차인, 토지 면적 차이, 건물 공실률 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

일반적으로 이러한 유형의 물건은 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 명도 난이도, 건물 내부 상태, 공실 해소 가능성, 주변 시세 및 향후 시장 전망 등을 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다.

상세한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 정확한 명도 가능성 분석, 임대 수익률 및 투자 수익률 계산, 그리고 주변 유사 부동산의 최근 거래 사례 및 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.