나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10322 [1] 경상남도 창녕군 대합면 내울리 1044 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2025.07.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 대합면 내울리소재 망동재 서측 인근에 위치하며 부근은 취락, 농경지, 임야 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 동측하향 경사지세내 부정형의 토지로서 휴경지 및 일부 지상에 분묘 소재함.

인접 도로상태

지적도상 남서측으로 지목 '도로'인 토지가 소재하나 수풀, 잡목등 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 휴경지임. 지상에 분묘 소재하는 바, 최저매각가격은 이에 영향받는 가격임. 육안으로 식별치 못한 분묘 소재할 수 있음. 토지의 정확한 위치, 경계 등의 확인은 지적측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 밀양지원 2025타경10322 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창녕군 대합면 내울리 1044

용도: 전 (농지)

토지면적: 2235.00㎡ (약 676.1평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

감정가: 42,840,000원

1.3. 매각 대상

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 창녕군 대합면 내울리 망동재 서측 인근에 위치하며, 주변은 취락, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

지적도상 남서측으로 지목 '도로'인 토지가 소재하나, 현재 수풀과 잡목으로 뒤덮여 있어 통행에 장애가 있을 수 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(2022-12-12)으로 모든 축종 사육이 제한됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1.소유권 및 권리관계

소유권 이전: 최진희 (1994-12-23)

가압류: 롯데카드 (2024-09-23, 8,143,662원)

강제경매: 신한카드 (2025-04-23, 21,111,103원)

총 채권액(등기부상): 29,254,771원

3.1. 2.말소기준권리

가압류 (롯데카드, 2024-09-23)

3.2. 인수되는 권리

특별히 인수되는 권리는 확인되지 않았습니다. 그러나 분묘 소재로 인해 분묘기지권이 성립될 여지가 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 간주될 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원. 임차인은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 토지는 농경지, 임야, 일부 취락이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 대규모 상업 시설이나 상권이 형성된 지역은 아닙니다. 다만, 창녕대합미니복합타운 조성사업이 추진 중이거나 일부 진행되어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

주변에 대중교통이 보통 수준으로 있으며, 농경지와 임야가 혼재된 지역 특성상 편의시설 접근성은 높지 않을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

6.2. 지장물 (분묘)

토지 지상에 분묘가 소재하고 있으며, 육안으로 식별되지 않는 분묘가 추가로 존재할 수 있습니다. 이는 최저매각가격 산정에 영향을 미쳤으나, 추후 분묘 처리에 따른 추가 비용이나 분묘기지권 성립 가능성으로 인한 권리 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 경계 및 현황

토지의 정확한 위치, 경계 등은 지적 측량을 통해 확인이 필요합니다. 본 토지는 현재 휴경지 상태입니다.

6.4. 기타 제한사항

본 토지는 보전관리지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 대합면 내울리에 위치한 농지(전)입니다. 감정가는 42,840,000원이며, 토지 면적은 2235.00㎡ (약 676.1평)입니다. 권리상 특별한 인수 사항은 없으나, 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 토지 지상에 분묘가 다수 소재하여 분묘기지권 성립 가능성 등의 부담이 존재합니다. 또한, 정확한 토지 경계 확인을 위한 지적 측량이 요구됩니다. 인근 지역에서 창녕대합미니복합타운 조성사업 등이 추진되어 향후 개발 가능성을 지니고 있으나, 농지법 규제 및 분묘 문제 해결이 우선 과제로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 장기적인 지역 개발 가능성: 창녕대합미니복합타운 조성사업 등 주변 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 농지 활용 잠재력: 적절한 농업 경영 계획 수립 시 농지로서의 생산성을 활용할 수 있습니다.

* 분묘 관련 협의 가능성: 분묘 소재자에 대한 협의를 통해 분묘 문제를 해결하고 토지를 활용할 수 있는 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 농지취득자격증명 요건, 지상 분묘 소재 및 분묘기지권 성립 가능성, 정확한 지적 측량 필요성 등 여러 변수로 인해 정확한 예상 입찰가 산정에 어려움이 있습니다. 신중한 현장 조사를 통한 가치 평가 및 해당 지역의 개발 계획, 분묘 관련 권리 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

검색 결과, 해당 지역(창녕군 대합면)에 생활폐기물소각시설, 축산 관련 시설, 도축장, 하수·분뇨처리장 등과 같은 특정 혐오시설이 인근에 집중되어 있다는 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 농경지와 임야 지역의 특성상 잠재적인 개발 또는 산업 시설 유치 가능성은 상존합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.