나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10302 [1] 경상남도 밀양시 산내면 송백리 384 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①~⑧은 경상남도 밀양시 산내면 송백리 소재 '미라복지회관' 남동측 인근에 위치하는
토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 ①,②,③,⑥,⑦,⑧까지 차량접근 가능, 기호 ④,⑤까지 차량접근 불가능하며 관내
대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

- 기호 ①,④,⑤,⑥,⑦,⑧ : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 '휴경지' 상태임.
- 기호 ② : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 '도로' 상태임.
- 기호 ③ : 완경사 지세 내 사다리형 토지로서 '도로' 상태임.

인접 도로상태

- 기호 ① : 지적도 상 맹지이나 남서측으로 콘크리트 포장도로(기호 ③) 소재함.
- 기호 ②,③ : 본건이 도로임.
- 기호 ④,⑤ : 지적도 상 맹지임.
- 기호 ⑥,⑦ : 본건 북동측으로 콘크리트 포장도로 소재함.
- 기호 ⑧ : 본건 남서측으로 콘크리트 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 ①~⑧ 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역
소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>.

제시목록 외의 물건

- 기호 ①,④~⑧ 지상에 제시외 수목 다수 소재하나 장기 휴경으로 경제적 가치 희박한
것으로 판단되는 바 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에 포함하여 평가
하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ⑥ 지상에 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 구축물(관정) 소재하여
개략적으로 실사 후 평가하되, 제시외 구축물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을
미칠 경우 토지가격은‘토지건물 감정평가명세표’상 비고란에 부기하였으니 참고하시기
바람.

공부와의 차이

기호 ②,③의 제시목록 상 지목은 '답'이나 현황 '도로' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

기호 ①~⑧은 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는
지적측량이 필요할 것으로 판단되며 측량결과에 따라 이용상황 및 점유현황이 다소 상이할
수 있으니 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 구축물(6-1) 포함. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함. [목록1,4~8] 제시외 수목 다수 소재하나 장기 휴경으로 경제적 가치 희박한 것으로 판단되는 바, 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에 포함하여 평가함(감정평가서 참조). [목록2,3] 공부상 지목은 '답'이나 현황 '도로' 상태임. [목록4,5] 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

1.1. 1.사건 정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10302 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOOOO (갑10 임의경매 권리자 '제1,2구잠수기수산업협동조합'으로 추정)

1.1. 2.토지 정보

소재지: 경상남도 밀양시 산내면 송백리 384

용도: 전

토지면적: 6311.00㎡ (약 1909.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 6311㎡

1.1. 3.건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

1.1. 4.매각 정보

감정가: 471,493,000원

매각대상: 토지매각

일괄매각: 제시외 구축물(6-1) 포함

1.1. 5.특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권, 공동담보

주의사항:

* 농지취득자격증명 요함 (미제출시 보증금 몰수).

* 인접 토지와 지적경계 다소 불분명하여 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함.

* [목록1,4~8] 제시외 수목 다수 소재하나 경제적 가치 희박한 것으로 판단되어 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에 포함하여 평가함.

* [목록2,3] 공부상 지목은 '답'이나 현황 '도로' 상태임.

* [목록4,5] 지적도상 맹지임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 경상남도 밀양시 산내면 송백리 소재 '미라복지회관' 남동측 인근에 위치함.

* 주위는 마을 취락, 농경지 등이 혼재하고 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

* 기호 ①,②,③,⑥,⑦,⑧까지 차량 접근이 가능함.

* 기호 ④,⑤까지는 차량 접근이 불가능함.

* 관내 대중교통 사정을 고려 시 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

* 기호 ①,④,⑤,⑥,⑦,⑧: 완경사 지세 내 부정형 토지로서 '휴경지' 상태임.

* 기호 ②: 완경사 지세 내 부정형 토지로서 '도로' 상태임.

* 기호 ③: 완경사 지세 내 사다리형 토지로서 '도로' 상태임.

2.4. 인접 도로상태

* 기호 ①: 지적도 상 맹지이나 남서측으로 콘크리트 포장도로(기호 ③)가 소재함.

* 기호 ②,③: 본건 토지가 현황 도로로 이용되고 있음.

* 기호 ④,⑤: 지적도 상 맹지임.

* 기호 ⑥,⑦: 본건 북동측으로 콘크리트 포장도로가 소재함.

* 기호 ⑧: 본건 남서측으로 콘크리트 포장도로가 소재함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호 ①~⑧ 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 을3 (근저당권, 2021-06-22)

* 등기부채권 총액: 1,055,988,624원

* 매각으로 소멸 예정 권리: 을3(근저당권), 을4(지상권설정, '말소'이나 인수 가능성 검토 필요), 갑4(가압류), 갑5(가압류), 갑6(압류), 갑7(압류), 갑8(압류), 갑9(압류), 갑10(임의경매) 등.

* 인수 예상 권리:

* 본 건 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 라는 기재가 있으나, 등기부상 을4 지상권설정권은 '말소'로 기재되어 있음.

* 특이사항 및 특수물건정보에 "법정지상권"이 언급되어 있어, 해당 법정지상권의 존부 및 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필수적임. 이는 경매 절차 상 인수될 수 있는 권리로 판단됨.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계는 미상으로, 실제 점유 및 임대차 현황 확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

* 본 건 토지는 밀양시 산내면 송백리의 농경지 및 마을 취락이 혼재된 지역에 위치함.

* 인근에 특별한 상업 시설이나 중심 상권은 형성되어 있지 않음.

* '미라복지회관'이 인근에 위치한 점이 주변의 주요 시설임.

4.2. 지역 특성

* 주로 농업 활동이나 전원생활에 적합한 환경을 갖춘 지역임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 '미라복지회관' 외에 별도의 대규모 편의시설 정보는 제공되지 않음.

* 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 차량 이동을 통해 인근 지역을 이용해야 할 것으로 판단됨.

5.2. 교통 접근성

* 차량 접근성은 일부 구간(④,⑤)이 제한적이며, 전반적으로 보통 수준임.

* 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

* 본 건은 전(밭)이므로 농지 취득 자격 증명이 반드시 필요함. 미제출 시 입찰 보증금 몰수될 수 있으므로 사전에 준비해야 함.

6.2. 지적 경계 및 현황 불일치

* 인접 토지와의 지적 경계가 다소 불분명하여 정확한 확인을 위해 지적 측량이 필요함.

* 측량 결과에 따라 토지의 실제 이용 상황 및 점유 현황이 달라질 수 있음.

6.3. 맹지 및 접근성 제한

* 일부 토지(④,⑤)는 지적도상 맹지이며, 차량 접근이 불가능함.

* 이는 토지 전체의 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있는 요소임.

6.4. 공부상 지목과 현황 차이

* 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '도로'로 이용되고 있어, 추후 지목 변경 등기 및 이용에 관한 추가 확인이 필요함.

6.5. 법정지상권 인수 가능성

* 특이사항 및 특수물건정보에 "법정지상권"이 명시되어 있어, 해당 권리가 경매 후에도 소멸되지 않고 인수될 가능성을 배제할 수 없음. 이는 토지 이용에 중대한 영향을 미칠 수 있는 리스크임.

6.6. 제시외 물건

* 일괄 매각 대상에 제시외 구축물(관정)이 포함되어 있음.

* 제시외 수목 다수가 존재하나 경제적 가치가 희박하여 토지 가격에 포함 평가되었음.

6.7. 임대차 관계 미상

* 임대차 관계가 불분명하여 명도 시 예상치 못한 문제가 발생하거나 추가 비용이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 산내면 송백리에 소재한 총 6311㎡(약 1909.1평)의 전(밭)으로, 감정가는 471,493,000원입니다.

주변은 마을 취락과 농경지가 혼재된 한적한 전원 지역으로, 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 그러나 일부 토지가 지적도상 맹지이며 차량 접근이 제한되고, 공부상 지목과 현황(도로)이 일치하지 않는 등 복합적인 문제가 존재합니다.

권리 분석상 말소기준권리인 근저당권 외 다수의 채권이 말소될 예정이나, "법정지상권"이 특이사항에 명시되어 있어 해당 권리 인수 여부를 반드시 확인해야 하는 점이 가장 큰 리스크입니다. 또한, 농지 취득 자격 증명이 필수적이며, 지적 경계 불분명으로 인한 측량 필요성, 임대차 관계 미상 등의 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 토지: 총 6311㎡(약 1909.1평)의 넓은 토지를 취득할 수 있는 기회를 제공함.

* 계획관리지역: 향후 토지 이용 변경 또는 개발 가능성에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있음.

* 도로 활용 가능성: 일부 토지가 현황 도로로 이용되고 있어, 주변 토지와의 연계성을 고려한 활용 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 471,493,000원을 기준으로 하되, 현장 조사를 통한 실제 가치 평가, 인수될 수 있는 법정지상권 등 권리 분석 결과, 농지취득자격증명 확보 용이성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 제시된 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려할 사항은 없습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 법률 전문가 및 경매 전문가와의 상담을 통해 상세한 권리 분석 및 시장 조사를 진행하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.