나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경742 [1] 경상남도 창녕군 영산면 서리 8-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 영산면 성내리 소재 '영산초등학교' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 주택 및 상가 혼용지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

2필 일단의 자루형의 평지로 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 16m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[1,2] 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(1998-01-15)(창녕보
림사지삼층석탑)<경상남도 문화재보호 조례>, 역사문화환경보존지역(영산읍성지)
<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(2019-12-05)<교육환경 보호에 관한
법률>, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도'참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 - 본건 기호 [1,2]는 일반건축물대장상 관련지번등재 및 용도상불가분관계에
있는 것으로 판단되는바 일단지로 평가하였으며,
일부 현황 도로 및 타인점유 부분 감안하여 평가하였음.

- 본건 기호 [1,2] 위지상에 등기사항전부증명서 상 타인소유(소유자:원정애)
의 건물 목조 세멘기와지붕 단층 주거시설 26.45㎡, 목조 스레트지붕 단층
주거시설 19.83㎡이 등재되어있으나, 일반건축물대장 상 2022년 11월 28일
자로 말소되었고, 현황 멸실 상태임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[3] 조적조 슬래브지붕 단층 건으로서,
외벽 : 적벽돌 쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감.
창호 : 목재 및 샤시 창호임.

[3-1] 벽돌조 슬래브지붕 지상2층 건으로서,
외벽 : 적벽돌 쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감.
창호 : 목재 및 샤시 창호임.

이용상태

[3] 단독주택으로 이용중임.
[3-1] 1,2층 : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

[3,3-1] 난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적개황도'참조.

공부와의 차이

- 본건 기호 [3,3-1]은 귀제시목록 및 공부상 면적과 실측면적이 상이한바, 실측면적을
기준으로 감정평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.
- 본건 기호 [3]은 귀제시목록 및 공부상 '경상남도 창녕군 영산면 서리 8-11, 9-1'
위지상으로 등재되어있으나,
현황 '경상남도 창녕군 영산면 서리 8-10, 8-11, 9-1' 위 지상 소재하며,
[3-1]은 제시목록 및 공부상 '경상남도 창녕군 영산면 서리 8-11, 9-1'
위지상으로 등재되어있으나,
현황 '경상남도 창녕군 영산면 서리 8-11, 8-12, 9-1 위 지상 소재하는 바,
경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 건물의 내부상황,
이용, 관리상태 등은 건축물현황도, 탐문조사 및 외부관찰에 의한 통상적인
상태에 의거 기재하였으니 경매진행시 참조하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-3) 포함. [목록1,2] 일반건축물대장 상 관련지번등재 및 용도상 불가분관계에 있는 것으로 판단되는 바 일단지로 평가하였으며, 일부 현황 도로 및 타인점유 부분 감안하여 평가함. 위 지상에 등기사항전부증명서 상 타인소유(소유자:원정애)의 건물 목조 세멘기와지붕 단층 주거시설 26.45㎡, 목조 스레트지붕 단층 주거시설 19.83㎡가 등재되어 있으나, 일반건축물대장 상 2022년 11월 28일자로 말소되었고, 현황 멸실 상태임(감정평가서 참조). 지상에 제시외 건물이 소재함. 인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적경계측량을 요함. [목록3] 공부상 면적과 실측면적이 상이한 바, 실측면적을 기준으로 감정평가함. 조적조 슬래브지붕 단층주택은 공부상 '경상남도 창녕군 영산면 서리 8-11, 9-1' 위 지상으로 등재되어 있으나, 현황 '경상남도 창녕군 영산면 서리 8-10, 8-11, 9-1' 위 지상 소재하며, 벽돌조 슬래브지붕 2층주택은 공부상 '경상남도 창녕군 영산면 서리 8-11, 9-1' 위 지상으로 등재되어 있으나, 현황 '경상남도 창녕군 영산면 서리 8-11, 8-12, 9-1‘ 위 지상 소재하는 것으로 보이는 바, 정확한 경계확인은 지적측량을 요함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경742 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 영산면 서리 8-11 (신주소: 경상남도 창녕군 신영산로 39-1)

용도: 단독주택

감정가: 142,254,100원

토지면적: 262.00㎡ (약 79.26평)

건물면적: 148.70㎡ (약 44.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OO (근저당권자 신동일)

건물 구조: 조적조 슬래브지붕 단층 주택 (사용승인일: 1996.04.24)

건물 상세: 연면적 148.70㎡, 건축면적 131.35㎡. 건폐율 50.13%, 용적률 56.75%.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 창녕군 영산면 서리에 위치하며, 영산초등학교 남동측 인근 지역입니다.

주위는 주택 및 상가 혼용지대로서 지역 생활 편의시설 이용이 용이한 환경입니다.

차량 접근이 가능하며, 남측으로 약 16m 폭의 도로와 접하고 있어 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지 이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(창녕 보림사지삼층석탑, 영산읍성지), 상대보호구역, 현상변경허가 대상구역, 배출시설 설치제한지역 등에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 8월 4일 접수된 신동일 근저당권(을12)입니다.

말소기준권리 이하 등기된 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 총 채권액은 184,833,255원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 정보상 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 원정애

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-04

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 차민환

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-10

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

상기 임차인들은 보증금 및 차임이 0원으로 인수 부담이 없으나, 대항력이 없으므로 명도 진행 시 참고가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 부분이며, 본 건은 인수 보증금 합계가 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주택 및 상가 혼용지대에 위치하며, 영산초등학교 인근 지역입니다.

제공된 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보는 다음과 같습니다.

* 그랜드빌라제비동(2002년식, 76.14㎡ 전용): 2026년 3월 6,200만원에 매매

* 성동누리마을(2006년식, 48.66㎡ 전용): 2026년 5월 8일 4,700만원에 매매

* 제일빌라제2동(2002년식, 75.88㎡ 전용): 2026년 5월 7일 5,000만원에 매매

이는 빌라/연립 주택의 거래 사례이며, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 다만, 해당 지역의 주거용 부동산 시세를 참고하는 데 활용할 수 있습니다. 2026년 상반기 기준, 전용면적 48~76㎡의 빌라/연립이 4,700만원~6,200만원 선에서 거래되고 있습니다. 본건은 토지 면적이 262㎡로 넓고 건물도 148.7㎡로 크기 때문에, 단순 비교 시 감정가 1.42억원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 영산초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

영산면 소재지의 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용이 가능합니다.

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 일괄매각 물건으로 제시외 건물(1-1~1-3)이 포함됩니다.

* 일부 현황 도로 및 타인 점유 부분이 감안되어 평가되었으므로, 실제 현황 조사가 필수적입니다.

* 등기부상 타인 소유 건물(원정애 소유, 26.45㎡ 및 19.83㎡)이 존재했으나, 일반건축물대장상 2022년 11월 28일자로 말소되었고 현황 멸실 상태입니다. (감정평가서 참조)

* 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 지적 경계 측량이 요구됩니다.

* 공부상 면적과 실측 면적이 상이한 부분이 있으며, 실측 면적을 기준으로 감정 평가되었습니다.

* 건물의 공부상 주소와 현황 주소가 일부 상이합니다.

- 조적조 단층주택: 공부상 '영산면 서리 8-11, 9-1' / 현황 '영산면 서리 8-10, 8-11, 9-1'

- 벽돌조 2층주택: 공부상 '영산면 서리 8-11, 9-1' / 현황 '영산면 서리 8-11, 8-12, 9-1'

정확한 경계 및 소재지 확인을 위해 지적 측량이 필요합니다.

* 현장 방문 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 건물 내부 상황 파악에 제한이 있었습니다. 건축물 현황도, 탐문, 외부 관찰 등에 의거하여 기재되었습니다.

* 주변 시설 조사 결과, 혐오시설 등 직접적인 투자 저해 요인은 파악되지 않았으나, 이는 제한적인 조사 범위 내에서의 결과입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 영산면 서리에 위치한 단독주택으로, 감정가는 1억 4,225만 4천원입니다.

전반적인 권리 관계는 양호하여 인수 부담이 없으며, 임차 보증금 또한 없는 것으로 파악됩니다.

주택 및 상가 혼용 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

그러나 공부상 주소와 현황 주소의 차이, 지적 경계의 불분명함, 제시외 건물 소재, 현황 도로 및 타인 점유 가능성 등은 투자 전 반드시 면밀히 확인해야 할 리스크 요인입니다. 이러한 사항들은 향후 명도 및 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 분석상 안전: 말소기준 권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 토지 활용 가치: 262㎡의 넓은 토지 면적은 향후 활용 가능성을 시사합니다.

* 지역 내 수요: 영산면 지역에서 단독주택을 찾는 실수요자에게는 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 142,254,100원입니다.

주변 빌라/연립 시세는 4,700만원 ~ 6,200만원 수준이나, 본건은 단독주택으로 직접 비교는 어렵습니다.

권리 인수 부담이 없고, 임차 보증금 부담도 0원으로 명도 관련 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 공부와의 차이, 지적 경계 불분명, 현황 도로 및 타인 점유 가능성 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

현장 조사, 지적 측량 결과, 주변 유사 물건 추가 분석, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

참고용 예상 입찰가 범위: 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 113,803,280원 ~ 128,028,690원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.