나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21253 [1] 경상남도 거제시 연초면 연사리 1008 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21253 [1] 경상남도 거제시 연초면 연사리 1008 단독주택 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매4계 2025타경21253 | 소재지: 경상남도 거제시 연초면 연사리 1008 | 감정가: 1,400,522,600원 | 최저가: 980,366,000원 | 용도: 단독주택

1. 통영지원 2025타경21253 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21253 (1)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 연사리 1008

용도: 단독주택

감정가: 1,400,522,600원

토지면적: 1135.60㎡ (약 343.53평)

토지 지분율: (전체 토지 면적)

건물면적: 745.50㎡ (약 225.53평)

건물 제시외면적: 28.60㎡ (약 8.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채무자: 현OO

채권자: 연OOOOOOO

1.2. 물건 현황

본건은 경상남도 거제시 연초면 연사리 소재 '연중마을' 내에 위치하고 있습니다. 부근으로는 단독주택, 일부 다가구주택 및 농경지가 혼재하는 농촌취락지대로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량의 접근이 자유로우며 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 등 교통 상황도 보통입니다.

토지는 공부상 지목이 '전, 답'이나 현황은 '주거기타(전)' 및 '대'로 이용 중입니다. 기호 1번 토지는 사다리형 평지로 현황 '주거기타(전)'이며, 기호 2번 토지는 사다리형 평지로 '단독주택(다가구주택)'의 부지로 이용 중입니다. 기호 4번 및 5번 토지는 자루형 평지로 현황 '주거나지'이며, 기호 6번과 8번 토지는 2필지가 일단의 자루형 평지로 '단독주택'의 부지로 이용 중입니다. 본건 토지는 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상으로는 공히 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물(기호 3번)과 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 건물(기호 7번)로 구성되어 있습니다. 4층 건물은 1층이 현관(계단실)이며, 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 이용 중입니다. 단층 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 외벽은 석재 마감, 적벽돌, 몰탈 페인트 마감 등이 사용되었으며, 내벽은 벽지, 타일 마감, 창호는 샷시창호입니다. 기본적인 급배수, 위생, 전기, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.3. 제시외 건물 및 공부와의 차이

제시외 건물 중 감정서상 'ㄱ, ㄴ, ㄷ' 부분은 본건 건물에 포함되어 매각되나, 'ㄹ, ㅁ' 부분은 매각에서 제외됩니다. 최저매각가격은 제시외 건물로 인해 영향을 받은 금액이며, 매각 제외된 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지가 있어 주의가 필요합니다.

또한, 본건 건물(기호 7번)은 공부상 '연사리 1010-3' 지상에 소재하나, 현황은 '연사리 1010-3' 및 '1019' 지상에 걸쳐 소재하고 있습니다. 옥상에 소재한 제시외 건물(기호 ㉠)의 불법 증축 및 위반건축물 여부는 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 입지조건

본건은 거제시 연초면 연사리 '연중마을'에 위치하여 농촌취락지대의 특성을 가지고 있습니다. 주변에는 단독주택, 다가구주택 및 농경지가 혼재되어 있어 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다. 차량 접근성이 양호하며, 남측으로 약 4m 폭의 포장도로에 접하고 있어 일상생활 및 외부와의 이동이 편리합니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 연OOOOOOO입니다. 소유자는 김OO님이며, 채무자는 현OO님입니다.

가장 중요한 권리사항은 '법정지상권'의 성립 여지입니다. 이는 토지와 건물의 소유자가 다르거나, 토지 소유자의 동의 없이 건물 소유자가 토지 위에 건물을 지었을 경우, 해당 건물이 철거되지 않도록 법률로 보호받는 권리입니다. 본건의 경우, 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지가 언급되어 있어, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이 발생하거나 건물 사용에 제약이 있을 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄매각되며, 일부 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 연사리 연중마을은 전형적인 농촌 마을의 형태를 띠고 있습니다. 주변에 농경지가 많아 조용하고 쾌적한 환경을 갖추고 있으나, 대규모 상업 시설이나 번화한 도심 상권과는 거리가 있습니다. 주로 지역 주민들을 대상으로 하는 소규모 점포들이 있을 것으로 예상됩니다. 주거 기능에 초점이 맞춰진 지역으로 볼 수 있습니다.

1.7. 생활정보

본건 주변에 병원, 대형마트, 백화점 등 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다. 다만, 거제시청 및 주요 시가지와는 차량으로 이동 가능한 거리이며, 연초면 소재지나 인근 지역의 생활 편의 시설을 이용하는 데는 큰 불편함이 없을 것으로 보입니다.

(추가 검색 결과) 거제시 연초면은 비교적 조용한 주거 지역으로, 인근에 학교(연초초등학교, 연초중학교 등) 및 소규모 상업 시설이 분포하고 있습니다. 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았으나, 농촌 지역의 특성상 인근에 축사 등이 있을 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.8. 잠재적 리스크

1. 법정지상권 성립 여지: 매각 제외된 제시외 건물(ㄹ, ㅁ)을 위한 법정지상권이 성립할 경우, 해당 토지 사용에 제약이 발생할 수 있으며, 건물 철거나 임대차 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

2. 공부와의 차이: 토지 지목(전, 답)과 현황(주거기타, 대)의 차이, 건물 소재 지번(1010-3)과 현황(1010-3, 1019)의 차이가 존재합니다. 이는 추후 재산권 행사나 건축 행위 시 문제가 될 수 있습니다.

3. 제시외 건물(㉠)의 불법 증축/위반건축물: 옥상 제시외 건물에 대한 위반건축물 여부는 확인 후 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 임대관계 미상: 현 임차인 현황 및 임대차 관계가 불분명하여 명도 시 어려움이 예상될 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 거제시 연초면 연사리에 위치한 단독주택(다가구주택 포함) 물건으로, 넓은 토지와 넓은 건물 면적을 가지고 있습니다. 농촌 취락지대의 조용하고 쾌적한 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 감정가는 14억 원 이상으로 높게 책정되어 있으나, 최저매각가격은 유찰 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

다만, 법정지상권 성립 여지, 공부와의 차이, 제시외 건물의 위반건축물 가능성 등 권리 및 현황 상의 여러 잠재적 리스크가 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 법률 전문가의 상담을 통해 위험 요소를 정확히 파악하고 접근하는 것이 필수적입니다. 특히, 법정지상권의 구체적인 내용과 토지 사용 가능 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

1. 넓은 토지와 건물 면적: 넓은 대지와 건물을 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

2. 다가구주택 이용 가능: 다가구주택으로 활용 시 월세 수익 창출이 가능하며, 임대 수요가 있다면 안정적인 수익원이 될 수 있습니다.

3. 조용한 주거 환경: 농촌 취락지대의 특성상 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

4. 향후 거제 지역 개발 가능성: 거제시의 개발 계획 및 지역 경제 활성화 추이에 따라 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 의사결정을 하시기 바랍니다.

법원 정보

통영지원 경매4계