나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21253 [1] 경상남도 거제시 연초면 연사리 1008 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 연사리 소재 '연중마을' 내에 위치하며 부근은 단독주택, 일부 다가구주택 및 농경지 등이 혼재하는 농촌취락지대로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건 토지까지 차량의 접근이 자유로우며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호1): 사다리형의 평지로서 현황 '주거기타(전)'입니다.
기호2): 사다리형의 평지로서 '단독주택(다가구주택)'의 부지로 이용 중입니다.
기호4): 자루형의 평지로서 현황 '주거나지'입니다.
기호5): 사다리형의 평지로서 현황 '주거나지'입니다.
기호6,8): 2필지 일단의 자루형인 평지로서 '단독주택'의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,4,5,6,8): 공히 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

기호1,8) 토지는 공부상 지목 '전' 및 '답'이나 현황은 '주거기타(전)' 및 '대'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호3) 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층으로

외벽: 석재마감.
내벽: 벽지, 타일마감.
창호: 샷시창호.

본건 기호7) 건물은 시멘트블록조 스레이트지붕 단층으로

외벽: 적벽돌, 몰탈페인트 마감.
내벽: 벽지 등 마감.
창호: 샷시창호.

이용상태

기호2) 건물은

1층: 현관(계단실).
2층~4층: 다가구주택.

기호7) 건물은 단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

기호7) 건물은 공부상 '연사리 1010-3' 지상에 소재하나 현황은 '연사리 1010-3,1019' 양 지상에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

옥상 소재 제시외건물 기호㉠의 불법증축, 위반건축물 등의 여부는 재확인하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ, ㄷ) 각 포함.
-제시외 건물(감정서상 ㄹ, ㅁ) 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인해 영향받는 금액이며, 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지 있음.
-목록 1, 8. 토지는 공부상 지목 ‘전, 답’이나 현황은 ‘주거기타(전)’ 및 ‘대’임.
-목록 3. 건물의 연면적에 산입되지 않는 발코니, 계단실 등은 본건 건물에 포함하여 평가함.
-목록 7. 건물은 공부상 ‘연사리 1010-3’ 지상에 소재하나 현황은 ‘연사리 1010-3, 1019’ 양 지상에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 통영지원 2025타경21253 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 거제시 연초면 연사리 1008입니다.

토지는 총 1135.60㎡ (약 343.5평)이며, 건물은 총 745.50㎡ (약 225.5평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 지상 4층 다가구주택(650.52㎡, 약 196.8평)과 시멘트블록조 단층 단독주택(94.98㎡, 약 28.7평)으로 구성되어 있습니다.

또한, 감정평가서상 ㄱ, ㄴ, ㄷ의 제시외 건물도 일괄 매각에 포함됩니다.

본건의 감정가는 1,400,522,600원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 연초농업협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 연사리 소재 '연중마을' 내에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 일부 다가구주택 및 농경지가 혼재하는 농촌 취락지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 자유로우며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 등 제반 교통 상황도 보통입니다.

남측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 제1종 일반주거지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2016년 6월 13일 접수된 연초농업협동조합의 근저당권 (6억 5천만원)입니다.

이 근저당권보다 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 7억 1천만원입니다.

특이사항으로 법정지상권 성립 여지가 있으며, 이는 제시외 건물(ㄹ, ㅁ)의 매각 제외와 관련되어 있습니다.

이로 인해 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 강행진: 보증금 80,000,000원, 차임 0원. 2014년 5월 15일 전입 및 확정. 2025년 5월 1일 배당신고. 대항력 있음.

* 박정현: 보증금 3,000,000원, 차임 200,000원. 2025년 4월 7일 전입 및 확정. 2025년 6월 30일 배당신고. 대항력 없음.

* 오명상: 보증금 80,000,000원, 차임 0원. 2019년 2월 14일 전입, 2024년 5월 10일 확정. 2025년 5월 1일 배당신고. 대항력 없음.

* 현미춘: 보증금 0원, 차임 200,000원. 2025년 1월 21일 전입. 확정일자 및 배당신고 없음. 대항력 없음.

권리분석 시 가장 주의해야 할 점은 대항력 있는 임차인 강행진의 보증금 80,000,000원입니다. 이 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

나머지 대항력 없는 임차인들의 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상되나, 전액 회수되지 못할 경우 인수될 가능성도 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 연사리 연중마을은 농촌 취락지대로, 단독주택과 다가구주택, 농경지가 혼재된 지역입니다.

따라서 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

차량 이동 시 인근 지역의 마트, 편의점, 식당 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 검색 결과, 뚜렷하게 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 농경지 인근 지역의 특성상 축사 등 잠재적인 혐오시설의 존재 가능성은 염두에 두어야 합니다.

향후 거제시 지역 개발 계획이나 인구 유입 동향에 따라 상권의 변화 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건 주변의 교육 시설로는 초등학교, 중학교 등이 소재하며, 차량 이동 시 통학이 가능한 수준입니다.

편의시설의 경우, 차량으로 이동하면 마트, 병원, 은행 등 생활에 필요한 주요 시설을 이용할 수 있습니다.

교통 측면에서는 대중교통 이용은 보통 수준으로, 자가용을 이용하는 것이 더욱 편리할 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 법정지상권 성립 가능성입니다. 제시외 건물(ㄹ, ㅁ)은 매각에서 제외되었으나, 이를 위한 법정지상권이 성립될 여지가 있어 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 강행진의 보증금 80,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

공부상 지목은 '전', '답'이나 현황은 '주거기타(전)', '대'로 이용 중이어서, 향후 토지 이용 또는 재산권 행사에 있어 차이로 인한 문제가 발생할 수 있습니다.

건물(7)은 공부상 '연사리 1010-3' 지상에 소재하나 현황은 '연사리 1010-3, 1019' 양 지상에 걸쳐 소재하는 것으로 파악되었습니다.

옥상에 위치한 제시외 건물(기호㉠)은 불법 증축 또는 위반건축물일 가능성이 있어, 추후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 위험이 존재합니다.

임대 관계가 미상인 경우가 있어 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 연사리에 소재한 다가구주택으로, 넓은 토지와 다층 건물을 포함하고 있어 잠재적 가치가 있습니다.

그러나 법정지상권 성립 가능성, 대항력 있는 임차인 존재, 제시외 건물 관련 문제, 공부와의 차이, 위반건축물 가능성 등 복합적인 권리 및 물건 하자를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

특히 법정지상권은 토지 이용을 제약하는 중요한 요소이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 8천만원 인수 비용을 반드시 고려해야 합니다.

농촌 취락지대의 특성상 생활 편의시설 및 상권 접근성은 보통 수준이며, 투자 가치는 향후 지역 개발 및 임대 수요 변화에 따라 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건은 1135.60㎡ (약 343.5평)의 넓은 토지를 확보하고 있다는 점이 매력적입니다. 이는 향후 토지 활용이나 개발 가능성을 열어둡니다.

현재 다가구주택으로 이용 중이며, 적절한 관리 및 임대 전략을 통해 임대 수익 창출이 가능합니다.

감정평가에 포함된 일부 제시외 건물(ㄱ, ㄴ, ㄷ)은 매각 대상에 포함되어 있어 추가적인 활용 가치를 제공합니다.

만약 법정지상권 관련 문제가 해결되고, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 비용을 합리적으로 관리할 수 있다면, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,400,522,600원

인수 보증금 (추정): 80,000,000원 (대항력 있는 임차인 강행진)

본 건은 법정지상권 성립 가능성, 제시외 건물 문제, 대항력 있는 임차인 보증금 인수 등 다수의 위험 요소를 가지고 있습니다. 따라서 감정가 대비 상당한 할인율 적용이 필요하며, 보수적인 접근이 요구됩니다.

제시외 건물(ㄹ, ㅁ) 매각 제외로 인한 법정지상권 발생 가능성과 옥상 제시외 건물의 위반건축물 가능성 등은 건물 가치 및 토지 이용 가치를 하락시키는 요인으로 작용할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 강행진의 보증금 80,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로, 이를 입찰가 산정 시 반드시 차감해야 합니다.

종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 약 9억 5천만원에서 10억 5천만원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

이는 최소 입찰가, 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 향후 예상되는 명도 및 법정지상권 해결 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.