나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21302 [1] 경상남도 거제시 거제면 옥산리 1515 거제오션파크자이 105동 5층502호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21302 [1] 경상남도 거제시 거제면 옥산리 1515 거제오션파크자이 105동 5층502호 아파트 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매3계 2025타경21302 | 소재지: 경상남도 거제시 거제면 옥산리 1515 거제오션파크자이 105동 5층502호 | 감정가: 185,000,000원 | 최저가: 129,500,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 기본 정보 및 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

본 보고서는 통영지원에서 진행하는 2025타경21302(1) 부동산 임의경매 사건의 물건에 대한 분석 자료입니다.

소재지는 경상남도 거제시 거제면 옥산리 1515번지, 거제오션파크자이 105동 5층 502호이며, 용도는 아파트입니다. 본 물건은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행됩니다.

1.2. 물건 개요 및 현황

본 아파트는 18층 건물 중 5층에 위치하며, 철근콘크리트구조에 (철근)콘크리트지붕입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 등 마감으로 일반적인 아파트의 구조 및 상태를 갖추고 있습니다.

제반 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기 및 각층 소화전 등이 시설되어 있습니다. 현재 이용 상태는 '아파트'이며, 소유자와 채무자는 박OO로 동일인이고 채권자는 천OOOOOOOOO입니다.

2. 물건 내역 (면적 및 감정가)

2.1. 토지 및 건물 현황

토지 면적(대지권)은 86.31㎡(약 26.11평)이며, 건물 면적(전용면적)은 84.94㎡(약 25.69평)입니다. 해당 면적은 주택 건설 기준상 '84타입'으로 통칭되며, 통상 분양 면적(공급면적)은 약 112㎡ ~ 115㎡(약 34평형) 내외로 추정됩니다.

제시외 면적은 토지/건물 모두 0.00㎡로, 별도 확인이 필요한 불법 증축물 등은 없는 것으로 보입니다.

2.2. 감정평가 및 가격

감정가액은 185,000,000원으로 책정되었습니다. 감정평가는 통상적인 시장 거래가격과 기준시점의 현황을 고려하여 산정되었으며, 경매 진행 시 입찰자는 최저가 산정의 기초가 되는 이 감정가를 참고해야 합니다.

3. 입지 및 환경 분석

3.1. 입지조건 (교통, 주변환경)

본건은 경상남도 거제시 거제면 옥산리 소재 '거제뷰컨트리클럽' 내에 위치합니다. 주변은 골프장 및 순수 임야가 혼재하는 다소 외곽에 자리한 주거 환경으로, 입지 자체가 골프장, 산림과 인접한 '힐링' 및 '숲세권'의 특성을 가집니다.

단지 내 차량 진출입은 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 이는 대중교통 이용보다는 자가용 이용이 필수적인 입지임을 시사합니다.

3.2. 상권 및 생활정보

단지 자체적으로 목욕탕, 헬스장, 골프연습장, 탁구장 등 비교적 우수한 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 단지 내 만족도는 높은 편입니다. 그러나 단지 주변은 순수 임야와 골프장이 주를 이루어, 도심의 중심 상권이나 학교, 병원 등 필수적인 생활 편의 시설은 차량을 이용하여 거제면이나 인근 도심으로 이동해야 하는 거리입니다.

* 혐오시설: 인근 지역이 골프장 및 임야에 위치하고 있어 직접적인 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 아파트 자체의 고도(해발 300m) 및 지리적 특성상 일반적인 도심 아파트와는 다른 환경(예: 겨울철 제설, 고도에 따른 기후)에 대한 고려가 필요합니다.

4. 권리 및 법적 분석

4.1. 경매 개요 및 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자 소유의 부동산에 설정된 담보권(근저당권 등) 실행으로 개시된 경매입니다. 채무자가 곧 소유자이므로 매각 시 소유권 이전에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

* 특이사항: 감정평가 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능했습니다. 따라서 내부 구조, 마감재 상태, 누수 여부 등은 현장 입찰 전 반드시 추가적인 탐문 및 확인이 필요합니다.

* 임대관계: 임대관계는 미상(알 수 없음)입니다. 매각 시 미상의 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 명도(인도) 책임 및 비용을 부담해야 할 잠재적 리스크가 있습니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 복합개발진흥지구, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 '복합개발진흥지구' 및 '주거개발진흥지구'는 향후 지역 개발의 잠재력을 내포하고 있으나, 동시에 '지구단위계획구역(건축행위 등 추가 제한사항 도시계획과 확인요)' 등의 문구가 있어 향후 규제나 개발 방향에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다. 근린공원 및 중로(도로)에 일부 저촉(닿아 있음)되는 부분은 토지 이용 시 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 전략

5.1. 잠재적 리스크

* 내부 현황 미확인: 폐문으로 인한 내부 상태 및 임대차 관계 미확인(명도 리스크).

* 입지 호불호: 도심 외곽, 골프장 인접의 전원형 입지로 인해 실수요자층의 호불호가 명확하게 나뉠 수 있습니다.

* 지역적 특성: 고도가 높고(해발 300m), 습한 날이 많은 지역적 특성이 있으므로, 환기 및 결로 관리가 중요하며, 남서 방향이 선호도가 높습니다. (본건의 방향은 별도 확인 필요)

5.2. 투자 포인트

* 브랜드 가치: GS건설 '자이' 브랜드 아파트로, 단지 규모(783세대) 및 커뮤니티 시설이 우수합니다.

* 개발 호재: '복합개발진흥지구', '주거개발진흥지구' 지정으로 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 가치 상승 여지가 있습니다. (KTX 거제역 추진 등 간접 호재도 존재)

* 비교적 저렴한 가격: 감정가(1억 8천 5백만원)는 거제도 내 브랜드 아파트 34평형(추정) 기준으로 볼 때 진입 장벽이 낮은 수준으로 판단됩니다.

5.3. 종합 의견

본 물건은 거제도 내 '숲세권/골프장 인접'이라는 특정 라이프스타일을 선호하는 수요자에게 적합한 물건입니다. 도심 접근성은 다소 떨어지나, 훌륭한 단지 내 커뮤니티 시설과 비교적 저렴한 감정가로 경쟁력이 있습니다. 입찰 전 내부 현황 및 명도 리스크를 최소화하기 위한 사전 조사가 필수적입니다. 특히 지역 특성에 대한 이해(고도, 습도 등)를 바탕으로 신중하게 접근해야 합니다. 실수요자 및 장기적인 안목을 가진 투자자에게 추천됩니다.

법원 정보

통영지원 경매3계