나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21307 [1] 경상남도 고성군 거류면 신용리 979-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2025.06.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 거류면 신용리 소재 ‘고성동중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 부근으로는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 부정형 평지의 '상업용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건은 북동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-19)(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 지상 및 옥상에 제시외 건물 3동이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 및 벽돌구조 스라브지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2004.01.16.) 외 벽 : 인조석 및 몰탈위페인트 등 마감, 내 벽 : 목욕장시설(타일 등), 주택(황토바름 등) 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

근린생활시설 및 주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비(보일러설비), 화재관련설비, 부스타펌프, 연수기, 관류보일러 부스타, 관련 탱크설비, 폐수열원희트펌프, 전기설비 및 기타 목욕장 부대설비 등이 시설되어져 있는 것으로 조사되나 정상적인 작동여부는 확인이 불가능한바 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ, ㄷ) 포함.
- [목록 1] 지상에 폐기물 등이 적재되어 있으며, 지적경계 불분명하여 지적측량 요함.
- [목록 2] 시설 및 자재와 부품이 장기간 방치되어 있고 전기 및 수도 공급이 차단되어 있으며, 급,배수설비, 난방설비(보일러설비 등), 화재관련 설비 외 부스타펌프, 연수기, 관류보일러 부스타, 관련 탱크설비, 폐수열원희트펌프, 전기설비 및 기타 목욕장 부대설비가 시설되어 있으나 정삭적인 작동여부는 불분명하며, 25. 11. 10.자 감정인의 사실조회회신에 의하면 해당 부대설비는 건물에 포함하여 평가함
- [목록 2] 건물 지붕과 2층 천장 사이 공간을 식당, 수면실, 헬스장 용도로 사용하기 위하여 복층으로 개조 공사하던 중 공사 중단되어 방치되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21307 (1)

소재지: 경상남도 고성군 거류면 신용리 979-3

용도: 제1종근린생활시설, 단독주택

감정가: 2,261,782,470원

토지면적: 1516.00㎡ (약 458.6평)

건물면적: 1458.08㎡ (약 441.0평)

건물 제시외면적: 159.40㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 OOOOOOO (정보 제공 시 마스킹 처리됨)

특이사항: 공동담보

건축물 정보:

사용승인일: 2004년 1월 16일

구조: 철근콘크리트구조, 벽돌조

건물총면적: 1458.08㎡ (약 441.0평)

대지면적: 1516.00㎡ (약 458.6평)

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 고성군 거류면 신용리에 위치하며, '고성동중학교' 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 북동측으로는 왕복 2차선의 포장도로와 접해 있어 교통 사정은 양호한 편입니다.

인근에 학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있으며, 복합적인 토지 이용이 이루어지고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 10월 11일 접수된 경남은행의 근저당권(채권액 1,155,000,000원)입니다.

본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부등본상 확인되는 채권 총액은 1,155,000,000원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 임대차 관계에 따른 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, '공동담보' 물건으로, 유사한 채무가 다른 물건에도 설정되어 있을 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 근린생활시설로 용도 분류되어 있어, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상가 또는 서비스업 운영에 적합한 잠재력을 가지고 있습니다.

주변에 공동주택과 단독주택이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요는 확보될 수 있습니다.

농경지가 인접해 있어 도시화와 농촌이 공존하는 지역 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

부근에 고성동중학교가 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

차량 접근이 용이하여 고성군 내 타 지역이나 주변 도시로의 이동이 비교적 수월합니다.

주변 지역은 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 혼재되어 있어 복합적인 생활 환경을 형성하고 있습니다.

검색 결과, 인근 지역은 관광객을 위한 펜션, 글램핑장 등이 있으며, 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 폐기물 적재 및 지적 경계 불분명:

토지 지상 및 옥상에 제시외 건물 3동이 소재하며, 목록 1 지상에는 폐기물이 적재되어 있습니다.

지적 경계가 불분명하여 정확한 확인을 위해서는 지적 측량이 반드시 필요합니다.

* 장기간 방치된 시설 및 미확인 작동 여부:

목록 2 건물은 시설 및 자재 부품이 장기간 방치되었고, 전기 및 수도 공급이 차단된 상태입니다.

급배수, 난방, 화재 관련 설비 외 목욕장 부대 설비가 설치되어 있으나 정상적인 작동 여부는 불분명합니다. (2025년 11월 10일 자 감정인의 사실조회회신에 따라 해당 부대설비는 건물에 포함하여 평가함)

* 미완공 건축물:

목록 2 건물 내부에서는 식당, 수면실, 헬스장 용도로 복층 개조 공사 중단 후 방치된 부분이 확인됩니다.

* 토지 이용 및 건물 상태:

토지는 부정형 평지의 '상업용 건부지'로 이용 중이나, 지적 측량이 요구됩니다.

건물은 2004년 사용 승인된 철근콘크리트 및 벽돌조 2층 건물로, 일부 노후화 및 활용도 저하 가능성을 고려해야 합니다.

* 기타:

임대 관계는 미상이며, 토지의 정확한 지적 관련 사항은 측량을 통해 재확인이 필요합니다.

주변에 공공하수처리시설 관련 악취 저감 노력이 언급되나, 본건과의 직접적인 연관성은 명확하지 않습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 거류면의 근린생활시설 및 주택으로, 차량 접근이 용이한 위치에 있습니다.

권리관계는 비교적 명확하여 인수할 권리가 없는 것으로 보이며, 임차인 보증금 부담도 없습니다.

그러나 폐기물 적재, 지적 경계 불분명, 장기간 방치된 시설, 미완공 건축 부분 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

이러한 문제점들을 해결하기 위한 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

잠재적 활용 가치는 있으나, 명확한 조사와 합리적인 비용 산정을 통해 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 장점:

- 인수할 임차인 보증금 및 대항력 있는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

- 근린생활시설 및 주택 용도로 활용 가능한 복합 건물입니다.

- 차량 접근이 용이하며, 지역 내 주거 및 상업 시설과 혼재되어 있습니다.

* 단점:

- 폐기물 처리, 지적 측량, 미완공 부분 공사 등 상당한 복구 및 정비 비용이 발생합니다.

- 장기간 방치로 인한 건물 및 설비의 기능 불확실성 및 잠재적 하자가 존재합니다.

- 정확한 지적 경계 확인을 위한 측량이 필수적입니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액(2,261,782,470원)을 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크와 복구 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 폐기물 처리 비용, 지적 측량 비용, 미완공 부분의 건축 비용, 잠재적인 설비 수리 비용 등을 면밀히 조사하고, 예상되는 최종 투입 비용을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

본 보고서만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵기에, 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 상세한 비용 추산 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.