나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21301 [1] 경상남도 고성군 영오면 양산리 536 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21301 [1] 경상남도 고성군 영오면 양산리 536 답 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매2계 2025타경21301 | 소재지: 경상남도 고성군 영오면 양산리 536 | 감정가: 63,169,000원 | 최저가: 40,428,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21301 (1)

소재지: 경상남도 고성군 영오면 양산리 536 (일괄매각)

용도: 답 (농지)

감정가: 63,169,000원

토지면적: 1,751.00㎡ (약 529.74평)

매각대상: 토지매각 (부동산강제경매)

소유자/채무자: 최OO / 최OO

1.2. 경매 진행상의 특징

본 물건은 토지 전체를 일괄매각하는 강제경매 물건이며, 농지(답)로 이용 중이므로 '농지취득자격증명' 제출이 필수적인 물건입니다. 농지취득자격증명을 기간 내에 제출하지 못할 경우, 입찰보증금은 몰수되므로 입찰 전 취득 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

2. 물건의 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상남도 고성군 영오면 양산리 '양기샛담마을' 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농가주택 및 축사, 농경지 등이 혼재하는 전형적인 농촌 취락지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 접근성 및 토지 형태

본 물건(1), (2) 토지는 모두 부정형 평지이며 '답(논)'으로 이용 중입니다.

(1) 토지는 지적도상 맹지(도로와 직접 접하지 않은 토지)이나 인접지를 이용하여 통행하고 있으며, (2) 토지는 북측으로 폭 약 3m의 포장도로와 접하고 있어 소형 차량의 출입이 가능하여 제반 교통 사정은 보통입니다. 두 필지가 일괄 매각되므로 맹지인 (1) 토지의 활용도 또한 확보될 수 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 토지는 모두 '계획관리지역'에 속하며 '성장관리계획구역(근린형)'으로 지정되어 있어 상대적으로 개발 및 이용의 폭이 넓은 편입니다. 다만, 모두 '가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한)'에 해당하여 축사 등 관련 시설 신축은 불가하며, (1) 토지는 '소하천구역(양기천)'에도 일부 저촉되어 있어 하천법에 의한 규제를 받을 수 있습니다.

3. 권리분석 및 특수사항

3.1. 권리 관계 분석

본 물건은 부동산 강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일합니다. 권리상 특별히 복잡한 임차 관계나 유치권 등은 보고된 바 없으며, 임대 관계는 미상입니다. 등기부상 채권자 외에 추가적인 인수 권리 여부는 등기부 현황을 통해 최종 확인이 필요하나, 현재 제시된 정보만으로는 낙찰자에게 인수될 만한 중대한 권리상의 하자는 보이지 않습니다.

3.2. 매각 관련 주요 주의사항 및 리스크

최고의 입지: 농지취득자격증명 제출 의무

본 물건은 농지법상 '답'이므로, 최고가 매수신고인은 반드시 관할 지자체(영오면사무소)에서 발행하는 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수되므로, 입찰 전 자격 요건(농업 경영 계획서 제출 등)을 갖추고 농취증 발급 가능 여부를 사전에 확인하는 것이 가장 중요합니다.

4. 상권 및 생활 정보 분석

4.1. 주변 인프라 및 환경

본 물건은 농촌 취락지대에 위치한 농지로서, 상업 시설이 집중된 상권은 형성되어 있지 않습니다. 다만, 차량으로 약 10~15분 거리에 영오면사무소 및 '영오시장'(2일, 7일 5일장) 등 기본적인 생활 편의 시설 및 전통 시장이 위치하고 있어 생활 정보 접근성은 보통입니다.

4.2. 혐오 시설 여부

주변 환경에 '축사'가 혼재한다고 감정평가서에 명시되어 있어, 해당 축사와의 거리 및 운영 규모에 따라 환경적 제약(냄새, 소음 등)이 발생할 가능성이 있습니다. 추가적인 외부 검색 결과, 물건지 주변에 특정 중대 규모의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 및 행정적 리스크

(1) 토지의 맹지 포함: 일괄매각 조건이나, (1) 토지는 지적도상 맹지입니다. (2) 토지와의 연접을 통해 사용성이 확보되지만, 장기적 개발 시 진입로 문제 해소는 숙제로 남습니다.

소하천구역 저촉: (1) 토지가 소하천구역에 포함되어 있어 하천 정비 사업 등 공익 사업 진행 시 개발 제한 및 토지 수용의 가능성이 있습니다.

5.2. 이용 및 운영 리스크

농지법 준수 의무: 농지 취득 후에는 농지법에 따라 직접 농사를 짓거나 임대해야 하는 의무가 발생하며, 비농업 목적으로의 전용은 별도의 허가를 받아야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 고성군 영오면의 농촌 취락지대 내에 위치한 대규모 '답'입니다. 약 530평에 달하는 면적과 '계획관리지역'이라는 우수한 토지 이용계획을 가지고 있어 농업뿐만 아니라 향후 개발 잠재력을 내포하고 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 제출 의무와 일부 맹지 포함, 소하천구역 저촉 등의 제한 사항을 명확히 인지하고 접근해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 계획관리지역 토지

면적 대비 활용도가 높은 '계획관리지역' 내 농지입니다. '근린형 성장관리계획구역'의 수혜를 받을 수 있는 지역이며, 향후 농지 전용을 통한 농가 주택, 창고, 1종 근린생활시설(일부) 등으로의 용도 변경 가능성이 열려 있습니다. 실수요자(농업 경영 목적)와 장기적인 시세 차익 및 개발을 염두에 둔 투자자 모두에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매2계