나이스옥션 법원경매 진주 2025타경642 [1] 경상남도 남해군 창선면 오용리 619 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 창선면 오용리 소재 ""연곡리동사무소"" 북서측 근거리(기호1,2,4)
및 남동측 근거리(기호5)에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로
제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 완경사지로 제시외수목이 식재된 상태의 농지 등임.
기호(2) : 사다리유사형 완경사지내 평지로 주거용건부지임.
기호(4) : 사다리유사형 완경사지로 도로 등임.
기호(5) : 부정형 급,완경사지로 토지임야 등(일부 고사리 식재)임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지이나, 인접지를 통해 통행 가능함.
기호(2) : 본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.
기호(4) : 본건이 노폭 약 3m 내외의 포장도로의 일부임.
기호(5) : 임야도상 맹지이며, 본건 북동측으로 현황 임도가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,4) : 계획관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>.
기호(5) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>,
준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1) 지상에 제시외수목 수주가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 경량철골구조 기타지붕 단층건으로(사용승인일:2024.12.10.)
외벽 : 판넬붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

난방설비, 위생설비 등이 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 수목[감정서상 a] 매각 포함
-[목록1] 지상에 이설 및 철거가 용이한 비닐하우스골조 매각 제외
-[목록1] 지적도상 맹지임
-[목록1] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

1.1. 사건 기본사항

2.

3.

* 사건번호: 진주지원 2025타경642 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 채권자: 창선농업협동조합

1.2. 물건 현황

2.

3.

* 소재지: 경상남도 남해군 창선면 오용리 619 (신주소: 경상남도 남해군 연곡로11번길 62)

* 용도: 단독주택

* 건물구조: 경량철골구조 기타지붕 단층

* 사용승인일: 2024년 12월 10일

* 토지 지목: (감정평가서상) 농지 등, 주거용건부지, 도로 등, 임야 등 (현황 복합적)

* 건물 현황: 단독주택으로, 기본적인 난방 및 위생 설비 포함

1.3. 감정가 및 면적

2.

3.

* 감정평가액: 280,891,000원

* 토지 면적: 1458.00㎡ (약 441.06평)

* 건물 면적: 130.98㎡ (약 39.62평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 제시외 물건: 기호(1) 토지 지상에 제시외 수목 수주 소재 (매각 포함)

2. 입지조건

2.

3.

2.1. 위치 및 주위환경

2.

3.

* 본건은 경상남도 남해군 창선면 오용리 소재 연곡리동사무소 북서측 및 남동측 근거리에 위치합니다.

* 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

2.

3.

* 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

2.

3.

* 토지 중 일부(기호1)는 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 통행이 가능합니다.

* 토지 중 일부(기호2, 4)는 서측 및 본건이 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 중 임야 부분(기호5)은 임야도상 맹지이며, 북동측으로 현황 임도가 있습니다.

3. 권리분석

2.

3.

3.1. 등기부 현황

2.

3.

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 최준용 (2021년 10월 19일)

* 근저당: 창선농업협동조합 (2023년 8월 24일, 1억원) - 말소기준권리

* 기타 권리 (지상권, 임의경매, 가압류 등)는 모두 말소 예정입니다.

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 최준용 (2025년 4월 2일)

* 근저당: 창선농업협동조합 (2025년 4월 4일, 1억원)

* 기타 권리 (임의경매, 가압류 등)는 모두 말소 예정입니다.

* 등기부 채권 총액: 108,391,935원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 대상

2.

3.

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2023년 8월 24일 접수된 창선농업협동조합의 근저당권입니다.

* 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리(소유권 이전)를 제외한 모든 후순위 권리 및 채권은 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

2.

3.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건에는 인수할 보증금이나 차임이 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

2.

3.

4.1. 지역 특성

2.

3.

* 본건 소재지는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 및 산간 지역의 특성을 보입니다.

* 인근에 농경지가 많아 농업 활동이 주된 생활 기반일 가능성이 높습니다.

* 마을 경관 관리 지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

2.

3.

* 계획관리지역 및 보전관리지역에 속해 있어 건축 및 토지 이용에 관한 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 농촌 지역의 특성상 대규모 상업 시설이나 개발 호재보다는 전원주택, 주말농장, 귀농/귀촌 관련 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

2.

3.

* 주변은 대체로 한적한 농촌 마을 환경입니다.

* 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 수 있습니다.

* 편의시설, 의료시설 등 기본적인 생활 인프라는 인근 읍/면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

2.

3.

6.1. 맹지 및 접근성 문제

2.

3.

* 토지 일부(기호1)가 지적도상 맹지이며, 현황도 임야 일부(기호5)가 맹지인 점은 접근성과 토지 활용에 제약이 될 수 있습니다.

* 맹지 상태를 해소하기 위한 인접 토지와의 협의 또는 관련 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 농지 취득 관련 규제

2.

3.

* 토지 일부가 농지(또는 농지 등)로 이용되고 있어, 매수인은 농지취득자격증명 발급이 필요합니다.

* 증명서 미제출 시 경매 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 자격 요건을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 제시외 물건 관련 사항

2.

3.

* 감정평가서상 제시외 수목이 매각에 포함되나, 지상에 이설 및 철거가 용이한 비닐하우스 골조는 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 낙찰 후 별도 처리가 필요함을 의미합니다.

7. 종합 의견

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3.

본건은 신축된 단독주택과 그 부지를 포함하는 경매 물건입니다. 비교적 최근에 지어진 건물이 있다는 점은 장점이나, 토지가 일부 맹지이고 농지취득자격증명이 필요한 점은 매수 시 주요 고려 사항입니다. 또한, 농촌 지역의 특성상 주변 편의시설 접근성은 제한적일 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이전에 소유권 이전 외에는 모두 소멸될 예정으로, 인수 부담은 적습니다.

8. 투자 포인트

2.

3.

* 최근 신축된 단독주택을 비교적 저렴한 가격에 취득할 기회입니다.

* 토지 면적이 넓어 추가적인 토지 활용 또는 건축이 가능할 수 있습니다 (관련 법규 검토 필요).

* 농촌 지역의 조용하고 쾌적한 환경에서 전원생활이나 주말주택 용도로 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

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* 본건의 감정가는 280,891,000원입니다.

* 토지의 맹지 상황, 농지취득자격증명 필요성, 그리고 제시외 물건 관련 사항 등 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* 현 시세 분석 및 유사 물건 거래 사례 등을 종합적으로 고려하였을 때, 낙찰 예상가 범위는 대략 210,000,000원에서 240,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 따라서, 보수적인 관점에서 220,000,000원 을 초기 입찰가로 제안합니다. 이는 시장 상황, 입찰 경쟁률, 개인의 투자 목표에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.