나이스옥션 법원경매 진주 2025타경653 [1] 경상남도 진주시 계동 147 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산 · 평가일 2025.05.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 평안동 소재 '갤러리아백화점(진주점)' 서측 인근에 위치하고, 주위는 각종 근린생활시설 등으로 형성된 노선 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 주상용 부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 왕복 6차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 구체적 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌구조 슬래브지붕 4층건으로서,

외벽 : 페인팅, 드라이비트, 외장석재 마감 등
내벽 : 페인팅, 벽지, 타일, 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

1층 : 점포(한일자동펌프), 단독주택
2층 : 사무실(대영포장 진주출장소)
3층, 4층 : 공히 단독주택(다가구)
지하1층 : 위락시설(기적노래방).

설비내역

위생 및 급·배수설비 등 되어 있으며, 단독주택 부분에 난방설비 등 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

부합물 및 종물

종물 및 부합물 성격의 제시외건물 기호(ㄱ~ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

1) 기호(2)는 귀 제시목록상 ‘철근콘크리트조, 3층’ 건물이나, 일반건축물대장상 ‘철근콘크리트조 및 벽돌구조, 4층’ 건물임.

2) 기호(2) 1층의 귀 제시목록상 용도는 ‘근린생활시설’이나, 현황 ‘근린생활시설 및 단독주택’으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 구체적 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ~ㅁ)매각 포함. 지하1층의 인테리어등은 매각제외
-목록2 등기부상 철근콘크리트조, 3층 이나 건축물대장상 콘크리트조 및 벽돌구조 4층이고 1층은 공부상 근린생활시설이나 현황 근린생활시설 및 단독주택임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경653 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소재지: 경상남도 진주시 계동 147 (신주소: 경상남도 진주시 진주대로 1119 (계동))

용도: 근린시설 (현황: 근린생활시설 및 단독주택, 위락시설)

토지면적: 286.60㎡ (약 86.7평)

건물면적: 869.07㎡ (약 262.9평) (제시외 건물 26.40㎡ 포함)

건물개요: 철근콘크리트조 및 벽돌구조, 4층 (지하 1층 포함)

토지이용계획: 일반상업지역, 시가지경관지구, 대로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역

감정가: 1,289,506,210원

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (농협은행으로 추정)

2. 입지조건

본 건은 경상남도 진주시 계동 147번지에 위치하며, '갤러리아백화점(진주점)' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 다양한 근린생활시설이 밀집한 상업지역으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건으로는 북측으로 왕복 6차선의 대로가 접해 있어 차량 접근성이 양호하며, 지역 내 일반적인 교통 사정 또한 보통으로 평가됩니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 시가지경관지구, 대로3류에 해당하여 상업 및 업무 활동에 적합한 입지입니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 1999년 11월 11일 접수된 농업협동조합중앙회(또는 축산업협동조합중앙회)의 근저당(을1)입니다.

등기부상 채권 총액은 657,596,386원입니다.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 하진만: 1990년 3월 21일 전입, 대항력 있음. 보증금 및 차임 0원으로 신고되었으나, '대항력 있음' 표기는 법률적으로 인수 여부에 대한 명확한 검토와 권리관계 확인이 필수적입니다. (인수 보증금 합계에는 포함되지 않음)

* 강행미: 2023년 7월 7일 전입, 보증금 10,000,000원, 차임 650,000원, 대항력 없음.

* 박재형: 2011년 6월 3일 전입, 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 허준우: 2007년 3월 1일 전입, 보증금 40,000,000원, 차임 310,000원, 대항력 없음.

* 김숙자: 2022년 3월 3일 전입, 보증금 0원, 대항력 없음.

* 서계원: 2025년 1월 10일 전입, 보증금 0원, 대항력 없음.

인수되는 임차인 보증금 총액은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 진주시 중심 상업지역 내에 위치하여 '갤러리아백화점' 등 주요 편의시설 및 상업시설과 인접해 있습니다.

주변은 다양한 근린생활시설, 사무실, 주택 등이 혼재된 복합 상권으로, 유동인구 및 배후 수요가 비교적 안정적인 지역입니다.

대로변에 위치하여 가시성이 뛰어나며, 이는 상업시설 운영 시 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

주요 편의시설: 갤러리아백화점(진주점)이 인근에 위치하여 쇼핑, 문화생활 등 이용이 편리합니다.

교육시설: 상대보호구역으로 지정된 진주중학교가 인근에 있습니다.

의료시설: 진주시 내 종합병원 및 의원급 의료시설 이용이 가능합니다. (추후 상세 검색 필요)

교통: 북측 6차선 대로변에 위치하여 시내외 이동이 용이합니다.

주변에서는 본 물건지 인근에 특별히 언급된 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 진주시 내동면 지역에서 쓰레기 소각장 및 가축분뇨 처리 시설 설치에 대한 주민 반대 움직임이 있어, 해당 시설들의 입지 가능성은 지속적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

건축물대장상 4층 건물이나 등기부상 3층으로 기재되어 있어 공부와 현황의 차이가 존재합니다. 이는 행정 처리나 향후 활용 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1층의 경우 공부상 용도는 근린생활시설이나 현황은 근린생활시설 및 단독주택으로 복합 이용 중입니다.

지하 1층 위락시설(기적노래방) 부분은 감정서상 매각 제외로 명시되어 있으므로, 매수 시 해당 부분은 별도로 처리해야 합니다. (정확한 범위 확인 필요)

등기부상 '대항력 있음'으로 표기된 임차인(하진만)이 존재합니다. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 법률적으로 인수 여부에 대한 명확한 검토와 권리관계 확인이 필수적입니다.

건물 외벽 마감(페인팅, 드라이비트, 외장석재) 및 내부 인테리어 상태는 별도 확인이 필요합니다. (지하 1층 인테리어는 매각 제외)

7. 종합 의견

본 물건은 진주시의 주요 상업지역에 위치한 근린생활시설 및 주택 복합 건물로, 갤러리아백화점 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

대로변에 위치하여 접근성과 가시성이 뛰어나며, 상업시설 및 주택으로서의 활용 가능성이 높습니다.

다만, 건축물대장과 등기부상의 층수 차이, 1층의 복합 용도, '대항력 있음' 임차인의 존재 등은 권리분석 및 명도 과정에서 면밀한 검토가 필요한 부분입니다.

전반적으로 투자 가치가 있으나, 잠재적 리스크에 대한 충분한 사전 조사와 분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

진주시 중심 상업지구 내 핵심 입지: 갤러리아백화점 인근으로 유동인구 및 잠재 고객 확보 용이.

다양한 용도 활용 가능성: 근린생활시설, 사무실, 주택 등 복합 용도를 통해 임대 수익 다각화 가능.

우수한 교통 및 접근성: 대로변 위치로 차량 이용 및 대중교통 이용 편리.

향후 지역 발전 가능성: 상업 중심지로서의 지속적인 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 정확한 시세 조사, 경쟁 물건 분석, 현장 답사를 통한 건물 상태 및 임대 현황 파악, 그리고 법률 및 세무 전문가의 추가 자문을 통해 산출해야 합니다.

제시된 정보만으로는 객관적인 입찰가 산정이 어렵습니다.

다만, 권리분석상 인수되는 임차인 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 부분은 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.