나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1087 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 378-1 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 소재 <울산울주경찰서> 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트, 경찰서 등이 소재하고 있는 지역으로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 9층 건물 중 지상 4층 401호로서,
(사용승인일: 2008.10.17)
외벽: 치장석 붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽: 내부 인테리어 등,
창호: 샷시창호 등.

이용상태

근린생활시설(상호: 윤슬(주))로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단 자체 등고 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

구영리 378-1번지: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(구영지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>.

구영리 378-9번지: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(구영지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1087 (1)

물건종별: 근린상가

소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 378-1 4층401호 (도로명 주소: 울산광역시 울주군 구영로 155)

토지 면적: 68.54㎡ (약 20.73평)

건물 면적: 309.59㎡ (약 93.65평)

감정가: 560,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 농협은행주식회사

건물 사용승인일: 2008년 10월 17일

등기부채권 총액: 375,200,000원

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 소재 <울산울주경찰서> 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 아파트, 경찰서 등이 혼재된 지역으로서, 전반적인 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 주변 가로망 상태 또한 보통입니다.

* 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 9층 건물 중 지상 4층 401호입니다. 2008년 10월 17일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 치장석 붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등으로 되어 있으며, 내벽은 내부 인테리어, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

* 토지 이용 현황

본건 토지는 2필지가 일단으로 자체 등고가 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상황

주변 가로망 상태는 보통입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항

구영리 378-1번지 및 378-9번지 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(구영지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류 및 중로1류에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

3. 권리분석

* 말소기준 권리

본 건의 말소기준 권리는 2020년 1월 22일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을9)이며, 채권 최고액은 265,200,000원입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

본 건 매각으로 인해 말소기준 권리인 농협은행주식회사의 근저당권을 포함한 대부분의 권리(을10 근저당권, 갑30/31/32 압류, 갑33 임의경매)는 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요: 없음)

* 임차인 현황

* 임차인: 사 (사회복지재단윤슬)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 윤 (윤슬주식회사)

보증금: 30,000,000원

차임: 1,200,000원

배당신고일자: 2025-06-09

대항력: 없음

* 인수 가능한 보증금 총액

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하지 않아, 인수 가능한 보증금은 0원입니다.

* 총 채무액

등기부채권 총액은 375,200,000원입니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설 및 주거 환경

본건이 위치한 지역은 주거 단지와 상업 시설이 혼합된 곳으로, 울산울주경찰서가 인접해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 제1종근린생활시설로 이용 중인 점을 고려할 때, 주변 주거 지역의 소비를 흡수하는 상권으로 파악됩니다.

* 지역 지구단위계획

구영지구 지구단위계획구역 내에 속해 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다. 과거 구영지구는 대규모 택지 개발을 통해 주택 단지가 조성된 역사가 있으며, 최근에는 범서근린공원과 구영들 수변공원 조성 사업 등이 추진되는 등 지속적인 지역 개발이 이루어지고 있습니다.

* 주요 인접 시설

울산울주경찰서가 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 구영운동장 및 구영공원 등 주민 편의 시설이 인접해 있습니다.

5. 생활정보

* 대중교통 접근성

인근에 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 있어 시내 접근성이 양호합니다.

* 주변 편의시설

울산광역시 울주군 범서읍 구영리 일대는 다양한 근린생활시설과 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 양호한 것으로 보입니다. 구영운동장, 구영공원 등 체육 및 여가 시설도 인접해 있습니다.

* 교육 시설

토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 교육 시설이 인접해 있어, 이에 대한 검토가 필요합니다. 구영중학교, 범서중학교, 범서고등학교 등이 범서읍 내에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보

유동화물건으로, 일반 물건보다 절차나 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 공동담보로 묶여 있어, 담보 물건 중 다른 물건의 경매 진행 여부 등에 따라 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

* 임차인 권리 관계

현재 파악된 임차인 두 곳 모두 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다. 그러나 임차인 윤슬주식회사의 경우 3천만원의 보증금과 월 120만원의 차임이 존재하므로, 배당을 받지 못할 경우 낙찰자가 명도 과정에서 고려해야 할 부분이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 사업 운영 시 제한이 따를 수 있습니다. 또한, 최근 울산 지역에서 불법 폐기물 매립 관련 이슈가 부각되고 있는 점을 감안할 때, 토지 이용 현황 및 과거 이력에 대한 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후도

2008년 사용승인을 받은 건물로, 약 15년이 경과하여 향후 리모델링 또는 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 구영리 지역의 제1종근린생활시설로, 경찰서 인근에 위치하여 비교적 안정적인 입지를 갖추고 있습니다. 준주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 존재합니다. 다만, 유동화물건 및 공동담보의 특수성과 함께 토지 이용 제한 사항, 그리고 대항력 없는 임차인이 존재한다는 점을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 지속적인 개발이 예상되는 구영지구 지구단위계획구역 내 위치.

* 안정적인 배후 수요 확보가 가능한 입지 (경찰서 인근, 주거 단지 밀집 지역).

* 건물 자체의 활용성 (근린생활시설).

* 2008년 준공된 건물로, 비교적 최신 건물이어서 즉각적인 대규모 수리 필요성은 낮을 것으로 예상됩니다.

* 주변 공원 조성 등 도시계획 사업 진행으로 인한 지역 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시에는 법원 감정가 560,000,000원을 기준으로 하되, 낙찰자의 희망 수익률, 유사 물건의 실거래가, 명도 가능성, 예상 수리비 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 본 건의 경우, 인수 보증금이 0원이므로 입찰가 산정 시 이를 제외한 금액으로 고려할 수 있습니다. 정확한 입찰가 산출을 위해서는 별도의 현장 조사, 시세 조사, 그리고 전문가와의 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.