나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10474 [1] 경상북도 경주시 현곡면 상구리 1140-2 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10474 [1] 경상북도 경주시 현곡면 상구리 1140-2 답 경매

• 사건번호: 2025타경10474
• 주소: 경상북도 경주시 현곡면 상구리 1140-2
• 감정가: 252,606,000원
• 최저가: 123,777,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

경주지원 경매4계 2025타경10474 | 소재지: 경상북도 경주시 현곡면 상구리 1140-2 | 감정가: 252,606,000원 | 최저가: 123,777,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10474 (1)

소재지: 경상북도 경주시 현곡면 상구리 1140-2 외

용도: 답 (농경지)

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 252,606,000원

토지면적: 2,545.00㎡ (약 769.91평)

채무자/소유자: 김OO

채권자: 중OOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 요함, 목록2 일부 '유지'(물웅덩이)로 이용 중.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

최고의 입지:

본건은 경상북도 경주시 현곡면 상구리 소재 '상구3리복지회관' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 동식물관련시설, 농가주택, 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

토지는 북측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

토지 대부분이 '보전녹지지역' 및 '자연녹지지역'에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한(300))으로 지정되어 있습니다.

특히 기호(2) 토지는 추가적으로 '철도보호지구'의 제한을 받고 있어 향후 개발 시 해당 법령을 반드시 확인해야 합니다.

혐오시설:

인근에 폐기물 처리 시설이나 화장장 등 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 지역 특성상 농업시설이나 동식물 관련 시설 등이 주위에 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석 (경매 컨설팅 관점)

본건은 '토지매각'이며 '부동산임의경매' 사건입니다.

권리분석상 가장 중요한 특이사항은 두 가지입니다.

첫째, '농지취득자격증명' 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금(입찰보증금)이 반환되지 않으므로, 낙찰자는 농지법에 따른 자격을 갖추고 사전에 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는지 반드시 확인해야 합니다.

둘째, '일괄매각' 건이며, 목록2 토지의 공부상 지목은 '답'이나 현황 일부가 '유지'(물웅덩이)로 이용 중입니다. 이는 감정평가 및 현황 이용에 차이가 있음을 의미하며, 실제 이용 가능 면적에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

본건은 농경지 밀집 지역에 위치하여 상업 시설의 밀집도는 낮습니다. 상권보다는 농업 생산성이나 전원생활 용도로서의 가치를 중심으로 판단해야 합니다.

생활 정보:

가까운 거리에 '상구3리복지회관'이 있어 마을 커뮤니티 시설은 갖추어져 있으나, 마트, 병원, 학교 등 주요 생활편의시설은 차량으로 이동해야 할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 대응 방안

잠재적 리스크:

1. 농지취득자격증명 미비로 인한 매수보증금 몰수 위험이 가장 큽니다.

2. 기호(2) 토지의 일부 '유지' 이용 현황은 토지의 실질적인 가치 및 이용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 토지이용계획상 '보전녹지지역', '철도보호지구' 등의 제한으로 인해 건축 행위 및 개발 가능성이 제한적일 수 있습니다.

대응 방안:

1. 관할 면사무소 또는 시청 농지 담당 부서에 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 확인하고, 필요한 경우 농업경영계획서 등을 준비해야 합니다.

2. 현장 방문을 통해 기호(2) 토지의 '유지' 면적과 깊이를 확인하고, 복구 또는 활용 방안을 모색해야 합니다.

3. '보전녹지지역' 및 '철도보호지구' 내 건축 행위 허가 기준을 철저히 검토하여 투자 목적에 부합하는지 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 경주시 현곡면의 농경지로, 넓은 면적(약 769.91평)에 비해 상대적으로 낮은 감정가(㎡당 약 99,250원)로 책정된 토지입니다. 농지 취득의 어려움과 일부 토지 현황의 차이 등 잠재적 리스크는 있으나, 잘 해결한다면 충분한 투자 가치가 있을 수 있습니다.

투자 포인트:

1. 대형 농지 확보: 대규모 농업 경영 또는 주말 농장 등의 농업 관련 목적으로 적합합니다.

2. 장기적 개발 잠재력: '자연녹지지역'이 일부 포함되어 있고, 주변이 농가주택 등으로 형성되어 있어, 추후 규제 완화나 도시 계획 변경에 따라 전원주택 등 개발 가능성을 장기적으로 기대해 볼 수 있습니다.

3. 도로 접근성: 노폭 약 3~4m 포장도로에 접하고 있어 농업용 차량 등의 진출입이 용이합니다.

(주의: 본 보고서는 제공된 정보 및 일반적인 검색 정보만을 바탕으로 작성되었으며, 투자 결정은 반드시 현장 답사, 관련 법규 검토, 전문가의 추가적인 분석을 거쳐 최종적으로 본인의 책임 하에 이루어져야 합니다.)

법원 정보

경주지원 경매4계