나이스옥션 법원경매 의성 2025타경10165 [1] 경상북도 의성군 의성읍 팔성리 산37-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일오삼감정 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 의성군 의성읍 팔성리 소재 ""성동지(池)"" 남서측 근거리에 소재하며
주위는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

서측 하향 완경사지에 위치한 부정형 토지로서 '자연림' 입니다.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 8미터의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역(2020-05-21), 생산관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) 가축사육제한구역
(2022-09-01)(일부제한구역(소, 말, 젖소, 기타)_1,500㎡이상)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-09-01)(일부제한구역
(소, 말, 젖소, 기타)_900㎡이상~1,500㎡미만)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(2022-09-01)(전부제한구역_(소, 말, 젖소, 기타))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(군도1호선)<도로법>, 보전산지
<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(2019-07-30)
(팔성천)<소하천정비법>, 소하천예정지(2019-07-30)(팔성천)<소하천정비법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

토지 일부는 계획도로 및 소하천구역에 저촉, 일부는 전으로 이용되는 부분이 있는 것으로 추정됨, 토지 외곽의 지적 경계의 굴곡이 심하며 경계선 내에 타 지번 토지가 소재하여 정확한 위치 확인이 곤란하고 외곽 경계선 내의 토지들은 대부분 '분묘'를 기준으로 분필된 것으로 보여지는 바, 지상에 분묘가 소재하는지 여부 및 정확한 위치는 별도의 측량이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의성지원 2025타경10165 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 건입니다.

소재지는 경상북도 의성군 의성읍 팔성리 산37-2이며, 용도는 임야입니다.

토지 면적은 181556.00㎡ (약 54924.19평)이며, 제시외 토지 면적은 없습니다.

건물은 존재하지 않아 건물 면적은 0㎡입니다.

본 건의 감정평가액은 671,757,200원입니다.

매각 대상은 토지 전체이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 산OOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

주위환경:

본 건은 경상북도 의성군 의성읍 팔성리 소재 "성동지(池)" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지형태 및 이용상태:

토지는 서측 하향의 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, 현재 '자연림' 상태로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태:

토지의 북서측으로는 폭 약 8미터의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한 사항에 저촉됩니다:

- 농림지역, 생산관리지역

- 소로2류 (폭 8m~10m) 저촉

- 가축사육제한구역 (일부제한 및 전부제한 구역 포함)

- 도로구역 (군도1호선)

- 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 (산지관리법)

- 소하천구역 (팔성천) 및 소하천예정지 (팔성천)

건축물 현황:

본 건은 토지만 매각 대상이므로 건축물은 존재하지 않습니다.

주변 시설:

물건지 인근에서 특별한 혐오시설이나 공장 등이 확인되지 않았습니다. 주변은 농경지와 임야가 주를 이루는 자연환경을 가지고 있습니다.

1.2. 권리분석

매각구분:

부동산 임의경매입니다.

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2020년 3월 5일 접수된 산림조합중앙회의 근저당권 (채권액 260,000,000원)입니다.

소멸되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 을15~을20 (근저당권), 갑14 (압류), 갑16 (가압류) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리:

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재되어 있습니다. 그러나 등기부등본 상 을14 근저당권(산림조합중앙회, 2020-03-05)이 말소 처리되어 있어, 지상권의 존부 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

또한, 갑15 소유권이전청구권가등기(2024년 8월 6일 접수)는 말소되지 않아 인수될 가능성이 있습니다.

채권 총액:

등기부상 채권 총액은 1,194,750,000원입니다.

임차인 현황:

제공된 정보에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

임대 관계가 미상인 점은 추후 명도 진행 시 불확실성을 내포하므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 임야로, 상업적 또는 주거적 상권 분석 대상에 해당하지 않습니다. 주변은 농경지와 산림 지역으로 구성되어 있어, 지역 특성상 상업 활동은 제한적입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 개발이 제한된 임야 지역이므로, 일반적인 도시 지역의 생활 편의시설 (마트, 병원, 학교 등) 이용은 다소 거리가 있을 수 있습니다. 해당 지역은 자연환경을 중심으로 한 생활권으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

분묘기지권:

등기부 및 물건 명세서에 분묘기지권 존재 가능성이 명시되어 있어, 사실 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

토지 이용 제한:

토지 일부가 계획도로 및 소하천구역에 저촉되며, 일부는 전으로 이용되는 부분이 추정됩니다. 이러한 부분은 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

경계 및 위치 확인 곤란:

토지 외곽의 지적 경계 굴곡이 심하고, 경계선 내에 타 지번 토지가 소재하여 정확한 위치 확인이 어렵습니다. 또한, 분묘를 기준으로 분필된 것으로 보여 지상 분묘의 존재 여부 및 정확한 위치 확인을 위해 별도의 측량이 필요합니다.

토지 이용계획상 제한:

농림지역, 산지 관련 법규(보전산지, 임업용산지, 준보전산지), 가축사육제한구역, 소하천구역 등 복합적인 개발 제한 사항이 존재합니다.

등기부상 미말소 권리:

갑15 소유권이전청구권가등기 등 말소되지 않은 권리가 존재하여 인수될 수 있습니다.

지상권 인수 가능성:

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되어 있어, 해당 권리의 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 의성군의 농림 지역에 위치한 임야로, 자연림 상태의 광대한 토지를 포함하고 있습니다. 다만, 분묘기지권, 지적 경계 불분명, 토지 이용 계획상의 복합적인 제한, 미말소 권리 가능성 등 다수의 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 차량 접근성은 양호하나, 전반적인 입지 조건은 개발이 제한적인 자연환경 지역입니다.

1.7. 투자 포인트

해당 물건은 넓은 면적의 임야로서, 향후 산림 자원 개발, 농업용 토지 활용, 또는 장기적인 개발 가능성을 염두에 둔다면 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 현재 상태로는 개발이 매우 제한적이므로, 투자 시에는 해당 지역의 개발 계획 및 규제 완화 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 본 건의 경우, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다. 그러나 본 물건은 복합적인 권리관계, 토지 이용 제한, 현황상의 복잡성 등으로 인해 낙찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 개발 가능성, 현장 조사를 통한 정확한 권리 분석 및 현황 파악이 필수적입니다. 현재로서는 감정가(671,757,200원) 및 채권 총액(1,194,750,000원) 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.