나이스옥션 법원경매 경주 2025타경383 [1] 경상북도 경주시 외동읍 냉천리 1010 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경주시 외동읍 냉천리 소재 ""지초마을"" 남측 인근에 위치하며,

부근은 순수농경지대로서 전, 답 등의 농경지와 농가주택, 축사 등이 혼재하고, 서측 인근으로 임야지대가 이어져 있습니다.

교통상황

마을연결도로가 정비되어 있고, 마을로부터 근거리이므로 대중교통사정이 편리한 편이며, 인근까지 차량출입이 가능합니다.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서 5도 이내의 완만한 경사지이며, 전으로 이용 중이나 휴경상태입니다.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 동측단 일부가 폭 2~3미터 정도의 비포장도로로 이용되고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

생산녹지지역 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속합니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 요(미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경383 (1)

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 냉천리 1010

용도: 전

감정가: 330,486,000원

토지면적: 2899.00㎡ (약 877평)

토지지분: 2899㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경주시 외동읍 냉천리에 위치하며, "지초마을" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 순수 농경지대로 논, 밭 등의 농경지와 농가 주택, 축사 등이 혼재되어 있습니다. 서측 인근으로는 임야 지대가 이어져 있어 전원적인 분위기를 형성하고 있습니다. 외동읍은 자동차 부품 협력업체가 입주한 산업단지가 조성되어 있어 공업과 농업이 공존하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

마을 연결 도로가 잘 정비되어 있어 대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

토지는 부정형이며, 5도 이내의 완만한 경사를 이루고 있습니다. 현재 '전'으로 이용 중이나, 휴경 상태인 것으로 파악됩니다.

2.4. 인접 도로 상태

지적도상 맹지에 해당하나, 토지 동측 일부가 폭 2~3미터 정도의 비포장도로로 이용되고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 생산녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(200m)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 있어 일정 부분 제한이 있음을 의미합니다.

2.6. 혐오 시설 여부

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 주거 지역과 농경지가 혼재된 전형적인 농촌 및 공업 배후 지역의 특성을 보이며, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 일부 공업 지역이 인근에 분포하고 있으며, 과거 냉천일반산업단지 조성과 관련된 개발 계획이 있었습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

본 건은 토지 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 등기부등본 상 말소기준권리는 2024년 6월 20일 접수된 서울산새마을금고의 근저당권(을13, 채권최고액 360,000,000원)입니다. 해당 근저당권을 포함하여 그보다 후순위의 권리(근저당, 지상권설정공동담보, 임의경매, 압류)는 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라고 기재되어 있으나, 등기부요약상 을14로 기재된 서울산새마을금고의 지상권설정공동담보 목록은 '말소' 처리되어 있습니다. 이에 따라 해당 지상권이 소멸되는지 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지와 농가 주택, 축사 등이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 소규모 공업단지가 일부 분포하고 있어 지역 경제 활동이 이루어지고 있으나, 일반적인 상업시설이나 유동인구가 많은 상권과는 거리가 있습니다. 따라서 직접적인 상권 분석보다는 농업 관련 활동이나 전원생활을 위한 입지로서의 가치를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

주변 지역은 농경지가 넓게 분포하고 있으며, 농가 주택 및 축사 등이 자리하고 있습니다. 경주 외동읍은 산업단지가 조성되어 있어 지역 경제 활동이 활발한 편이며, 포항~울산 고속도로 개통으로 접근성이 향상되었습니다.

5.2. 교통 및 접근성

마을 연결 도로망이 정비되어 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로도 근거리까지 접근이 용이합니다.

5.3. 임대 관계

물건지의 임대차 관계는 현재 미상입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격 증명 필수

본 물건은 '전' 용도의 농지이므로, 매수 시 농지 취득 자격 증명 제출이 반드시 필요합니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 관련 자격 요건을 확인하고 준비해야 합니다.

6.2. 공법상 제한

토지는 생산녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(200m)으로 지정되어 있습니다. 이는 건축이나 개발 행위 시 관련 법규에 따른 제약이 있음을 의미합니다.

6.3. 맹지 및 현황 도로

지적도상 맹지에 해당하나, 현황상 동측 일부가 약 2~3미터 폭의 비포장도로로 이용되고 있어 실제 통행은 가능한 것으로 보입니다. 다만, 이에 대한 정확한 이용 현황 및 법적 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 공동 담보 물건

등기부상 '공동담보'로 표기된 점으로 미루어, 본 물건 외에 다른 부동산에도 동일한 채무에 대한 담보권이 설정되어 있을 가능성이 있습니다. 본 건의 경매와는 별개로 다른 담보 물건들의 처리 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 외동읍 냉천리 소재의 토지로, 약 877평 규모의 '전'입니다. 감정가는 3억 3천여만 원 수준이며, 주변은 농경지, 농가 주택, 축사 등이 혼재된 전원적인 환경을 갖추고 있습니다. 교통 접근성은 양호한 편입니다. 권리 관계는 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 말소되지 않는 지상권 존재 여부에 대한 확인이 필요합니다. 가장 중요한 사항은 농지 취득 자격 증명 제출이 필수적이라는 점이며, 생산녹지지역 및 가축사육제한구역 등 공법상 제한 사항도 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농업 또는 전원생활 목적

농지 취득 자격이 있고, 직접 농사를 짓거나 전원생활을 계획하는 투자자에게 적합한 물건입니다.

8.2. 간단한 권리 분석

말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다. 다만, 농지증명 관련 요건을 충족해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 330,486,000원에서 인수되는 보증금이 0원임을 감안하여 산정할 수 있습니다. 그러나 농지 취득 자격 증명 필수, 생산녹지지역 및 가축사육제한구역 지정, 지적상 맹지 등 여러 제약 조건과 주변 시세, 실제 이용 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사와 함께 해당 지역의 농지 거래 사례 및 공법상 제한에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.