나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7891 [1] 대구광역시 동구 서호동 8-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 서호동 소재 ""반야월초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는
단독, 다세대, 아파트 및 노선상가 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 제반교통사정은 무난한편임.

형태 및 이용상태

기호1) 자체지반 대체로 평탄한 삼각형의 토지로서 주상용건부지로 이용중임.
기호2),3) 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호1) 남측 폭 약 6M, 북동측 폭 약 3~4M의 도로와 접함.
기호2),3) 본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 중심상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8M 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보
호구역, 비행안전제2구역
기호2) 중심상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역
기호3) 중심상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8M 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보
호구역, 비행안전제2구역

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층건으로서,
- 외벽 : 노출콘크리트, 드라이비트, 징크판넬
- 내벽 : 벽지, 타일, 인테리어 등
- 바닥 : 바닥재, 타일 등
- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

가) 1층 : 계단실 및 제2종근린생활시설
2,3,4층 : 다가구주택

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

공부상 1층 사무소 부분은 현황 점포임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각
공부상 1층 '사무소' 부분의 현황은 '점포'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경7891 (1)

소재지: 대구광역시 동구 서호동 8-1

용도: 근린주택 (제2종근린생활시설, 다가구주택)

감정가: 1,014,612,120원

토지면적: 162.00㎡ (약 49.0평)

건물면적: 366.19㎡ (약 110.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 합OOOOOOOOO (등기부등본상 합천동부농업협동조합으로 추정)

2. 물건 기본정보 상세

2.1. 건물 연혁 및 구조

건축물대장상 사용승인일은 2017년 9월 13일로 확인됩니다. 철근콘크리트구조의 4층 건물이며, 외벽은 노출콘크리트, 드라이비트, 징크판넬로 마감되었고, 내벽은 벽지, 타일 등으로, 바닥은 바닥재, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시창호입니다.

2.2. 건물 이용 상태

1층은 제2종근린생활시설(현황 점포), 2, 3, 4층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 공부상 1층 '사무소' 부분은 현황 '점포'로 사용되고 있습니다.

2.3. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 대구광역시 동구 서호동에 소재하며, 반야월초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 노선상가 등이 혼재하는 지역입니다.

3.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본 건 토지(기호1)는 남측 폭 약 6M, 북동측 폭 약 3~4M의 도로와 접하고 있으며, 일부 필지(기호2, 3)는 본건이 도로로 이용되는 것으로 보입니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 중심상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8M 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역 등에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 인수되는 권리

말소기준권리는 2017년 9월 21일 접수된 합천동부농업협동조합의 근저당권(을15)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리나, 말소기준권리보다 앞선 권리 중 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 임차인 현황

총 10명의 임차인이 파악되었습니다. 이들 중 대항력 있는 임차인은 없으며, 보증금 및 차임 정보가 일부 확인됩니다.

* 국(항공교통본부): 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2019-04-22, 확정일자 2019-04-22, 배당신고일자 2025-06-18. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-09-01. 대항력 없음. (보증금 미상으로 주의 필요)

* 박 : 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-11-06, 확정일자 2018-10-22, 배당신고일자 2025-03-17. 대항력 없음.

* 박 : 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 배당신고일자 2025-06-09. 대항력 없음.

* 백 : 보증금 25,000,000원, 차임 250,000원, 전입일자 2022-02-08, 확정일자 2022-01-10, 배당신고일자 2024-10-25. 대항력 없음.

* 서 : 보증금 20,000,000원, 차임 250,000원, 전입일자 2023-08-28, 확정일자 2023-08-28, 배당신고일자 2025-05-29. 대항력 없음.

* 장 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-10-17, 확정일자 2019-09-20, 배당신고일자 2025-03-19. 대항력 없음.

* 최 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-08-27, 확정일자 2020-08-03, 배당신고일자 2025-04-07. 대항력 없음.

* 하 : 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2018-11-07. 대항력 없음. (확정일자 미상으로 주의 필요)

* 한국토지주택공사(황 ): 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-10-25, 확정일자 2017-10-11, 배당신고일자 2025-06-10. 대항력 없음.

4.3. 인수 보증금 합계

0원

5. 상권분석

5.1. 상업시설 현황

본 건은 중심상업지역에 위치하며, 1층은 제2종근린생활시설(점포)로 이용되고 있어 상가로서의 가치를 지닙니다. 주변에 다양한 노선상가들이 혼재하여 상권이 형성되어 있습니다.

5.2. 잠재적 가치

반야월초등학교 인근이라는 점과 중심상업지역이라는 입지 조건은 향후 상권 활성화 및 건물 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교육 및 편의시설

반야월초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 노선상가 등이 밀집되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6.2. 교통 접근성

차량으로의 접근이 용이하며, 인근 버스 승강장 이용이 편리하여 대중교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공부상 용도와 현황의 차이

1층 사무실 부분이 현황 점포로 이용되고 있어 공부상 내용과 차이가 있습니다. 이는 추후 업종 변경 등 사용에 제한이 있을 수 있으나, 현재로서는 경미한 사항으로 판단됩니다.

7.2. 토지이용계획 및 제한사항

중심상업지역, 방화지구, 비행안전제2구역 등 다양한 지역지구에 속해 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7.3. 임차인 관련

대항력 없는 임차인들이 다수 존재하나, 김 씨와 하 씨의 경우 보증금 또는 확정일자 정보가 일부 누락되었습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 관련 사항을 철저히 확인해야 합니다.

7.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 유해하거나 혐오시설이 존재한다는 정보는 현재 제공되지 않았습니다. 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 및 외부 지도 검색 등 추가적인 조사가 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구 서호동에 위치한 근린주택으로, 중심상업지역 내에서의 입지, 건물 규모, 편리한 교통 및 생활 환경 등 다수의 장점을 가지고 있습니다. 권리관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적은 편입니다. 1층 용도 현황 차이는 있으나, 이는 큰 문제로 작용하지 않을 것으로 보입니다.

9. 투자 포인트

* 중심상업지역 내 위치하여 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 적정 규모의 토지 위에 건축된 실용적인 근린주택.

* 명확한 권리 관계로 인한 안전한 투자 가능성.

* 다가구주택 및 점포로서의 임대 수익 창출 기대.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 주로 소형 다세대/연립주택에 대한 것으로, 본 건과 같은 근린주택(상가+다가구주택)과는 성격 및 규모가 달라 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 해당 자료의 거래 금액은 9천만원에서 1억 1천만원 수준으로, 본 건의 감정가(약 10억 1천만원) 및 건물 연면적(366.19㎡)과 비교 시 차이가 큽니다.

본 건의 감정가는 건물 연면적 366.19㎡ (약 110.8평)에 대해 약 10억 1,461만원으로, 평당 약 915만원 수준입니다. 중심상업지역 내 근린주택의 가치를 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

10.2. 예상 입찰가 산정

감정가 1,014,612,120원을 기준으로, 일반적인 경매 물건의 투자 전략 및 본 건의 권리 관계, 명도 용이성 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 본 건은 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 건물의 용도 및 입지 조건을 고려할 때, 안정적인 임대 수익과 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

이에 따라, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 설정하는 것이 합리적입니다.

* 감정가의 80% 수준: 약 811,690,000원

* 감정가의 90% 수준: 약 913,150,000원

종합적으로, 9억 5,000만원 ~ 10억 1,000만원 범위 내에서 경쟁 상황 및 현장 답사 결과 등을 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.