나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7874 [1] 경상북도 청도군 이서면 학산리 406 임야 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7874 [1] 경상북도 청도군 이서면 학산리 406 임야 경매

물건 대표 이미지

대구지방법원 경매1계 2025타경7874 | 소재지: 경상북도 청도군 이서면 학산리 406 | 감정가: 104,200,000원 | 최저가: 72,940,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 대구지방법원 2025타경7874 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

매각 대상은 토지 매각이며, 소유자와 채무자는 여OO, 채권자는 농OOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황 및 감정가

소재지는 경상북도 청도군 이서면 학산리 406이며, 용도는 임야입니다.

감정가는 104,200,000원으로 책정되었습니다.

총 토지면적은 2,605.00㎡ (약 787.90평)이며, 건물은 존재하지 않습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본건은 청도군 이서면 학산리에 소재하는 용강서원 동측 인근에 위치합니다.

주위는 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌/자연 환경입니다.

본건은 북동측 등으로 완경사를 이루는 부정형 토지이며, 현재 임야 상태로 이용 중입니다.

북서측으로 약 3~4m 폭의 도로가 접하고 있어 소형 차량 출입은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 권리분석

본 건은 토지매각 건으로, 제시 외 물건이나 건물은 존재하지 않아 깔끔한 물건입니다.

토지 지분율은 260500/260500로, 매각 대상은 토지 전부(100%)이며, 지분 경매의 복잡한 권리관계가 없습니다.

경매구분이 부동산임의경매이므로 매각으로 소유권이전등기 시 등기부상 대부분의 권리는 소멸되어 인수할 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

(최종적인 권리 인수는 매각물건명세서 확인 후 입찰하시기 바랍니다.)

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

가장 큰 특징은 용도지역이 개발 가능성이 높은 '계획관리지역'이라는 점입니다.

다만, 이와 동시에 매우 강력한 개발 제한 사항들이 존재하므로 주의해야 합니다.

주요 제한사항은 다음과 같습니다.

1) 가축사육제한구역(2020-12-30) (절대사육제한지역(전 축종)): 축사 운영은 불가합니다.

2) 역사문화환경보존지역(3구역, 청도 용강서원 충렬사 및 14의사 묘정비(천연기념물 제129호)): 문화재 보호법에 따른 건축 행위 및 개발에 제한이 따릅니다.

3) 준보전산지: 산지관리법에 따라 개발 가능한 용도가 제한됩니다.

2.4. 개발 용이성 및 활용 방안

본 물건은 임야이므로 일반적인 상권 분석은 의미가 없으며, 토지 개발 가능성을 중심으로 분석해야 합니다.

최고의 입지:

계획관리지역의 용도와 국도 및 지방도와 접근성이 양호하다는 점은 장점입니다.

활용 가능성:

1) 주말농장 또는 귀농/귀촌을 위한 부지: 계획관리지역 내에서 건축 가능한 면적과 용도(농업 관련 시설 등)를 확인하여 활용할 수 있습니다.

2) 문화재 보호구역 관련 시설: 용강서원과 연계된 관광/문화 시설(단, 인허가 사항 철저 확인 필요) 부지 등.

제한 사항:

역사문화환경보존지역 및 절대 가축사육제한지역으로 지정되어 있어, 원하는 용도로의 개발이 어려울 수 있습니다. 반드시 청도군청 관련 부서에 건축/개발 가능 여부를 사전 문의해야 합니다.

2.5. 생활정보 및 혐오시설 유무

주변 환경은 농가주택, 농경지 및 임야로 이루어져 있어 조용하고 쾌적한 전원생활이 가능한 환경입니다.

주변에 청도 용강서원 등 역사적 관광 명소가 위치하여, 자연 경관이 수려한 지역입니다.

검색 결과, 물건지 인근에 특별히 주거 환경을 저해하는 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 종합 의견 및 투자 전략

3.1. 잠재적 리스크

1) 개발 제한 리스크: 계획관리지역이라는 이점에도 불구하고, '역사문화환경보존지역'이라는 강력한 규제가 존재하여 건축 또는 형질변경 허가가 매우 까다로울 수 있습니다.

2) 환금성 리스크: 임야의 특성상 일반 주택/상가에 비해 환금성이 낮을 수 있으며, 위와 같은 개발 제한으로 인해 매수자를 찾기 어려울 수 있습니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역의 비교적 넓은 면적(787.90평)의 임야를 저렴하게 취득할 기회이나, 문화재보호구역 내에 포함되어 있어 실제 개발을 위해서는 청도군청 문화재 관련 부서 및 건축과에 면밀한 사전 검토가 필수입니다.

규제를 극복하고 활용할 수 있는 아이디어와 자본력을 갖춘 투자자에게 적합합니다.

3.3. 투자 포인트

1) 우수한 입지 조건: 소형 차량 진입이 가능하고, 인근에 버스 정류장이 있어 접근성이 양호합니다.

2) 넓은 면적: 약 787.90평의 넉넉한 토지 면적은 잠재적 개발 시 여유 있는 공간 활용이 가능합니다.

3) 권리관계 명확성: 제시 외 물건이 없고, 토지 전부 매각(100% 지분)으로 권리상 매우 깨끗합니다.

4) 계획관리지역: 규제를 극복할 수 있다면, 향후 가치 상승의 핵심이 될 수 있는 용도지역입니다.

법원 정보

대구지방법원 경매1계