나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11463 [1] 충청남도 아산시 배방읍 북수리 1182-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 1-1, 1-2(감정평가서상 ㉠㉡) 매각 포함.
2. 수목 평가 및 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 천안지원 2025타경11463 (1)

소재지: 충청남도 아산시 배방읍 북수리 1182-4

도로명주소: 충청남도 아산시 배방로201번길 24-4

용도: 다가구주택

감정가: 1,453,689,600원

토지면적: 384.90㎡ (약 116.46평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 654.21㎡ (약 197.95평)

건물 제시외 면적: 39.12㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 중복사건, 중복병합사건

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 1-1, 1-2(감정평가서상 ㉠㉡) 매각 포함.

2. 수목 평가 및 매각 포함.

1.1. 입지조건

해당 물건은 충청남도 아산시 배방읍 북수리에 위치하고 있습니다. 배방읍은 아산시 내에서 가장 빠른 성장 속도를 보이는 지역 중 하나이며, 지속적인 도시 개발과 인구 증가로 인해 동으로의 개편이 검토될 정도로 활발한 지역입니다. 북쪽으로는 탕정면, 동쪽으로는 천안시 불당동 및 신방동과 접하고 있으며, 천안시와 연담화가 진행 중일 정도로 지리적으로 가깝습니다. KTX 천안아산역과 수도권 전철 1호선이 통과하여 광역 교통망 접근성이 우수합니다.

* 주변 주요시설: 삼성전자 온양캠퍼스, 신도리코, 크라운제과 등 기업체 위치.

* 교통: KTX 천안아산역, 1호선 배방역 인근, 고속도로 접근 용이.

* 신축 아파트 단지와 택지 개발 등으로 독립적인 상권이 형성되어 있으며, 발전 가능성이 높은 지역으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

해당 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 박OO입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 공주연기축산업협동조합의 근저당권(접수일자 2012-02-14)이며, 이 권리보다 후순위 권리들은 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

* 토지 등기부채권 총액: 824,518,830원

* 건물 등기부채권 총액: 920,627,129원

* 등기부채권 총액 합계: 1,745,146,019원

말소기준권리인 근저당권(을1) 외 다수의 가압류, 압류, 임의경매 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 개시 결정에 따라 말소될 예정입니다. 따라서 경매 낙찰 시 인수할 권리는 없는 것으로 분석됩니다 [물건명세서 참고사항].

1.3. 임차인 현황 및 인수 사항

제공된 임차인 현황 자료에 따르면, 현재 파악된 임차인 전원 '대항력 없음'으로 분석되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다 [인수 보증금 합계: 0원].

* 김동영: 보증금 32,000,000원, 전입 2023-05-23, 확정 2023-05-16, 배당신고 2025-08-27, 대항력 없음.

* 김병운: 보증금 30,000,000원, 전입 2021-12-31, 확정 2021-12-31, 배당신고 2025-06-30, 대항력 없음.

* 김종호: 보증금 23,000,000원, 전입 2024-07-05, 확정 2024-10-29, 배당신고 2025-06-20, 대항력 없음.

* 김한민: 보증금 0원, 전입 2022-05-16, 확정일자 및 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

* 노형열: 보증금 30,000,000원, 전입 2022-02-09, 확정 2022-02-09, 배당신고 2025-06-23, 대항력 없음.

* 마효정: 보증금 0원, 전입 2023-02-09, 확정일자 및 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

* 박규태: 보증금 0원, 전입 2023-12-13, 확정일자 및 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

* 박민정: 보증금 52,000,000원, 전입 2022-11-28, 확정 2025-04-17, 배당신고 2025-04-25, 대항력 없음.

* 박소현: 보증금 5,000,000원, 차임 330,000원, 전입 2024-02-07, 확정 2024-02-07, 배당신고 2025-07-08, 대항력 없음.

* 서중진: 보증금 30,000,000원, 전입 2018-01-22, 확정일자 및 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

* 신보람: 보증금 55,000,000원, 전입 2023-03-13, 확정 2023-02-15, 배당신고 2025-06-20, 대항력 없음.

* 안근태: 보증금 0원, 전입 2018-06-26, 확정일자 및 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

* 유지연: 보증금 20,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2025-01-31, 확정일자 미상, 배당신고 2025-07-21, 대항력 없음.

* 이제헌: 보증금 3,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2024-12-30, 확정 2025-02-13, 배당신고 2025-07-17, 대항력 없음.

* 조성호: 보증금 0원, 전입 2024-03-25, 확정일자 및 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

* 최미옥(CUIMEIYU): 보증금 50,000,000원, 전입 2024-05-31, 확정 2024-05-31, 배당신고 2025-06-24, 대항력 없음.

* 최봉식: 보증금 0원, 전입 2023-06-02, 확정일자 및 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

* 최승호: 보증금 30,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2017-11-22, 확정 2017-11-22, 배당신고 2025-07-04, 대항력 없음.

* 최영훈: 보증금 16,000,000원, 전입 2023-02-22, 확정 2023-02-22, 배당신고 2025-02-27, 대항력 없음.

* 최윤희: 보증금 10,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2025-01-21, 확정 2025-01-21, 배당신고 2025-07-01, 대항력 없음.

* 최하영: 보증금 30,000,000원, 전입/확정/배당신고 미상, 대항력 없음.

* 최한경: 보증금 30,000,000원, 전입 2018-09-03, 확정 2018-09-03, 배당신고 2025-09-03, 대항력 없음.

* 홍진호: 보증금 0원, 전입 2018-03-14, 확정일자 및 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

상기 임차인 중 일부(김한민, 마효정, 박규태, 서중진, 안근태, 최하영, 최봉식, 홍진호)는 보증금 또는 확정일자, 배당신고일자 정보가 누락되어 있거나, 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 비록 대항력이 없는 것으로 파악되나, 인수 여부 및 배당 관련하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

배방읍 지역은 아산신도시와 삼성전자 온양사업장, 현대자동차 등의 산업 단지를 배경으로 성장하는 상권입니다. 특히 북수리 일대는 21번 도로를 중심으로 삼성전자 온양사업장 진입도로 좌우로 상권이 구분됩니다. '동백정'을 기점으로 하는 A지역은 직장인을 대상으로 한 식당, 호프집 등이 많으며, 파리바게뜨를 기점으로 하는 B지역은 아파트 거주민을 위한 생활 편의 업종(편의점, 미용실, 학원 등)이 밀집해 있습니다.

* 배방읍은 독립적인 상권이 형성되어 지역 주민들의 생활 편의 기능을 담당하고 있으며, 최근 거주 주민 증가 및 인근 회사 직원들을 주 고객으로 하는 음식업종의 성장이 두드러집니다.

* 상가 공실률도 일부 존재하며, 경기 침체 및 인력 구조조정 등의 영향을 받기도 합니다.

* 천안시와 인접하여 천안 지역으로의 외식 및 쇼핑 수요도 일부 흡수하는 특징이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 아산북수초등학교가 인근에 위치하며, 모산초, 모산중 등도 학군 내에 포함될 수 있습니다.

* 편의시설: 상권 분석에서 언급된 바와 같이, 다양한 상업 시설, 음식점, 편의점 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 자연환경: 배방산이 인근에 있어 등산 등 여가 활동이 가능하며, 주변에 논밭이 있어 쾌적한 환경을 조성합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 중복병합사건: 해당 물건이 여러 경매 절차가 중복되거나 병합된 사건이므로, 권리 관계나 절차 진행에 있어 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 다수의 임차인: 대항력 없는 임차인이 다수 존재하며, 일부 임차인의 정보가 불완전하여 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건축물 용도: JSON 정보상 주요 용도가 '단독주택'으로 표기되어 있으나, 물건의 실제 용도는 '다가구주택'으로 이는 다수의 세대가 거주 가능한 형태입니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설이 직접적으로 언급된 정보는 없으나, 일반적인 개발 지역에서는 잠재적인 개발 계획 등을 지속적으로 확인하는 것이 좋습니다. (과거 아산시 내 쓰레기 소각장 등이 주민 편의시설로 전환된 사례가 있으나, 현재 해당 물건 인근에 직접적인 혐오시설 정보는 검색되지 않았습니다).

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 배방읍이라는 성장 잠재력이 높은 지역에 위치한 다가구주택입니다. KTX 천안아산역 및 1호선 역세권 접근성과 함께 삼성전자 온양사업장 등 산업단지를 배후로 하는 상권 및 주거 수요를 갖추고 있습니다. 다수의 임차인이 존재하지만, 권리분석상 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되어 명도 후 즉시 활용이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 중복사건이라는 점과 일부 임차인의 정보 누락은 명도 및 관리 시 주의가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 성장 가능성이 높은 배방읍 지역의 우량 물건: 아산시에서 가장 빠른 성장세를 보이는 지역 중 하나로, 인구 유입과 상권 발달이 지속적으로 이루어지고 있습니다.

* 다수의 임차인으로 인한 높은 임대 수익 기대: 대항력 없는 임차인들이 다수 거주 중으로, 명도 완료 후 즉시 임대 사업을 통해 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있습니다.

* 뛰어난 광역 교통망: KTX 천안아산역 및 1호선 이용이 편리하여 수도권 및 광역 접근성이 우수합니다.

* 일괄 매각 및 수목 포함: 토지, 건물뿐만 아니라 제시외 건물 및 수목까지 일괄 매각되어 추가적인 활용 가치를 높일 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 14억 5천만원대이나, 인수할 보증금이 없고 향후 임대 수익 창출이 기대되는 다가구주택임을 고려할 때, 시세 조사 및 주변 실거래가를 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제시된 감정가는 해당 지역의 시장 상황 및 잠재 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

* 감정가: 1,453,689,600원

* 인수 보증금: 0원

경쟁 물건 및 응찰자들의 성향을 고려하여 신중하게 결정해야 하나, 감정가 대비 적정 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 유리할 수 있습니다. (예상 입찰가 산출을 위한 추가적인 시장 조사 및 물건 현황에 대한 현장 답사가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.