나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11568 [1] 충청남도 아산시 음봉면 산동리 664-15 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2025.05.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 음봉면 산동리 소재 "금화첨단산업단지" 내에 위치하며, 주위는 공장으로 형성된 산업단지로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 도로변에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 대체로 완경사지의 부정형 토지로 공장부지로 이용 중임. 기호(5,6): 대체로완경사지의 부정형 토지로 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 동측으로 포장도로와 접하며, 기호(3,5): 본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,6): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한지역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한지역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(5): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한지역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한지역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한지역800)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한지역800및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 기호(1) 지상에 토지와 건물의 부합물 및 종물로 사료되는 제시외 건물, 제시외 공작물(관정)이 소재함

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외벽: 판넬잇기 등 마감 창호: 샷시 창호임 기호(3,4): 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서, 외벽: 판넬잇기 등 마감 창호: 샷시 창호임

이용상태

기호(2): 공장, 사무실 등으로 이용 중임 기호(3,4): 1층-공장, 창고 등으로 이용 중임 2층-사무실 등으로 이용 중임

설비내역

공동 위생 및 급·배수설비 등이 되어 있음

부합물 및 종물

기호(2~4) 건물의 부합물 및 종물로 사료되는 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

특이사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "천안종합운동장" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농공단지 내 공장, 근린생활시설 및 아파트단지 등으로 형성된 지역으로, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 제지1층 제엠비112호로서, 외벽: 복합판넬, 강화유리 및 석재 붙임 등 마감 창호: 샷시 창호임

이용상태

공장으로 이용 중인것으로 사료됨.

설비내역

공동 위생 및 급 ·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설) 등 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 주변으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(제3일반산업단지), 소로3류(폭8m미만)(소로3-1283, 보행자전용도로)(접함), 중로3류(폭 12~15m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(제3일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 공공시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 녹지구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 수동스프레이부스 3SET외 5점 포함(감정평가서 참조) 제시외 건물 및 관정(감정평가서상 ㉠~ ㉥, ⓐ) 매각 포함.
(주)에이스컬러테크, 김남빈:대항력여지 있는 임대차관계 미상의 임차인 있음
주식회사 투반테크, 황선화/김남빈:임대차관계 미상의 임차인들 있음
(주)울림기업, 이명숙:임차인은 배당요구 종기 이후 배당요구서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11568 (1)

소재지: 충청남도 아산시 음봉면 산동리 664-15

용도: 공장

감정가: 4,967,232,470원

토지 면적: 12,825.03㎡ (약 3,879.2평)

토지 지분: 6,430.3653㎡ (약 1,945.6평)

건물 면적: 2,000.28㎡ (약 605.1평)

건물 지분: 2,000.28㎡ (약 605.1평)

제시외 건물 면적: 127.00㎡

매각 대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계·기구(수동스프레이부스 3SET 외 5점) 및 제시외 건물, 관정(㉠~㉥, ⓐ) 포함 매각.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 아산시 음봉면 산동리 소재 "금화첨단산업단지" 내에 위치하고 있으며, 주위는 공장으로 형성된 산업단지로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근 도로변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 대체로 완경사지의 부정형으로, 현재 공장 부지로 이용 중입니다. 일부 필지는 도로로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로 상태: 본건 동측으로 포장도로가 접해 있으며, 일부 필지는 본건 토지 자체가 도로 역할을 하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수 및 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (하나은행, 2022-05-30 접수, 3,096,000,000원)

* 경매 신청 채권자: 갑8 임의경매 (유에스에이치유동화전문유한회사, 2025-04-16 접수, 3,096,000,000원)

* 기타 권리 사항:

* 갑4 소유권이전3번신탁등기말소

* 갑5 소유권이전

* 갑9 가압류 (중소기업은행, 2025-05-16 접수, 159,536,150원)

* 갑10 가압류 (서울보증보험주식회사, 2025-06-18 접수, 83,497,530원)

* 갑11 가압류 (신보2022제21차유동화전문유한회사, 2025-07-18 접수, 1,275,000,000원)

* 갑12 압류 (아산세무서장)

* 등기부 채권 총액: 4,614,033,680원

* 임차인 현황:

* (주)에이스컬러테크, 김 : 대항력 있음. 보증금 5,000,000원, 차임 2,000,000원. 사업일자 2019-06-21.

* (주)울림기업, 이 : 대항력 없음. 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원. 사업일자 2022-09-28. (배당요구 종기 이후 배당요구서 제출)

* 주식회사 투반테크, 황*/김 : 대항력 없음. 보증금 0원, 차임 3,000,000원. 사업일자 2024-10-25.

* 권리분석 종합: 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 (주)에이스컬러테크, 김 의 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있으며, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 주식회사 투반테크, 황*/김 은 보증금이 0원이지만, 임대차 관계가 불분명하다는 점과 대항력이 없다는 점을 모두 고려하여 명도 진행 시 주의가 요구됩니다.

1.4. 상권분석

* 물건이 위치한 금화첨단산업단지는 주변 지역의 산업 활동을 지원하는 핵심적인 역할을 하고 있습니다.

* 산업단지 내 공장 밀집 지역으로, 관련 업종의 유입 및 거래 활성화를 기대할 수 있습니다.

* 주위 환경은 공업 지역 특성상 영위업종과의 연관성이 중요하며, 현재로서는 보통 수준의 산업단지 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 지역 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 산업 단지 자체의 특성상 소음이나 분진 등은 발생할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 산업단지 내 위치하므로, 인근 편의시설 및 기타 생활 편의 시설에 대한 정보는 제한적입니다. 별도의 조사가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: (주)에이스컬러테크, 김 은 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 보증금 500만원은 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 높으므로, 입찰가 산정 시 이를 고려해야 합니다.

* 임대차 관계 불분명 임차인: 주식회사 투반테크, 황*/김 은 대항력은 없으나 임대차 관계가 미상으로 표기되어 있어, 예상치 못한 명도 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 일괄 매각 포함 사항: 공장 기계, 기구, 제시외 건물 및 관정이 포함되어 매각되므로, 이를 철거하거나 이전하는 데 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 일반 경매 물건과 달리, 채권 매입 등 특수한 절차를 거친 물건으로, 일반적인 경매 절차와 다를 수 있는 부분을 감안해야 합니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역 등 관련 법규를 반드시 확인하여 공장 운영에 제약이 없는지 점검해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 아산시 음봉면 소재 금화첨단산업단지 내 위치한 공장으로, 산업단지 내 입지라는 점에서 안정적인 운영 및 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인과 임대차 관계가 불분명한 임차인이 존재하여 명도 과정에서 주의 깊은 접근이 요구됩니다. 또한, 매각에 포함된 기계·기구 및 제시외 건물 등 추가적으로 고려해야 할 사항들이 있습니다. 유동화 물건이라는 특수성 또한 염두에 두어야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 산업단지 내 핵심 입지로, 공장 운영 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 상당한 규모의 토지 면적과 건물을 확보하고 있어, 향후 증축이나 용도 변경 등 다양한 활용 가능성을 가집니다.

* 정확한 시세 및 임대료 수준 파악 후, 명도 비용 및 인수에 따른 보증금을 포함하여 실질적인 투자 수익률을 분석하는 것이 중요합니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수될 보증금 및 명도 예상 비용, 추가 공사비 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 파악된 대항력 있는 임차인(김 )의 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 높으므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 결정하는 것이 일반적입니다. 따라서, 제시된 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들을 충분히 반영한 면밀한 추가 분석이 필요합니다.

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