나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11523 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 68-1 센트하임프라자 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 '두정역' 남서측 인근에 소재하는 ""센트하임
프라자"" 제3층 제301호(기호(1)) 및 천안시 서북구 백석동 소재 ""천안한들초등학교"" 서측
인근에 위치하는 ""백석벽산블루밍2차아파트"" 제202동 제14층 제1401호(기호(2))로서, 주위
는 근린생활시설, 공동주택, 공원 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 양호한임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통
상황은 무난한 편임.

건물의 구조

기호(1)은 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 기타지붕 및 판넬지붕
지하2층, 지상7층 중 제3층 제301호로서,
- 외벽: 외장복합판넬 등 마감,
- 내벽: 내부 인테리어 마감 등
- 창호: 새시창호임.

기호(2)는 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 제14층 제1401호로서,
- 외벽: 모르타르위 페인팅 등 마감,
- 내벽: 벽지붙임 및 일부 타일마감 등
- 창호: 새시창호임.

이용상태

-기호(1)은 공부상 용도 ""일반음식점""로 등재되어 있으며, 조사일 현재 외관상 상호는
""뉴욕버거(NEW YORK BURGER)""로 이용중임.

-기호(2)는 공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

-기호(1)은 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 화재탐지 및 경보설비, 전기설비 등이 되어 있음.

-기호(2)는 위생설비 및 급배수설비, 온수보일러에의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 전기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

-기호(1)은 7필지 일단의 사다리형에 유사한 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

-기호(2)는 사다리형에 유사한 토지로서, 아파트단지의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공히 단지 주변 포장도로를 이용중이며, 제반 도로상태는 양호한편임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서 상 기호(1)은 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류
(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> (대표필지: 두정동 68-1번지 기준) 이며, 기
호(2)는 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(
폭 8m~10m)(2023-08-01)(소로2-670)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~
20m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(미래유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호
구역(아이솔유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안한들
초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 기호(1)은 3층 301호이나, 별첨 ""사진용지""에서와 같이 북측으로 인도가 개설된 고가
도로에서 직접 접근이 가능한 상태임.

-임대내역은 미상이며, 기호(2)는 수차 방문하였으나 폐문부재로 내부 상태는 동일건물내 유
사규모의 아파트 조사 및 관리사무소 탐문조사 등에 의하여, 아파트로서의 표준적인 이용상
황 등을 감안하여 평가하였으니 경매 참여시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경11523 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 68-1 센트하임프라자 3층301호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 432,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 센트하임프라자관리단 (추정)

* 특이사항: 중복병합사건

* 특수물건정보: 중복병합사건

1.1. 건물 정보

* 건물명: 센트하임프라자

* 구분: 집합건물

* 층수: 7층 중 3층

* 구조: 일반철골구조 및 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 기타지붕 및 판넬지붕

* 외벽: 외장복합판넬 등 마감

* 내벽: 내부 인테리어 마감 등

* 창호: 새시창호

* 공부상 용도: 일반음식점

* 현재 이용 상태: 상호 "뉴욕버거(NEW YORK BURGER)" 이용 중

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 화재탐지 및 경보설비, 전기설비 등

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 46.93㎡ (약 14.2 평)

* 토지 지분: 46.93469999999999㎡ (약 14.2 평)

* 건물 면적: 89.17㎡ (약 27.0 평)

* 건물 지분: 89.17㎡ (약 27.0 평)

* (참고: 본 보고서에는 기호(2)인 아파트 물건의 상세 면적 정보가 포함되어 있지 않습니다.)

2. 입지조건

* 위치: 충청남도 천안시 서북구 두정동 68-1 센트하임프라자 3층 301호 (기호(1))

* 주위 환경:

* '두정역' 남서측 인근에 소재

* 근린생활시설, 공동주택, 공원 등으로 형성되어 있어 주위 환경 양호

* 교통 상황:

* 차량 접근 가능

* 인근 시내버스 승강장 소재, 일반적인 교통 상황 무난

* 도로 상태:

* 단지 주변 포장도로 이용 중, 도로 상태 양호

* 토지 이용 계획:

* 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역

* 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m) 접합

* 가축사육제한구역

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 2005-08-24, 소상공인자영업자새출발기금주식회사, 420,000,000원)

* 등기부 채권 총액: 492,000,000원 (420,000,000원 + 72,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* (참고: 기호(1)의 임대 내역은 미상입니다. 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

* 물건 용도: 근린상가

* 현재 이용 상태: 공부상 일반음식점으로 등재되어 있으며, 조사일 현재 '뉴욕버거(NEW YORK BURGER)'로 이용 중

* 건물 내 상가: 센트하임프라자 3층 301호 (고가도로에서 직접 접근 가능한 위치)

* 주변 상권:

* 근린생활시설, 공동주택, 공원 등이 혼재된 지역

* 지역 상권 내 유동인구 및 접근성이 양호할 것으로 판단됨

5. 생활정보

* 주변 시설:

* 근린생활시설 밀집 지역

* 공원

* 교육 시설:

* (기호(2) 아파트 주변) 천안한들초등학교, 미래유치원, 아이솔유치원 등

* 교통 편의 시설:

* 시내버스 승강장 인근

* 두정역 인근

6. 잠재적 리스크

* 중복병합사건:

* 여러 개의 사건이 병합되어 진행되는 건으로, 서류 확인 및 경매 절차 진행 시 추가적인 주의가 필요합니다.

* 임대 내역 미상:

* 해당 상가(기호(1))의 임대 내역이 확인되지 않아, 실제 점유 관계 및 명도 시 발생할 수 있는 사항에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

* 폐문부재 (기호(2) 아파트):

* 아파트 물건(기호(2))은 내부 확인이 어려운 상태로, 유사 물건 조사 및 관리사무소 탐문 등을 통해 평가되었으므로, 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 여부:

* 주변 지역에 대한 일반적인 확인 결과, 상가 물건(기호(1))과 아파트 물건(기호(2)) 인근에서 특별히 부정적인 영향을 미칠 만한 대규모 혐오시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다. 그러나 세부적인 현장 조사 및 주변 탐문을 통해 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 천안시 서북구 두정동에 위치한 센트하임프라자 내 근린상가 물건과 백석동 소재 아파트 물건이 일괄 매각되는 건입니다. 상가 물건은 두정역 인근의 상업지역에 위치하여 접근성과 배후 수요가 양호하며, 현재 일반음식점으로 안정적으로 운영 중인 것으로 보입니다. 아파트 물건 역시 주거 단지 내에 위치하여 생활 편의성이 있을 것으로 예상됩니다.

그러나 본 건은 중복 병합 사건이며, 상가 물건의 임대 내역이 미상이라는 점은 인수 시 주의해야 할 부분입니다. 또한, 채권 총액이 감정가를 초과하는 상황이므로, 경매 진행 과정 및 예상 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다. 두 물건을 일괄 매각하는 만큼, 각 물건의 가치를 개별적으로 평가하고 통합적인 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 장점: 두정역 역세권 상업지구 및 주거지역 인접으로 인한 시너지 효과 기대

* 안정적인 업종: 현재 일반음식점(뉴욕버거)으로 운영 중으로, 기존 상권 내 수요 확보

* 일괄 매각의 활용성: 상가와 아파트를 함께 취득하여 부동산 포트폴리오 다각화 또는 가치 증대 가능성

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지

9. 예상 입찰가

본 건은 감정평가액 432,000,000원 대비 채권 총액이 492,000,000원으로, 채권 총액이 감정가액을 초과합니다. 이러한 경우, 채권자들의 적극적인 참여 또는 경매 취소 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

따라서, 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 주변 시세, 최근 낙찰 사례, 명도 난이도, 추가적인 권리 관계 등을 종합적으로 분석한 후, 보수적으로 감정가의 80%~100% 수준에서 시장 상황을 고려하여 결정하는 것을 제안합니다. 상세한 현장 조사 및 시장 분석을 통해 실제 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.