나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1009 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 ""충청남도경찰청"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
관공서, 근린공원, 근린생활시설, 상업 및 업무용건물 등이 밀집되어 있는 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물 내 2층201호, 2층206호,
2층211호로서, (사용승인일: 2018.04.23)

외벽 : 대리석 붙임 및 강화유리 마감 등
내벽 : 판넬잇기 및 강화유리 마감 등
창문 : 샷시창호임.

이용상태

기호 1): 근린생활시설(현황 공실)로 이용 중임.
기호 2): 인접호수(212호)와 벽체구분 없이 근린생활시설(현황 공실)로 이용 중임.
기호 3): 근린생활시설(상호: GYM 승 FITNESS)로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, CCTV 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단으로 세장형의 평지로서, 현황 ""상업 및 업무용 건부지""로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 6차선 노폭 약 30M 및 북측으로 왕복 4차선 약 20M 내외의 아스콘포장
도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

(1) #960: 도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2023-10-10)
(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전
신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법> 임.
(2) #961: 도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한
도시건설 및 지원에 관한 특별법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-근린생활시설로 현황은 공실로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경1009 (1)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 2층201호

용도: 오피스텔 (근린생활시설)

감정가: 1,114,000,000원

토지 면적: 72.59㎡ (약 21.96평)

토지 지분: 72.58609999999999㎡ (약 21.96평)

건물 면적: 262.34㎡ (약 79.36평)

건물 지분: 262.34㎡ (약 79.36평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 온누리신용협동조합

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 충청남도경찰청 동측 인근에 위치하며, 주위는 관공서, 근린공원, 근린생활시설, 상업 및 업무용 건물 등이 밀집된 노선상가지대입니다.

교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

건물 구조

본 건물은 2018년 4월 23일 사용승인된 철근콘크리트 구조로, 지하 3층 지상 7층 건물입니다. 외벽은 대리석 및 강화유리, 내벽은 판넬 및 강화유리, 창문은 샷시창호로 마감되었습니다.

토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 세장형의 평지로서 현재 상업 및 업무용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 왕복 6차선(폭 약 30M), 북측으로 왕복 4차선(폭 약 20M)의 아스콘 포장 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로2류 및 중로1류에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 요약

* 소유권 보존: 송도주식회사 (2018.04.27)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (1,879,200,000원, 2018.10.24)

* 소유권 이전 신탁: 주식회사무궁화 신탁 (2022.05.09)

* 임의경매: 온누리신용협동조합 (1,371,915,118원, 2025.04.22)

총 채권액

등기부상 채권 총액은 1,879,200,000원입니다. 본 경매 절차를 통해 상기 채권 및 기타 이해관계인의 권리가 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

주의사항

임대 관계가 미상이므로, 명도 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

주변 환경

본 물건은 충청남도경찰청 인근의 중심상업지역에 위치하여 관공서, 상업시설, 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

상업 시설 현황

건물 내에는 근린생활시설이 있으며, 현재 일부는 공실 상태이고 일부는 헬스장(GYM 승 FITNESS)으로 이용 중입니다. 오피스텔 건물로서 주거 및 업무, 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

지역 개발 호재

본 건이 포함된 지역은 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있어, 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력이 높다고 판단됩니다.

5. 생활정보

편의시설

주변에 충청남도경찰청을 비롯한 각종 관공서와 근린공원, 다양한 상업 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

교통

대로변에 위치하여 차량을 이용한 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

공실 리스크

현재 일부 호실이 공실 상태로 이용 중이므로, 공실 해소 및 안정적인 임대 수익 확보까지 시간이 소요될 수 있습니다.

명도 리스크

임대 관계가 미상인 부분이 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

시장 가격 변동성

최근 거래된 개별 호실의 면적 대비 가격과 감정가 사이에 차이가 존재하므로, 향후 시장 상황 변화에 따른 가격 변동 가능성을 고려해야 합니다.

혐오시설

주변 지역에 특별한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 예산군 삽교읍의 핵심 상업지역에 자리한 내포에드가오피스텔2차 내 근린생활시설(오피스텔)입니다. 충청남도경찰청과 인접한 최적의 입지에 위치하며, 대로변에 접해 있어 접근성이 매우 뛰어납니다. 2018년에 준공된 비교적 신축 건물로, 외관 및 내부 상태 역시 양호할 것으로 예상됩니다.

등기부상 총 채권액이 감정가를 상회하나, 본 경매를 통해 모든 권리는 소멸될 예정이므로 권리상 안전한 물건입니다. 임대 관계는 미상이나, 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다. 현재 일부 공실 상태인 점은 향후 임대 수익 창출을 위한 적극적인 관리가 필요함을 시사합니다.

본 물건이 포함된 지역은 도청이전신도시 개발 예정지로, 향후 지속적인 발전과 함께 부동산 가치 상승이 기대되는 유망한 지역입니다.

8. 투자 포인트

핵심 상업지구 입지

주변 관공서 및 상업 시설 밀집으로 인한 풍부한 배후 수요 및 유동인구 확보

신축급 건물

2018년 준공으로 건물 노후화에 대한 부담이 적고, 현대적인 시설 유지

개발 호재

도청이전신도시 개발에 따른 장기적인 가치 상승 잠재력

합리적 가격 가능성

최근 시장 가격 대비 감정가에 차이가 존재하여, 경쟁력 있는 가격에 낙찰받을 기회

9. 예상 입찰가

최근 2025년 1월부터 6월까지 거래된 유사 면적의 오피스텔(상업시설)의 경우, 전용면적 22.98㎡ ~ 32.87㎡가 7,500만원에서 1억 1,000만원에 거래되었습니다. 이를 면적당 단가로 환산하면 약 317만 원/㎡에서 335만 원/㎡ 수준입니다.

본 건의 총 건물 면적 262.34㎡에 최근 거래 단가를 적용하여 환산 시, 시세는 약 8억 5천만 원에서 8억 8천만 원 내외로 추정됩니다.

현재 감정가 11억 1천 4백만 원과는 상당한 차이가 있어, 본 물건은 감정가보다 낮은 시세 수준에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

이에 따라, 본 건에 대한 예상 입찰가는 시장 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 900,000,000원 에서 950,000,000원 사이로 권장합니다.

최종 입찰가는 현장 방문, 최근 시장 동향, 본인의 자금 계획 등을 면밀히 검토하신 후 신중하게 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.