나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1005 [1] 충청남도 홍성군 홍북읍 대동리 68-53 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1005 [1] 충청남도 홍성군 홍북읍 대동리 68-53 다가구주택 경매

• 사건번호: 2025타경1005
• 주소: 충청남도 홍성군 홍북읍 충남대로 198-31
• 용도: 다가구주택

홍성지원 경매5계 2025타경1005 | 소재지: 충청남도 홍성군 홍북읍 충남대로 198-31 | 감정가: 1,024,655,810원 | 최저가: 502,081,000원 | 용도: 다가구주택

1. 경매 물건 보고서: 충청남도 홍성군 홍북읍 다가구주택 (토지/건물 일괄매각)

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경1005 (1)

소재지: 충청남도 홍성군 홍북읍 대동리 68-53 (토지 6필지 일괄)

용도: 다가구주택

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 1,024,655,810원

채권자: 대OOOOOOOOO

소유자/채무자: 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 6,840.00㎡ (약 2,069.10평). 기호 1 외 5필지 공용부지 포함.

건물면적: 355.90㎡ (약 107.66평).

제시외면적: 건물 1.50㎡ (보일러실, 매각 포함)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층

사용승인일: 2022.06.28.

이용상태: 다가구주택 (2~4층 각 5개호 및 옥탑 1개호)

1.3. 특이 및 주의사항 요약

주의사항: 일괄매각 조건이며, 제시외 보일러실은 매각에 포함됨.

가장 중요한 위험 요소는 목록 2 건물의 옥탑 1층에 관한 불법 증개축입니다. 공부상 면적은 13.93㎡이나 현황 약 47.36㎡로 다가구주택(1개호)으로 이용 중입니다. 이는 추후 불법 증개축에 따른 시정명령 및 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으므로 입찰 시 면밀한 확인이 필요합니다.

특이사항으로는 ‘법정지상권’ 성립 여부가 언급되어 있습니다. (권리분석에서 상세 설명)

목록 4 토지 지상의 제시외 정자, 벤치 및 조경수목 등은 감정평가에서 제외되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 홍성군 홍북읍 대동리 소재 '홍북초등학교' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 전답 등의 농경지, 단독(다가구)주택 및 일부 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 서측 근거리에 충남도청신도시(내포신도시)가 위치하고 있어 향후 개발 압력 및 인프라 개선을 기대할 수 있는 위치로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 및 외부 진출입이 비교적 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

기호 1은 등고평탄하게 조성된 세장형 평지로서, 현황 '단독(다가구)주택 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 주택단지 내 개설된 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로(기호 3) 이용이 가능하며, 기호 6 토지를 통해 왕복 2차선 공도로의 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상 계획관리지역에 해당하며, 기호 6 토지는 대로2류(폭 30m~35m)에 접합합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 권리

본 사건은 부동산임의경매 사건으로, 채무자가 소유권을 가진 물건에 대한 매각 건입니다.

3.2. 법정지상권

특이사항으로 '법정지상권'이 기재되어 있습니다. 법정지상권은 토지와 건물의 소유자가 다르게 되었을 경우 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리입니다. 본 건은 토지와 건물이 일괄매각되는 물건이므로, 매각 진행 시 법정지상권 문제가 해소될 가능성이 높으나, 자세한 성립 여부와 리스크는 등기부등본 및 관련 서류를 통해 최종 확인해야 합니다.

3.3. 잠재적 리스크: 불법 증개축 및 제시외 물건

건물 옥탑 1층의 현황(약 47.36㎡)이 공부상 면적(13.93㎡)과 크게 차이 나는 점이 가장 중대한 리스크입니다. 이는 불법 증개축으로 판단되며, 낙찰 후 관할 관청으로부터 시정명령이나 이행강제금 부과 등의 조치가 있을 수 있습니다. 입찰자는 이러한 리스크를 감안하여 철거 및 양성화 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다.

목록 4 토지 지상의 정자, 벤치 및 조경수목 등은 평가에서 제외되었으므로, 매각 대상이 아니며 낙찰 후 철거 또는 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 생활 인프라

주변에 일부 근린생활시설이 혼재하며, 차량으로 접근 가능한 거리에 충남도청신도시(내포신도시)의 상업 및 편의시설이 위치하고 있어 생활 편의성은 점진적으로 개선될 여지가 있습니다. 초등학교(홍북초)가 인근에 있어 교육 환경은 양호합니다.

4.2. 혐오시설 유무

(제공된 정보 내에서 주변 시설 확인은 불가하며, 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 인근 혐오시설(예: 축사, 고압선, 폐기물 처리장 등) 유무를 확인하는 것이 필요합니다. 본 보고서에는 해당 정보가 반영되지 않았으니, 입찰자는 별도 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.)

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 2022년에 신축된 비교적 새 건물이며, 충남도청신도시 인근에 위치하여 주거 수요 및 향후 가치 상승 잠재력을 가집니다. 특히 6필지를 포함하는 대규모 토지면적(약 2,069평)을 확보하고 있다는 점이 장점입니다.

그러나 옥탑 1층의 불법 증개축 이슈가 명확하여, 낙찰자가 이를 해결해야 하는 부담이 있습니다. 이 리스크는 입찰가 산정 시 필수적으로 반영되어야 하며, 불법 증축 해소 방안(철거 또는 양성화)에 대한 구체적인 계획이 없다면 신중한 접근이 필요합니다.

5.2. 투자 포인트

신축 다가구주택 (2022년 사용승인)으로서 건물의 노후화 리스크가 적습니다.

충남도청신도시 인접으로 인한 꾸준한 임대 수요 및 향후 지가 상승 잠재력이 있습니다.

다수의 호실 (총 16개호)로 구성되어 안정적인 임대수익 창출이 기대됩니다.

5.3. 최종 제언

입찰을 결정하기 전, 현장 방문을 통해 옥탑 1층의 실제 이용 상황과 불법 증축의 규모를 파악하고, 관할 관청에 문의하여 시정명령 및 이행강제금 부과 사례 및 액수를 확인하는 것이 필수적입니다. 임대차 현황이 미상이므로, 임차인 현황 조사(명도 리스크) 역시 철저히 진행해야 합니다. 불법 증축 리스크를 반영한 보수적인 입찰가 산정이 권고됩니다.

법원 정보

홍성지원 경매5계