나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50645 [1] 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 1130-5 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.05.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 소재 ""광덕산정류소"" 북측 인근에 소재하며 주위는 화천평화의 집, 펜션, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으 로 제반 주위환경은 보통시 됩니다 .

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 완경사의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.
기호(2) : 부정형 완경사의 토지로서, 단독주택 건부지으로 이용중입니다.
기호(3) : 부정형 완경사의 토지로서, 휴경지 상태입니다.
기호(4) : 부정형 완경사의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호(5, 8) : 사다리형 완경사의 토지로서, 전으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 서측으로 노폭 약 4~5M 아스팔트 포장도로가 소재하며, 남서측으로 운암교 를 통하여 차량접근이 가능합니다.
기호(2) : 본건 남동측으로 노폭 약 4~5M 아스팔트 포장도로와 접합니다.
기호(3) : 지적도상 맹지입니다.
기호(4, 8) : 본건 동측으로 노폭 약 4~5M 아스팔트 포장도로와 접합니다.
기호(5) : 본건 서측으로 노폭 약 4~5M 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역,관광ㆍ휴양개발진흥지구(2020-04-17),제2종지구단위계획구역 (2020-04-17),소로3류(폭 8m 미만)(2014-10-31)(접합),가축사육제한구역(모든축종 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,관광지(2020-04-17)<관광진흥법>
기호(2) : 계획관리지역,관광ㆍ휴양개발진흥지구(2020-04-17),제2종지구단위계획구역 (2020-04-17),소로3류(폭 8m 미만)(2014-10-31)(접합),가축사육제한구역(모든축종 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,관광지(2020-04-17)<관광진흥법>,소하천구 역(2018-08-03)<소하천정비법>
기호(3) : 생산관리지역,가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 젖소 사육가능)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>,영농여건불리농지
기호(4) : 계획관리지역,성장관리계획구역(일반형),가축사육제한구역(모든축종 사육제한)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,영농여건불리농지
기호(5) : 계획관리지역,관광ㆍ휴양개발진흥지구(2020-04-17),제2종지구단위계획구역(2020-04-17),소로3류(폭 8m 미만)(2014-10-31)(접합),가축사육제한구역(모든축종 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,관광지(2020-04-17)<관광진흥법>,영농여건 불리농지
기호(8) : 계획관리지역,관광ㆍ휴양개발진흥지구(2020-04-17),성장관리계획구역(일반형), 제2종지구단위계획구역(2020-04-17),소로3류(폭 8m 미만)(2014-10-31)(저촉),가축사육 제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,관광지(2020-04- 17)<관광진흥법>,영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

본건 기호(2,5) 토지 지상에 목측상 별첨 ""사진용지""와 같이 관정설비 및 급배수설비가 소재 하는 것으로 조사되었으며, 본건 평가에서는 이를 ""제시외물건""으로 평가 하였는 바, 경매 진행 시 참고하시기 바라오며, 정확한 관정위치, 소유권관계, 깊이, 규격 등은 별도의 재확 인을 요합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1~3)의 토지 지상에 소재하는 조경수 및 수목 등은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(6) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 단층 건물로서,
외벽 : 황토벽돌 쌓기, 목재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 플라스틱 새시 창호 등 마감입니다.
기호(7) : 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
외벽 : 판넬 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 플라스틱 새시 창호 등 마감입니다

이용상태

기호(6) : 단독주택으로 이용중입니다.
기호(7) : 숙박시설(민박촌)으로 이용중이며, 현재는 장기간 방치된 상태입니다.

설비내역

기호(6, 7) : 난방설비 갖추고 있습니다.
기호(6, 7) : 기본적인 급배수설비 등 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

본건 기호(2) 토지상에 후첨 ""사진용지""와 같이 제시외건물 ㉠(컨테이너)이 소재하나, 구조·용도· 규모 등으로 보아 본건 토지의 사용·수익·처분에 미치는 영향이 없을 것으로 사료되어 이에 구애 없이 감정평가하였는 바, 경매 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.
본건 기호(1,2)의 토지상에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외 부합물 및 종 물 기호㉡~ ㉣, ㉥~㉬이 소재하는 바, 현상 등을 고려하여 원가법에 의거 감정평가하되, 면적 사정은 개략적 으로 실측 사정하였으니, 경매진행 시 참고하시기 바랍니다.
※ 데크부분 기호㉤은 건물 재조달원가에 포함 평가하였습니다.
타인 토지 일부에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외 부합물 및 종물 기호㉭, ⓐ이 소재하 는 바, 현상 등을 고려하여 원가법에 의거 감정평가하되, 면적 사정은 개략적으로 실측 사정하였 으며, 일괄경매 여부는 재판부에서 판단하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(6)은 현장 조사시 소유자의 거부로 동류형 단독주택의 내부개황도 및 탐문 조사된 사 항을 근거로 작성하였으며, 일반적인 관리상태를 기준으로 평가하였습니다.
본건 기호(7)은 현장 조사시 장기간 방치된 상태로서 이를 감안하여 감정평가 하였으니 경매진행 시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 물건(급배수 설비) 포함
-목록1 을구 순위번호 1번 최선순위 지상권설정등기(2010. 11. 4. 제8656호)에 대한 신청채권자의 말소 동의서 제출되어 있음
-목록2 철거 및 이동이 용이한 컨테이너 매각 제외
-목록7 숙박시설(민박촌)으로 이용중이며 장기간 방치된 상태임
-매수신청보증액은 최저매각가격의 2할임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 1130-5 소재의 숙박시설 및 토지로서, 춘천지방법원 2025타경50645 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

총 감정가는 978,216,380원입니다.

토지 면적은 총 1981.00㎡ (약 600.5평)이며, 건물 면적은 총 456.88㎡ (약 138.2평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 다OOOOOO이며, 공동담보, 대항력 있는 임차인, 재매각 등의 특이사항이 있습니다.

1.1. 건물 현황

* 건물(6) (철근콘크리트구조 단독주택):

- 소재지: 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 1130-1번지

- 전용 면적: 236.18㎡ (약 71.5평)

- 이용 상태: 단독주택으로 이용 중.

- 사용 승인일: 2006.11.27

* 건물(7) (경량철골구조 숙박시설-민박촌):

- 소재지: 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 1130-5번지

- 전용 면적: 290.08㎡ (약 87.8평)

- 이용 상태: 숙박시설(민박촌)으로 이용 중이며, 현재 장기간 방치된 상태임.

- 사용 승인일: 2009.06.10

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 소재 ""광덕산정류소"" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 펜션, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준입니다.

* 도로상태:

토지 기호(1), (2), (4), (5), (8)은 각각 서측, 남동측, 동측으로 노폭 약 4~5M의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다. 다만, 기호(3) 토지는 지적도상 맹지에 해당하므로 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 대부분 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역에 포함되어 있으며, 일부는 가축사육제한구역, 소로3류(폭 8m 미만), 관광지 등으로 지정되어 있습니다. 기호(3)은 생산관리지역, 기호(4)는 성장관리계획구역(일반형)에 포함됩니다.

3. 권리분석

* 토지 등기부 요약:

- 소유권: 화천군 -> 장정숙으로 이전되었습니다.

- 최선순위 권리: 을구 순위번호 1번, 2010년 11월 4일자 다창새마을금고의 지상권 설정 등기(목적: 건물, 공작물 및 수목의 소유, 존속기간 30년)가 있습니다. 다만, 신청채권자(다창새마을금고)로부터 해당 지상권에 대한 말소 동의서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

- 말소기준 권리: 을구 순위번호 3번, 2014년 8월 29일자 다창새마을금고의 근저당권 설정 등기입니다. 본 근저당 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

- 기타 권리: 다수의 근저당권, 2025년 4월 16일자 다창새마을금고의 임의경매 개시결정, 2025년 7월 2일자 화천군의 압류 등기 등이 존재합니다.

- 토지 등기부 채권 총액: 624,000,000원

* 건물 등기부 요약:

- 소유권: 2009년 10월 30일자 장정숙의 소유권 보존 등기입니다.

- 말소기준 권리: 을구 순위번호 2번, 2014년 8월 29일자 다창새마을금고의 근저당권 설정 등기입니다. 본 근저당 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

- 기타 권리: 다수의 근저당권, 2025년 4월 16일자 다창새마을금고의 임의경매 개시결정, 2025년 7월 2일자 화천군의 압류 등기 등이 존재합니다.

- 건물 등기부 채권 총액: 624,000,000원

* 임차인 현황:

- 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-20

대항력: 없음

- 임차인: 윤

보증금: 0원

차임: 200,000원

대항력: 없음

- 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 200,000원

대항력: 없음

- 임차인: 평

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2010-06-28

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 향후 인수 또는 배당 문제 발생 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

* 인수 보증금 합계:

0원

4. 상권분석

* 주변 시설:

본건은 ""광덕산정류소"" 인근에 위치하며, 주변에는 펜션, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 지역 내 관광 및 휴양 개발진흥지구로 지정되어 있어 관련 시설과의 연계 가능성이 있습니다.

* 이용상태:

건물(7)은 현재 숙박시설(민박촌)로 이용 중이나 장기간 방치된 상태이며, 건물(6)은 단독주택으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

* 교통 및 편의시설:

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성은 양호합니다. 다만, 주변의 구체적인 편의시설이나 생활 기반 시설에 대한 정보는 제한적입니다.

* 주변 환경:

광덕산 인근의 자연환경과 일부 개발이 이루어진 지역이 혼재되어 있어, 자연 친화적인 환경과 개발 잠재력을 동시에 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 상태:

숙박시설(민박촌)이 장기간 방치된 상태로, 건물 노후화 및 유지보수 필요성이 클 것으로 예상됩니다. 재활성화를 위한 상당한 투자 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 권리관계:

- 최선순위 지상권(2010.11.4. 제8656호)이 존재하나, 신청 채권자의 말소 동의서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나, 법적 절차 진행 및 확정까지는 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

- 대항력 있는 임차인(평 )이 존재합니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 해당 임차인의 권리 관계 및 향후 처리 방안에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제약:

토지 기호(3)이 지적도상 맹지에 해당하여 건물 신축이나 토지 활용에 있어 제약이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 물건:

일부 제시외 건물 및 물건(급배수 설비 등)이 포함되나, 목록2의 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 또한, 타인 토지에 소재하는 제시외 부합물 및 종물의 일괄 경매 여부는 재판부의 판단에 따라 결정됩니다.

7. 종합 의견

본건은 강원도 화천군의 관광ㆍ휴양개발진흥지구 내에 위치한 숙박시설 및 토지로서, 개발 잠재력을 가지고 있는 물건입니다. 넓은 토지 면적과 일괄 매각 대상이라는 점에서 활용 가능성이 높다고 볼 수 있습니다.

하지만 현재 숙박시설이 장기간 방치되어 있어 상당한 보수 및 재활성화 노력이 필요하며, 최선순위 지상권 및 대항력 있는 임차인 등 복잡한 권리 관계를 면밀히 분석하고 현장 답사를 통해 정확한 물건 상태를 파악하는 것이 중요합니다. 재매각 물건이라는 점을 감안할 때, 유찰 가능성 또한 배제할 수 없으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 관광 및 휴양지 개발 가능성: 관광ㆍ휴양개발진흥지구 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 넓은 토지 면적: 총 1981.00㎡의 토지는 다양한 개발 또는 활용 방안을 모색할 수 있는 장점.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 토지 이용의 효율성 증대 가능.

* 재매각 기회: 유찰 후 재매각으로 진행되는 물건으로, 시세보다 합리적인 가격에 낙찰받을 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 본 건의 경우, 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰가 자체가 입찰가를 결정하게 됩니다.

현재 감정가는 978,216,380원입니다. 재매각, 방치된 건물 상태, 복잡한 권리 관계(특히 대항력 있는 임차인), 맹지 포함 여부 등을 종합적으로 고려하여 현장 조사 및 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다. 보수적인 관점에서 접근하며, 향후 발생할 수 있는 추가 비용(수리비, 명도비 등)을 충분히 감안한 전략 수립이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.