나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50645 [1] 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 1130-5 숙박시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50645 [1] 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 1130-5 숙박시설 경매

물건 대표 이미지

춘천지방법원 경매4계 2025타경50645 | 소재지: 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 1130-5 | 감정가: 978,216,380원 | 최저가: 479,326,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50645 (1)

소재지: 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 1130-5 외

용도: 숙박시설, 단독주택 (다수 필지, 다수 건물 일괄매각)

감정가: 978,216,380원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채무자/소유자: 장OO

채권자: 다OOOOOO

1.2. 면적 정보 (토지/건물 총합)

토지면적: 3962.00㎡ (약 1198.50평)

건물면적: 3655.04㎡ (약 1105.70평)

제시외 건물면적: 817.14㎡ (약 247.20평)

(토지 및 건물은 지분율이 100%이므로 전체 매각으로 해석됨)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 '광덕산정류소' 북측 인근에 위치하며, 주위는 화천평화의 집, 펜션, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 관광 및 주거 환경이 혼합된 양상을 보입니다.

차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

기호(1) 토지는 본건 서측 및 남서측으로 아스팔트 포장도로와 접하고, 다수 필지가 노폭 약 4~5M의 포장도로와 접하고 있어 토지의 전반적인 접근성은 양호합니다. 다만, 기호(3) 토지는 지적도상 맹지임을 유의해야 합니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 형태

본건 토지는 기호(1), (2), (5), (8)과 같이 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 관광지 등으로 지정되어 있어, 개발 및 숙박/관광시설 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

기호(3)은 생산관리지역이며, 기호(4)는 계획관리지역(성장관리계획구역)에 해당됩니다.

토지는 전체적으로 부정형 또는 사다리형의 완경사 토지로서, 상업용 건부지, 단독주택 건부지, 휴경지, 전 등으로 다양하게 이용 중입니다.

2.3. 생활 정보 및 혐오 시설

본건 소재지인 화천군 사내면 광덕리는 광덕산, 광덕계곡, 화천조경철천문대 등 주변에 관광 명소가 다수 분포되어 있는 관광지 인근 지역입니다.

주변에는 아름펜션, 산장가든 등 다수의 펜션 및 숙박시설이 운영 중인 것으로 보아 관광 수요가 있는 지역으로 판단됩니다.

주변 환경을 검색한 결과, 관광지 및 숙박시설이 주를 이루며, 인근에 특별히 대규모의 혐오시설(쓰레기매립장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 조건

본건은 토지 및 건물 일괄매각 건이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

제시외 건물 및 물건(급배수 설비, 부합물 및 종물 등)이 포함되어 평가되었으나, 목록2 토지 위 철거 및 이동이 용이한 컨테이너(제시외 ㉠)는 매각에서 제외됨을 명확히 인지해야 합니다.

일부 제시외 부합물 및 종물은 타인 토지 일부에 소재하고 있으며, 이의 일괄경매 여부는 재판부의 판단이 필요합니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (법정지상권 및 지상권)

'법정지상권' 문제가 특이사항으로 기재되어 있으나, 주의사항에 '목록1 을구 순위번호 1번 최선순위 지상권설정등기(2010. 11. 4.)에 대한 신청채권자의 말소 동의서 제출' 사실이 기재되어 있습니다.

이는 최선순위로 인수될 수 있었던 지상권이 채권자의 말소 동의서 제출로 인해 소멸될 가능성이 높다는 것을 의미합니다. 입찰자는 최종적으로 해당 동의서가 실제 말소 효력이 있는지 여부를 확인하고, 이로 인해 법정지상권의 성립 여부가 어떻게 귀결되는지 재판부를 통해 확인해야 합니다. 말소될 경우, 권리관계가 깨끗해져 투자의 안정성이 높아집니다.

4. 상권 분석 및 이용 현황

4.1. 이용 상태 및 시설 내역

본건 건물 기호(7)은 숙박시설(민박촌)로 이용 중이었으나, 현재는 '장기간 방치된 상태'로 조사되었습니다. 시설이 노후되었을 가능성이 높으며, 감정평가 역시 이를 감안하여 이루어졌습니다.

기호(6)은 단독주택으로 이용 중이나, 소유자의 거부로 내부 개황은 탐문 조사 등에 의존했으므로 실제 상태는 추가 확인이 필요합니다.

숙박시설 부분은 재개업을 위해 대대적인 보수나 리모델링이 필수적입니다.

토지 감정요항표에 기재된 바와 같이 조경수 및 수목 등은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가되었습니다.

4.2. 상권 잠재력

본건은 관광ㆍ휴양개발진흥지구 및 관광지로 지정된 지역에 위치하며, 주변에 펜션 및 모텔 등이 운영되는 관광 상권입니다.

다만, 숙박시설이 장기간 방치된 상태이므로, 단순한 인수 후 운영보다는 대규모 리모델링이나 신규 시설 개발을 통한 가치 증대 전략이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크

최선순위 지상권의 말소 동의서가 제출되었더라도, 최종적으로 '말소 여부' 및 '법정지상권 성립 여부'에 대한 법원의 최종 판단을 확인해야 합니다. 만약 지상권이 인수되거나 법정지상권이 성립하는 경우, 토지 사용에 제약이 발생하거나 별도의 추가 비용(지료 등)이 발생할 수 있습니다.

5.2. 물리적 리스크

숙박시설(민박촌)인 기호(7)이 장기간 방치되어 있어 건물의 노후화 및 대규모 보수 비용이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

제시외 건물 중 철거 및 이동이 용이한 컨테이너(㉠)는 매각 제외이므로, 낙찰 후 명도 시 철거 대상이 됩니다.

일부 제시외 부합물 및 종물이 타인 토지 일부에 소재하는 점도 소유권 정리를 위한 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

5.3. 행정적 리스크

기호(3) 토지는 지적도상 맹지이며, 기호(2) 토지는 소하천구역에 저촉되는 부분이 있어 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 약 1200평에 달하는 대형 토지 면적과 1100평 이상의 대형 숙박시설 및 단독주택을 일괄 매각하는 건입니다.

가장 큰 장점은 '계획관리지역', '관광ㆍ휴양개발진흥지구', '제2종지구단위계획구역', '관광지'라는 탁월한 토지 이용 계획입니다. 이는 관광 인프라를 활용한 숙박 및 휴양시설 재개발에 최적화된 조건을 제공합니다.

단점은 숙박시설의 '장기간 방치'로 인한 대규모 리모델링 비용 발생 가능성과 최선순위 지상권 말소 동의서 제출에도 불구하고 '법정지상권' 여부에 대한 최종 확인이 필요하다는 점입니다.

권리 분석상 최선순위 지상권 말소 가능성이 높아 권리 관계의 안정성을 기대할 수 있으나, 리스크를 감안한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

7. 투자 포인트

최고의 입지: 관광특구와 지구단위계획구역으로 지정된 토지로서, 개발 압력이 높고 용도 변경 및 증축 등에 유리한 조건을 갖추고 있어 미래 가치가 높습니다.

대규모 시설: 숙박시설 용도의 대형 건물 면적(약 1105평)을 확보하고 있어, 리모델링을 통해 대형 펜션, 리조트, 연수원 등 다양한 용도로 활용할 수 있습니다.

권리 관계 해소 가능성: 최선순위 지상권에 대한 말소 동의서가 제출된 상태이므로, 권리 관계가 안정적으로 정리되어 명도 리스크를 줄일 수 있는 기회입니다. (최종 확인 필수)

토지 통합 매각: 다수 필지를 포함한 대규모 일괄 매각 건으로, 장기적인 대규모 개발 계획 수립에 용이합니다.

법원 정보

춘천지방법원 경매4계