나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52178 [1] 경기도 안산시 단원구 대부북동 1597-16 수련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴 · 평가일 2025.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 대부북동 소재 ""골드오션플램핑장"" 토지건물과 주변 농지,
임야 및 대부남동 소재 ""황금바다펜션""가동, 나동 및 도로부지로서 해변 인근에 위치하여
글램핑장, 펜션 등 수익성 부동산이 다소 소재하는 휴양지대임.

교통상황

공히 차량 접근 가능하며 대중교통사정은 인근 시내버스 노선 등으로 보아 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1)(2)(3) 일단의 야영장부지로서 부정형 평지임.
기호(4)(5) 부정형의 완경사 전으로서 2024.05.28. 합병되어 하나의 필지임.
기호(6) 북서향 완경사 자연림 및 하단부 일부 잡종지(야적 및 가스시설부지) 상태임.
기호(23) 대체로 정방형의 평지로서 펜션부지로 이용중임.
기호(26)(27)(28)(29) 도로임.

인접 도로상태

기호(1)(2)(3) 본건 서측으로 중로에 접함.
기호(4)(5)(6) 지적상 맹지로서 인접필지를 통해 출입하고 있음.
기호(23) 북서측, 남서측으로 세로에 접함.
기호(26)(27)(28)(29) 도로(세로)임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,3)
도시지역, 자연녹지지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역, 중로2류(폭15m~20m)(주간선도로)
(접함), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 중점경관
관리구역
기호(4,5)
도시지역, 자연녹지지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역
, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역
기호(6)
도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역, 대기관리권역,
도시교통정비지역, 공익용산지, 준보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역
기호(23)(26)(27)(28)(29)
도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동
관리지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역

제시목록 외의 물건

별첨 건물개황도와 같이 기호(23) 지상에 제시외건물(다용도실, 현관) 소재함.

공부와의 차이

기호(4)(5) 공부상 지목 답이나 현황 전임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 기호(1)(2)(3) 지상에 탈부착이 가능한 글램핑텐트 및 이동이 용이한 컨테이너 소재하나
이동의 용이성 및 ""2025본750""유체동산 압류로 별도 처분절차 진행 중인 점을 감안하여
고려하지 아니하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(7) 경량철골구조 경사지붕 1층 건물로서
외벽 : 복합판넬마감
내벽 : 타일붙임마감 등

기호(8)~(22) 공히 경량철골구조 경사지붕 1층 건물로서
외벽 : 복합판넬마감
내벽 : 타일붙임마감 등

기호(24)(25) 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 4층 건물로서
외벽 : 석재붙임, 강화통유리마감
내벽 : 벽지도배 등
바닥 : 대리석마감 등

이용상태

기호(7) 야영장시설(관리실, 샤워실, 화장실)
기호(8)~(22) 공히 글램핑텐트 내 화장실
기호(24) 펜션(황금바다펜션 가동)
기호(25) 펜션(황금바다펜션 나동)
(세부내역은 건물개황도 참고바람)

설비내역

기호(7)~(22) 위생설비 및 급배수설비 되어있음
기호(24)(25) 지열난방설비, 온수설비, 천정매립형 에어컨 냉방설비, 위생설비,급배수설비
등 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(24)
별첨 건물개황도와 같이 제시외건물 2동(다용도실, 현관)이 소재하여 별도로 평가하였음.
기호(25)
별첨 건물개황도와 같이 제시외건물 1동(다용도실)이 소재하여 별도로 평가하였음.

공부와의 차이

기호(24)(25)
공부상 단독주택, 제2종근린생활시설이나 현황 펜션임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 기호(24)(25)는 일반건축물대장상 각각 위반건축물로 등재되어 있으며 경매입찰시 원상
회복의무, 이행강제금 여부 등 재확인하시기 바람.

- 기호(24)(25)의 일반건축물대장상 명칭은 각각 가동, 나동이나 벽면에는 각각 A동,B동
으로 표기되어 있음.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).
3. 목록 1,2,3 지상에 탈부착이 가능한 글램핑텐트 및 이동이 용이한 컨테이너 소재하나, 이동의 용이성 및 "2025본750" 유체동산 압류로 별도 처분절차 진행 중인 점을 감안하여 평가에서 제외함.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52178 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 안산시 단원구 대부북동 1597-16

토지 면적: 7,669.00㎡ (약 2,320평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 99.00㎡ (총 연면적 기준)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 3,454,094,000원

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

1.4. 용도 및 현황

주요 용도: 수련시설 (현황: 글램핑장, 펜션)

2. 입지조건

2.1. 지역적 특성

본 물건은 수도권에서 접근성이 좋은 관광 휴양지인 경기도 안산시 대부도에 위치하고 있습니다. 해변 인근에 자리하여 관광객 및 휴양객 수요가 있는 지역입니다.

2.2. 주변 환경 및 시설

주변에는 "골드오션플램핑장" 및 "황금바다펜션"과 같이 유사한 수익성 부동산 시설들이 다수 소재하고 있습니다. 이러한 환경은 관련 업종의 집적화를 통해 시너지를 창출할 수 있는 잠재력을 가집니다.

2.3. 교통 및 도로 접근성

차량 접근은 용이하며, 인근 시내버스 노선 등을 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 토지 기호(1,2,3)는 본건 서측 중로에 접하고 있으며, 일부 필지(기호 4,5,6)는 지적상 맹지로서 인접 필지를 통해 출입이 이루어집니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 지역의 특성을 보존하면서도 계획적인 개발이 가능함을 시사하나, 일부 용도 제한이 있을 수 있어 구체적인 개발 행위 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리 유무

제공된 등기부 요약 정보에 따르면, 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 말소기준권리

토지 등기부의 말소기준권리는 2021년 6월 24일 접수된 을1 근저당권입니다.

건물 등기부의 말소기준권리는 2024년 3월 20일 접수된 을1 근저당권입니다.

3.3. 등기부 채권 총액

토지 등기부 채권 총액: 약 5,852,000,000원

건물 등기부 채권 총액: 약 4,740,000,000원

총 채권액 합계: 약 10,592,000,000원

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금의 합계는 0원이며, 현재 임차인 현황에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 현장 조사를 통해 정확한 임대차 현황 파악이 필요합니다.

4. 건물 현황

4.1. 건물 구성 (시설별, 구조별)

본 물건은 복합적인 용도로 구성되어 있습니다.

* 야영장 시설 (관리실, 샤워실, 화장실): 기호(7), 경량철골구조, 1층 건물.

* 글램핑텐트 관련 시설 (화장실 등): 기호(8)~(22), 경량철골구조, 1층 건물.

* 펜션 (황금바다펜션 가동, 나동): 기호(24), (25), 철근콘크리트구조, 4층 건물.

4.2. 연면적 및 층별 정보

총 건물 연면적은 99㎡입니다.

기호(7) 건물은 36㎡ 규모로 관리동으로 사용되고 있습니다. 펜션 건물(기호 24, 25)은 4층 구조로, 이들의 면적은 99㎡ 총 연면적에 포함됩니다. 글램핑 시설(기호 8-22)은 1층 규모의 화장실 등으로 파악됩니다.

4.3. 공부상 현황과의 차이

기호(24), (25) 건물은 공부상 단독주택, 제2종근린생활시설로 등재되어 있으나, 현황은 펜션으로 이용 중입니다. 이는 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도가 다르다는 점을 시사합니다.

4.4. 제시 외 건물 및 별도 처리 물건

기호(23) 지상에는 다용도실, 현관 등의 제시외 건물이 존재합니다. 또한, 감정평가에서 제외된 탈부착 가능한 글램핑 텐트 및 이동이 용이한 컨테이너가 소재하나, 이들은 유체동산 압류 등으로 별도 처분 절차 진행 중이므로 본 경매 대상에 포함되지 않을 가능성이 높습니다.

5. 상권분석

5.1. 타겟 고객층

관광 휴양지 특성상 주말 방문객, 캠핑족, 펜션 이용객 등이 주요 타겟이 될 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 상권 특성

해변 인근의 관광지로, 주변에 식당, 편의시설, 해양 레저 관련 업종 등이 발달해 있을 것으로 추정됩니다.

5.3. 잠재적 경쟁력

넓은 토지 면적과 글램핑장, 펜션 등 다양한 숙박 시설을 갖추고 있어, 주변 관광객 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

해당 지역은 관광지로서 기본적인 편의시설(마트, 식당 등)은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 상세 편의시설 현황은 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 주변 공공시설

인근에 학교, 병원 등 주요 공공시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6.3. 혐오시설 유무

감정평가서에 기호(6) 토지가 "야적 및 가스시설부지"로 언급되어 있어, 해당 시설과의 인접성이 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 이 외 별도의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 법적/제도적 제약

* 농지취득자격증명 제출 필수: 토지 일부가 농지 또는 전으로 이용되는 경우, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 점을 유의해야 합니다.

* 위반건축물 등재: 펜션 건물(가동, 나동)이 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 낙찰 후 원상복구 의무 발생 및 이행강제금 부과 가능성이 있음을 의미합니다. 관련 비용 발생 여부에 대한 철저한 사전 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 특화경관지구 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7.2. 물리적/환경적 요인

* 가스시설 부지: 일부 토지가 가스시설 부지로 활용되고 있어, 안전 및 환경 측면에서의 고려가 필요합니다.

7.3. 운영 및 관리 관련

* 임대 관계 미상: 현재 건물의 실제 임대차 현황 및 권리관계가 명확하지 않아, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 제시 외 물건 및 별도 처분: 글램핑 텐트, 컨테이너, 제시외 건물 등은 경매 대상에서 제외될 가능성이 높아, 인수 후 운영 시 별도의 처리 절차가 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대부도의 관광 휴양지에 위치한 글램핑장 및 펜션 시설로, 넓은 토지와 해변 인근이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다. 복잡했던 권리 관계는 매각으로 인해 정리될 것으로 예상되어, 비교적 깨끗한 상태로 취득 가능성이 높습니다.

하지만, 농지취득자격증명 제출 의무, 펜션 건물의 위반건축물 등재, 임대관계 미상 등의 리스크 요인이 존재합니다. 특히 위반건축물 문제는 상당한 추가 비용을 발생시킬 수 있으므로, 입찰 전 반드시 전문가와 상담하여 정확한 조사 및 대책 마련이 필수적입니다. 이러한 위험 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 대부도 지역의 꾸준한 관광 수요를 바탕으로 한 사업성.

* 넓은 토지 면적을 활용한 추가 개발 또는 다양한 사업 확장 가능성.

* 매각으로 인한 권리 관계 소멸로 깨끗한 등기부 상태 확보.

* 해변 인근이라는 지리적 이점을 활용한 운영 시 높은 수익 기대.

10. 예상 입찰가

감정가: 3,454,094,000원

본 물건은 여러 위험 요인을 내포하고 있어, 낙찰가를 산정함에 있어 보수적인 접근이 필요합니다. 특히 위반건축물에 대한 원상복구 비용, 농지 취득 관련 절차 및 비용, 명도 관련 불확실성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

제시된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 경쟁 입찰 현황 예측이 어려우므로, 구체적인 예상 입찰가 제시에는 한계가 있습니다. 다만, 감정가 대비 70~80% 수준에서 시작하여, 현장 조사 결과 및 시장 상황을 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. (약 24억원 ~ 27.6억원 범위 추정)

정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 상세한 시장 조사 및 현장 답사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.