나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52256 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2703-9 가람타워 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""거북섬"" 북서측 인근에 위치하는 '가람타워' 1층 106호
로서 주위는 아파트단지, 주거나지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통
임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는등 전반적인
대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 내 1층 106호로서
외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 내부 인테리어 마감
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

음식점으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약15m의 포장도로, 동측으로 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2020-07-14)(중로 엠티브이1-65)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-24)(접합) 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>,
특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기('공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기)존재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52256 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2703-9, 가람타워 1층 106호

신주소: 경기도 시흥시 거북섬1길 6 (정왕동)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설)

감정가: 862,000,000원

토지 면적: 20.51㎡ (약 6.20평)

토지 지분: 20.512㎡ (약 6.20평)

건물 면적: 44.88㎡ (약 13.58평)

건물 지분: 44.88㎡ (약 13.58평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수원지구원예농업협동조합

건물 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕, 5층 건물 중 1층

건물 사용 승인일: 2021년 11월 11일

현재 이용 상태: 음식점

2. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "거북섬" 북서측 인근에 위치한 가람타워 1층 106호입니다.

주변은 아파트 단지, 주거지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통입니다.

건물의 서측으로는 폭 약 15m의 포장도로, 동측으로는 보행자도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류 및 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 9월 29일 접수된 수원지구원예농업협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

인수되는 권리: 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

총 등기부채권액: 966,968,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2022년 12월 21일

* 확정일자: 2022년 12월 21일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

따라서 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 및 주거지와 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하고 있으며, 현재 음식점으로 이용 중입니다. "거북섬" 인근의 상권으로, 지역 주민 및 방문객을 대상으로 한 영업이 가능합니다. 주변 지역에 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 국가산업단지 및 특수지역에 인접해 있어 관련 영향은 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

주변은 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 상황은 차량 및 대중교통 이용이 모두 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대지권의 목적인 토지에 '공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기가 별도로 등기되어 있다는 점입니다. 이는 향후 토지의 이용, 건축, 재산권 행사 등에 심각한 제약을 초래할 수 있는 중대한 하자로, 입찰 전 반드시 관련 법규 및 등기부등본 내용을 면밀히 확인하고 전문가와 상담이 필요합니다.

경매 채권 총액이 감정가 대비 높은 편이므로, 낙찰 후 잔여 채무 처리 및 경매 비용 등을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 거북섬 인근에 위치한 근린상가로, 현재 음식점으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 권리관계상 인수 부담은 없어 보이나, 대지권 토지에 '공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재한다는 점이 최대의 리스크 요인입니다. 이 점을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

경매를 통한 시세 대비 저가 매수의 기회를 노릴 수 있습니다.

거북섬 개발 등 지역 개발에 따른 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

음식점 운영 경험이 있거나 관련 업종에 대한 이해가 높은 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

본 물건의 감정가는 862,000,000원입니다.

하지만 대지권 토지에 심각한 제약이 될 수 있는 별도 등기(금지사항 부기등기)가 존재하므로, 이로 인한 가치 하락 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

따라서, 본 물건은 감정가보다 현저히 낮은 금액으로, 리스크 요인을 충분히 반영한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 정확한 입찰가는 현장 조사를 통한 실질 가치 평가, 유사 물건의 낙찰가 분석, 그리고 해당 법적 제약의 구체적인 영향력 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.