나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52215 [1] 경기도 안산시 단원구 대부남동 728-37 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.05.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

형태 및 이용상태

1

인접 도로상태

1

토지이용계획 및 제한상태

1

제시목록 외의 물건

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

건물감정평가요항표

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

부합물 및 종물

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(다락) 포함, 목록2,3은 지분매각임.
-목록1,2는 공부상 전이나 목록1은 현황 단독주택 건부지이고, 목록 2은 현황 도로임, 목록3은 경매개시결정 당시 공부상 전이었으나 2025.9.3.에 지목이 도로로 변경됨
-목록4,5 건물에 대하여 동문종합건설주식회사에서 유치권신고(공사대금 208,600,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.감정평가 당시 유치권행사 현수막이 부착되어 있음.
-최저매각가격은 감정평가액 중 1,000원 미만단위는 절사한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52215 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 대부남동 728-37 (신주소: 경기도 안산시 단원구 아랫솔길 71-3)

용도: 단독주택

감정가: 915,447,200원

토지 면적: 925.00㎡ (약 279.81평)

토지 지분 매각 면적: 679.9344㎡ (약 205.69평)

건물 총 면적: 228.18㎡ (약 69.03평)

건물 제시외 면적: 42.80㎡ (약 12.95평)

매각 대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 송OOOOOO

1.2. 입지 조건

* 주위 환경: 해당 물건은 경기도 안산시 단원구 대부남동에 위치하고 있으며, 대부도 지역은 수도권에서 접근성이 좋은 해양 관광 및 휴양지로 개발되고 있습니다. 최근 대부도 관광·상업 기능 강화를 위한 지구단위계획 완화 등 개발이 진행 중입니다.

* 교통 상황: 안산 도심에서 버스 또는 자가용으로 접근이 가능하며, 시화방조제를 통해 연결됩니다. 대부도 내 대중교통 노선은 다소 제한적일 수 있으나, 최근 시화호와 대부도를 잇는 뱃길이 개통되어 관광 접근성이 향상되었습니다.

* 형태 및 이용 상태: 공부상 지목은 전이나, 현황은 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: (제공된 정보 내에서 구체적인 도로 폭이나 상태에 대한 상세 정보는 부족하나, 신축 건물 허가 및 개발 계획 등을 고려할 때, 도로 접근성은 점진적으로 개선될 것으로 예상됩니다.)

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 해당 지역은 자연녹지 지역으로 분류될 가능성이 높으며, 건폐율 및 용적률 제한이 있을 수 있습니다. (정확한 내용은 관련 도시계획 조례 확인 필요)

* 공부와의 차이: 목록1(토지)은 공부상 전이나 현황 단독주택 건부지이며, 목록2(토지)는 현황 도로로 이용 중입니다. 목록3(토지)은 경매개시결정 당시 공부상 전이었으나 지목이 도로로 변경되었습니다. 건물에는 제시외 면적(다락)이 포함되어 일괄 매각됩니다.

1.3. 권리 분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 토지 등기부 상 을19 근저당권(2024-01-05)이 말소기준권리이며, 을20 지상권설정(송도새마을금고)은 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 물건명세서의 기재를 감안할 때, 지상권 존부 및 소멸 여부에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다.

* 말소기준권리: 을19 근저당권 (접수일자: 2024-01-05)

* 등기부 현황 요약:

* 토지 등기부: 소유권 이전 이력(김영곤, 권혁남)이 있으며, 다수의 근저당권, 지상권, 임의경매 개시 결정 등기가 말소된 상태로 확인됩니다. 토지 등기부 채권 총액은 3,406,000,000원입니다.

* 건물 등기부: 소유권 보존(권혁남) 후 임의경매, 가압류, 압류, 근저당권 등이 말소되었습니다. 건물 등기부 채권 총액은 2,861,776,200원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재까지 파악된 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 임차인은 없습니다.

1.4. 상권 분석

* 지역 특성: 대부남동은 대부도의 일부로, 관광, 해양 레저, 전원생활을 중심으로 개발이 진행되고 있는 지역입니다. 최근 상업지역의 지구단위계획 완화 등 개발 활성화 움직임이 있습니다.

* 주변 시설:

* 관광 및 레저 시설: 대부해솔길, 구봉도, 누에섬 등대전망대, 달 전망대, 유리섬 박물관, 펜션 단지 등이 인근에 위치하여 관광객 수요가 꾸준한 편입니다.

* 편의 시설: 대부도 내 주민 편의를 위한 기본적인 상업 시설(마트, 식당 등)이 분포하고 있습니다.

* 혐오 시설: 현재까지 공개된 정보 및 주변 검색 결과에서 해당 물건지 인근에 유해하거나 혐오 시설이 집중되어 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활 정보

* 주거 환경: 단독주택 지역으로, 주변에 전원주택, 펜션, 농경지 등이 혼재되어 있어 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다. 신축 전원주택 단지들이 조성되고 있어 생활 편의 시설의 점진적 확충이 기대됩니다.

* 교통 접근성: 주요 관광지와의 연계성이 높으며, 수도권 접근이 용이합니다. 대중교통 이용 시 환승이 필요할 수 있습니다.

* 주변 시세: 최근 대부도 지역의 전원주택 및 단독주택 매물 시세는 평당 100만 원대부터 시작하며, 신축의 경우 4억 원대 이상으로 거래되고 있습니다. 경매 물건의 경우, 감정가 대비 할인된 가격으로 거래되는 사례가 많습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유치권 신고: 동문종합건설주식회사에서 공사대금 208,600,000원에 대한 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 감정평가 당시 유치권 행사 현수막이 부착되어 있었던 점은 주의가 필요합니다. 유치권이 인정될 경우, 낙찰자가 추가적인 부담을 안게 될 수 있습니다.

* 지분 매각: 목록2, 3 토지는 지분 매각 대상이며, 전체 토지 면적 925.00㎡ 중 679.9344㎡만이 매각 대상입니다. 이는 토지의 일부 지분만 소유하게 됨을 의미하며, 향후 토지 이용에 있어 다른 지분 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 토지의 현황 이용상태(건부지, 도로)와 공부상 지목(전)이 상이하며, 이에 따른 추후 행정적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 지상권 문제: 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있으나, 등기부 상 해당 지상권이 말소 처리된 것으로 확인됩니다. 이는 중요한 확인 사항으로, 낙찰 후 예상치 못한 권리가 발생할 수 있으므로 법률 전문가와의 상담이 필수적입니다.

* 건물 제시외 면적: 42.80㎡의 제시외 건물(다락)이 포함되어 일괄 매각되나, 정확한 현황 및 법적 하자 유무는 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 최근 신축 허가를 받고 사용 승인된 단독주택으로, 대부도 지역의 발전 가능성과 관광지로서의 잠재력을 고려할 때 매력적인 부분이 있습니다. 그러나 해결되지 않은 유치권 신고, 지분 매각으로 인한 토지 소유권 문제, 그리고 불분명한 지상권 권리 관계 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히 유치권과 지상권 문제는 법적 절차 및 비용 발생 가능성이 높아 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 단독주택: 2023년 건축 허가, 2025년 사용 승인으로 비교적 최신 건축물입니다.

* 관광지 개발 잠재력: 대부도 지역은 지속적인 개발 계획과 관광 수요 증가로 미래 가치가 기대됩니다.

* 감정가 대비 할인 가능성: 유치권 및 지분 매각 등의 리스크로 인해 낙찰가율이 낮아질 가능성이 있습니다.

* 토지 가치: 넓은 토지 면적(925.00㎡)은 향후 개발 또는 활용 가능성을 내포합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가 915,447,200원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 유치권(208,600,000원) 및 지상권 등의 불확실한 권리 관계, 토지 지분 매각 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 일반적으로 이러한 복합적인 리스크가 있는 물건의 경우, 감정가의 20~30% 이상 할인을 적용하는 경우가 많습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 600,000,000원 ~ 700,000,000원 사이로 예상해 볼 수 있습니다.

다만, 유치권의 성립 여부, 지상권의 실체, 정확한 토지 이용 계획 등 추가적인 법률적, 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정해야 합니다. 만약 유치권이 유효하고 낙찰자가 인수해야 한다면, 실제 투자 비용은 예상 입찰가보다 높아질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.