나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41770 [1] 경기도 평택시 서정동 898-3 주건축물 1동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다옴 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 ""서정리초등학교"" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하고, 주변으로 버스정류장이 위치하며 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지상5층 건물 중 제4층 제401호로서(사용승인일 2013.04.29),
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 돌붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호 : 알루미늄 새시창호입니다

이용상태

집합건물(도시형생활주택-단지형)로 이용중임.

설비내역

위생 급.배수설비, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 평지로 도시형생활주택(단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측의 노폭 약 6~7m 내외의 도로를 통하여 주간선도로와 연계가능함.

토지이용계획 및 제한상태

서정동 898-3 :제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계(등기사항전부증명서 기준)
-등기목적 : 주택임차권, -접수 : 2024년8월23일 제32538호
-등기원인 : 2024년8월21일 수원지방법원 평택지원의 임차권등기명령 (2024카임1350)
-임차보증금 : 금185,000,000원, -범위 : 전유부분 전부
-임대차계약일자 : 2021년10월24일, -주민등록일자 : 2021년9월9일
-점유개시일자 : 2021년9월3일, -확정일자 : 2022년6월8일
-임차권자 : *** ******-*******
경기도 평택시 점촌로10번길 32, 401호(서정동, 강남아트빌)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경41770 (1)

소재지: 경기도 평택시 서정동 898-3 주건축물 1동 4층401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 188,000,000원

토지면적: 39.19㎡ (약 11.85평)

건물면적: 51.14㎡ (약 15.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "서정리초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 주위는 다세대주택, 단독주택, 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 주위 환경은 보통입니다.

교통: 본건까지 차량의 출입이 원활하며, 주변으로 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 동측의 노폭 약 6~7m 내외의 도로를 통하여 주간선도로와 연계 가능합니다.

토지이용계획: 제1종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 2월 19일자 서울특별시의 압류 (갑4)입니다.

인수되는 권리:

* 을구 5번 주택임차권 (유환희): 보증금 185,000,000원, 전입일자 2021년 9월 3일, 확정일자 2022년 6월 8일. 본 임차인은 대항력이 있으며, 임차보증금 185,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

말소되는 권리:

* 갑2 소유권이전 (김용준)

* 갑3 소유권이전 (권태익)

* 갑4 압류 (서울특별시) - 말소기준권리

* 갑5 강제경매개시결정 (유환희)

임차인 현황:

* 유환희: 보증금 185,000,000원, 차임 0원. 전입 2021-09-03, 확정 2022-06-08. 대항력 있음. (인수 대상)

* 이희순: 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2021-09-03. 대항력 있음. (인수 보증금 합계 0원)

채권 최고액: 185,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

특이사항: 대항력 있는 임차인(유환희)의 보증금 185,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 실질적인 취득 비용이 높아지는 점에 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 일반적인 주거 지역입니다.

서정리초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

버스정류장이 주변에 위치하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능을 제공합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 서정리초등학교가 북서측에 위치하며, 인근에 소규모 근린생활시설이 존재합니다.

교통: 주변 버스정류장을 통해 시내외 이동이 가능하며, 차량 접근성이 양호합니다.

건물 상태: 2013년 4월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층에 위치합니다.

설비내역: 위생 급배수 설비, 화재경보 설비 등이 되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 유환희 임차인의 보증금 185,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 부담액이 높아집니다.

이희순 임차인의 권리: 보증금은 없으나 대항력 있는 임차인으로 등록되어 있어, 명도 과정에서 확인이 필요합니다.

공법상 제한:

* 비행안전제6구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 고도 제한 등 건축 행위에 제약이 있을 수 있으며, 비행 활동 관련 소음 등이 발생할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 가축 분뇨 관련 법률에 따른 제한이 적용될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택시 서정동 소재 도시형생활주택으로, 대항력 있는 임차인 유환희 씨의 보증금 185,000,000원을 인수해야 하는 조건이 가장 큰 특징입니다.

건물의 감정가는 188,000,000원이지만, 실질적인 취득 비용은 '낙찰가 + 185,000,000원'이 되므로, 입찰가 산정에 매우 신중해야 합니다.

주변 주거 환경 및 교통 여건은 양호하나, 비행안전구역 등 공법상 제한 사항을 인지해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

인수되는 임차 보증금 185,000,000원을 제외한, 본 건 건물의 실제 시세 가치를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

향후 평택시 부동산 시장의 전망 및 서정동 일대의 개발 계획을 고려해야 합니다.

안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 목표로 한다면, 총 부담액 대비 수익률 분석이 필수적입니다.

1.8. 예상 입찰가

건물 면적: 51.14㎡ (약 15.47평)

감정가: 188,000,000원

인수 임차 보증금: 185,000,000원

주변 유사 면적(약 48~60㎡) 다세대 주택 최근 매매 사례: 5,300만원 ~ 11,000만원.

이러한 매매 사례를 평당 가격으로 환산 시 약 340만원 ~ 710만원 수준입니다.

본 건 건물의 현재 추정 시세는 약 8,000만원 ~ 9,500만원 정도로 예상됩니다.

본건의 총 부담액은 '낙찰가 + 185,000,000원(인수 보증금)'이 됩니다.

만약 본 건 건물 자체의 가치를 8,000만원으로 가정한다면, 총 부담액은 8,000만원 + 185,000,000원 = 265,000,000원이 됩니다. 이는 주변 시세 대비 높아 수익 확보가 어렵습니다.

따라서, 매우 보수적인 접근이 필요하며, 낙찰가는 본건 건물 자체의 가치와 총 부담액을 고려하여 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 80,000,000원

만약 8,000만원으로 입찰 시 총 부담액은 265,000,000원이 됩니다. 이 금액이 매각 시점의 적정 시장 가치인지 면밀히 검토해야 합니다.

주요 주의사항: 임차인 보증금 185,000,000원을 인수함으로 인해, 낙찰자가 부담하는 총 금액이 시세 대비 높아질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.