나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41770 [1] 경기도 평택시 서정동 898-3 주건축물 1동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41770 [1] 경기도 평택시 서정동 898-3 주건축물 1동 4층401호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경41770
• 주소: 경기도 평택시 점촌로10번길 32 강남아트빌
• 용도: 도시형생활주택

평택지원 경매2계 2025타경41770 | 소재지: 경기도 평택시 점촌로10번길 32 강남아트빌 | 감정가: 188,000,000원 | 최저가: 131,600,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 평택지원 2025타경41770 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.물건 개요

본 보고서는 경기도 평택시 서정동 898-3 소재 다세대주택에 대한 경매 물건 분석 자료입니다. 사건번호는 평택지원 2025타경41770 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행되고 있습니다. 채권자는 유OO입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 2.부동산 현황

소재지: 경기도 평택시 서정동 898-3 주건축물 1동 4층 401호

용도: 다세대주택 (집합건물-도시형생활주택-단지형)

감정가: 188,000,000원

토지 면적: 39.19㎡ (약 11.86평)

토지 지분: 39.19㎡ (약 11.86평)

건물 면적: 51.14㎡ (약 15.47평) (전용 면적)

건물 지분: 51.14㎡ (약 15.47평)

매각 대상: 토지, 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

1.1. 3.감정평가 요약

본 건은 경기도 평택시 서정동 소재 서정리초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량의 출입이 원활하고 주변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조 지상 5층 건물 중 4층 401호이며, 2013년 4월 29일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 돌붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 알루미늄 새시입니다. 현재 집합건물(도시형생활주택-단지형)로 이용 중이며, 위생 급배수 설비, 화재 경보 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 대체로 장방형의 평지로서 도시형생활주택(단지형) 건부지로 이용 중이며, 동측 약 6~7m 도로를 통해 간선도로와 연결됩니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 평택시 서정동에 위치하여, 서정리초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 주변에 버스정류장이 다수 위치하고 서정리역(수도권 1호선) 접근성도 고려할 수 있어 교통 환경 또한 보통 이상으로 평가됩니다. 주거지 내에 위치하여 생활 편의시설 접근도 무난할 것으로 예상됩니다.

1.3. 권리분석

본 건의 특이사항으로는 '대항력있는 임차인'이 존재한다는 점입니다. 등기사항전부증명서상 주택임차권이 2024년 8월 23일 접수되었으며, 임차보증금은 185,000,000원입니다. 임대차 계약일자는 2021년 10월 24일, 주민등록일자는 2021년 9월 9일, 점유개시일자는 2021년 9월 3일, 확정일자는 2022년 6월 8일입니다. 이는 임차인이 대항력을 갖춘 상태로, 해당 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 따라서 입찰 전 임차인의 정확한 권리 관계 및 인수 금액을 면밀히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

물건지 주변은 주거지역과 일부 근린생활시설이 혼재된 형태입니다. 서정리초등학교가 인근에 있어 학생 및 학부모 수요가 있을 수 있으며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 상권은 형성되어 있을 것으로 보입니다. 대형 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 상권일 가능성이 높습니다.

1.5. 생활정보

단지형 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물 자체의 기본적인 설비(위생, 급배수, 화재경보 등)는 갖추고 있습니다. 서정리초등학교가 인접하여 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경이 편리할 수 있습니다. 주변으로 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력있는 임차인'의 존재와 185,000,000원의 임차보증금 인수 문제입니다. 이로 인해 실제 인수 비용이 감정가보다 크게 높아질 수 있으므로 철저한 권리 분석이 필수적입니다. 또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 평택시 서정동의 주거지 내에 위치하며, 초등학교와 인접하여 교육 환경은 양호한 편입니다. 교통 또한 보통 수준입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 185,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이 부분을 감안한 신중한 접근이 필요하며, 인수 금액을 고려했을 때 실질적인 투자 가치를 면밀히 따져보아야 합니다.

1.8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 금액을 제외한 순수 부동산 가치를 고려했을 때, 합리적인 가격으로 취득이 가능하다면 장기적인 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 초등학교 인근의 주거 선호도는 꾸준하며, 평택시의 발전 가능성도 고려할 수 있습니다. 다만, 임차인과의 원만한 합의 또는 명도 절차가 원활히 진행될 경우 더욱 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

법원 정보

평택지원 경매2계