나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31167 [1] 경기도 양평군 지평면 옥현리 1212-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새로 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 지평면 옥현리 소재 '옥현2리회관' 남서측 근거리에 위치하는 부동산으로 주위는 전, 답 및 농가주택 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지방도(지평로) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 다소 열악함.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 인접지 및 접면도로 대비 완만한 경사의 사다리형 토지로서 주거용 부지로 이용 중임.
일련번호(2) : 인접지 및 접면도로 대비 완만한 경사의 가장형 토지로서 현황‘도로’로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접함.
일련번호(2) : 본건이 노폭 약 6m 내외의 도로로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(2024-06-10)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>임.
일련번호(2) :보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(2024-06-10)(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

제시외 건물(ㄱ) : 일련번호(1) 지상 소재 목조 목조지붕 (정자) 약 16㎡
제시외 건물(ㄴ) : 일련번호(1) 지상 소재 목조 슬레이트지붕 (계사) 약 14㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가)는 경량철골구조 조립식판넬지붕 지상 1층 건물로서,
외벽 : 목재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 샤시 프레임의 창호 등임.

이용상태

공부상 ‘단독주택’으로 표기되어 있으며, 현황 ‘주거용’으로 이용 중인 것으로 조사 되었음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

-일괄매각
-본건 목록 1. 지상의 제시외 건물ㄱ,ㄴ(감정서참조)이 소재하나, 이동 및 철 거가 용이하므로 매각 및 평가에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경31167 (1)

소재지: 경기도 양평군 지평면 옥현리 1212-9 (신주소: 경기도 양평군 중간담길 33-18)

건물구조: 경량철골구조, 조립식판넬지붕, 지상 1층 단독주택

사용승인일: 2008년 7월 4일

용도: 단독주택

감정가: 209,531,860원

토지면적: 총 838.00㎡ (약 253.5평)

건물면적: 106.33㎡ (약 32.16평)

매각대상: 토지 지분 667.9915㎡ (약 202.07평) 및 건물 전체 106.33㎡

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 우리금융캐피탈주식회사

특이사항: 공동담보, 지분매각

주의사항:

* 일괄매각

* 본건 목록 1. 지상의 제시외 건물 ㄱ (정자 약 16㎡), ㄴ (계사 약 14㎡)이 소재하나, 이동 및 철거가 용이하므로 매각 및 평가에서 제외됨.

1.1. 입지조건

* 주위 환경:

본건은 경기도 양평군 지평면 옥현리 소재 '옥현2리회관' 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 전, 답 및 농가주택 등이 소재하는 전형적인 농촌 주택지대입니다. 제반 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통 상황:

차량 접근은 가능하나, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지방도(지평로)가 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 다소 열악한 편입니다. 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

* 토지 이용 현황:

일련번호(1): 인접지와 접면 도로 대비 완만한 경사의 사다리형 토지로서, 주거용 부지로 이용 중입니다. (면적: 667.9915㎡)

일련번호(2): 인접지와 접면 도로 대비 완만한 경사의 가장형 토지로서, 현황 '도로'로 이용 중입니다. (면적: 약 170.0085㎡)

* 인접 도로 상태:

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다. 토지(2)가 현황 도로로 이용되어, 토지(1)의 진입로로 활용되는 것으로 보입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

- 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등 다양한 토지 이용 규제가 적용됩니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

인천수산업협동조합 근저당 (2021년 5월 31일 접수, 을11/을7)

* 말소되는 권리:

- 인천수산업협동조합 근저당 (2021-05-31)

- 우리금융캐피탈주식회사 강제경매 (2025-04-18)

- 케이비저축은행 가압류 (2025-05-12)

* 인수되는 권리:

- 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

현재 파악된 임차인은 없으며, 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경:

본건은 전, 답 및 농가주택이 혼재된 농촌 주택지대에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역이 아닙니다.

* 용도 적합성:

단독주택 용도로 현재 주거용으로 이용 중이며, 주변 환경과 어울리는 용도입니다.

* 주변 시세:

제공된 '주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보' JSON 데이터가 없어 상세한 시세 분석이 불가합니다. 해당 지역의 부동산 전문가를 통한 추가 시세 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통:

차량 이용 시 접근이 가능하나, 대중교통 편의성은 다소 열악합니다. 인근 편의시설 및 상업시설 이용 시 차량 이동이 필수적일 수 있습니다.

* 편의시설:

농촌 주택지대 특성상 대규모 편의시설, 쇼핑몰, 병원 등은 인근 시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설:

인근 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각:

본건은 토지 지분 매각으로 진행됩니다. 전체 토지(838.00㎡) 중 667.9915㎡에 대한 지분을 취득하게 되므로, 향후 토지 이용이나 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 이로 인한 분쟁의 소지가 있습니다.

* 도로 이용 관계:

전체 토지 중 일부(일련번호 2)가 현황 도로로 이용되고 있습니다. 지분 매각 특성상, 해당 도로의 이용 및 관리 권한에 대한 공유자 간의 명확한 합의가 필요합니다.

* 제시외 건물:

정자 및 계사 등 제시외 건물이 존재하나, 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 철거 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 혐오시설:

인근 지역에 혐오시설 존재 여부에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 외부 지도 검색 등을 통한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 토지 지분 매각이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 주거용 토지와 현황 도로로 이용되는 토지가 혼재되어 있으며, 다양한 개발 행위 제한 구역에 속해 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 다소 열악한 점도 고려해야 합니다. 다만, 이러한 단점에도 불구하고 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 주말 주택이나 소규모 거주 공간으로 활용할 가능성은 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정가 대비 저렴한 취득 가능성:

지분 매각, 농촌 지역이라는 특수성으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 수 있으며, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 주말 주택 활용:

양평 지역의 자연환경을 활용하여 주말 주택이나 별장 등으로 활용하기에 잠재력이 있습니다.

* 넓은 토지 면적:

주거용 부지 외에 넓은 면적의 토지가 포함되어 있어, 활용 방안에 따라 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 토지 지분 매각이라는 중대한 리스크와 다소 열악한 입지 조건을 고려할 때, 감정가(209,531,860원) 이하의 적극적인 입찰을 고려해야 합니다.

지분 매각의 불확실성, 향후 공유자와의 관계 설정, 개발 제한 구역 등을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 160,000,000원

* 최적 입찰가 제안: 145,000,000원 (감정가의 약 69%)

이 가격대는 지분 매각으로 인한 리스크를 상당 부분 상쇄하고, 향후 발생하는 문제 해결 비용 및 잠재적 가치 상승분을 고려한 보수적인 제안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.