나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52030 [1] 경기도 광주시 신현동 422-5 가빈힐 104동 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 복정 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "" e편한세상테라스 오포3단지아파트"" 북서측 인근에
위치하며, 부근은 다세대주택이 밀집하여 있고, 배후에는 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량통행 가능하고, 버스정류장이 인근에 소재하고 있어,
전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물내 4층 402호로서,
사용승인일은 2013.09.03일임
- 외벽 : 치장벽돌 마감.
- 내벽 : 벽지 및 타일 마감
- 창호 : 섀시 창호임.

이용상태

다세대주택 ( 방, 거실, 욕실, 주방 등) 으로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 무인경비설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 완경사지로, 다세대주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~2 공히 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)),
가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역임

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경52030(1)호 부동산 강제 경매 사건의 물건입니다.

본 물건은 경기도 광주시 신현동 422-5번지에 소재한 가빈힐 104동 4층 402호 다세대주택입니다.

감정평가액은 200,000,000원이며, 토지 면적은 48.94㎡(약 14.8평)이고 건물 면적은 54.88㎡(약 16.6평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 임OO입니다.

1.1. 건물 및 토지 현황

본건 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 4층 402호이며, 사용승인일은 2013년 9월 3일입니다.

총 대지 면적은 516㎡이며, 본 물건의 토지 지분은 48.94㎡입니다.

건축물 표제부에 따르면 건물명은 가빈힐이며, 주용도는 공동주택(다세대주택)입니다.

내벽은 벽지 및 타일 마감, 외벽은 치장벽돌, 창호는 섀시 창호로 마감되어 있습니다.

이용 상태는 방, 거실, 욕실, 주방 등으로 구성된 다세대주택입니다.

설비로는 위생급배수, 개별난방, 승강기, 무인경비 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 교통

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치하며, "e편한세상테라스 오포3단지아파트" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택이 밀집되어 있으며, 배후에는 임야 등이 혼재된 지역입니다.

차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

본건은 남서측으로 도로에 접하고 있습니다.

2.2. 토지 이용계획

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리 현황

본건에는 대항력 있는 임차인(임원재)이 존재하며, 보증금은 245,000,000원입니다.

임차인의 전입일자는 2021년 2월 26일, 확정일자는 2020년 12월 30일이며, 배당신고일자는 2024년 1월 11일입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 임차인의 주택임차권(을구 6번)은 인수 대상 권리로 명시되어 있습니다.

이는 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음을 의미합니다.

말소기준권리는 2023년 7월 26일자 국민건강보험공단의 압류(갑구 4번)입니다.

본건은 공동담보 물건의 일부로 추정됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 6번 임차권등기(임대차보증금 245,000,000원)가 존재하며, 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 임차인 임원재의 보증금과는 별개로, 경매 절차상 매수인이 인수하게 되는 기타 채무나 부담이 없음을 의미할 수 있습니다. 그러나 임차인 보증금 245,000,000원은 인수될 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택 및 아파트 단지로 형성되어 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 주거 편의를 위한 근린 생활 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

별도의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시세 분석

입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2019년식, 70.17㎡, 3층인 "블리스타운(C동)"이 2026년 5월 32,000,000원에 거래되었습니다. (약 1,509만원/평)

* 2019년식, 84.74㎡, 1층인 "보헤미안C동"이 2026년 5월 46,500,000원에 거래되었습니다. (약 1,816만원/평)

* 2012년식, 52.25㎡, 3층인 "아트리움(106동)"이 2026년 5월 13,000,000원에 거래되었습니다. (약 823만원/평)

본건의 전용 면적은 54.88㎡(약 16.6평)으로, 2012년식 52.25㎡(약 15.8평)의 "아트리움(106동)"과 면적 및 건축 연도가 유사합니다. "아트리움(106동)"이 130,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가(200,000,000원)는 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다.

이는 본건의 실제 시장 가치를 평가함에 있어 중요한 고려 사항입니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 245,000,000원입니다.

임차인의 보증금 전액이 경매 배당을 통해 회수되지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 합니다.

현재 임차인의 보증금(245,000,000원)이 본건의 감정가(200,000,000원)보다 높다는 점은, 임차인이 배당을 통해 전액을 변제받지 못할 가능성이 매우 높음을 시사합니다.

따라서 매수인이 실제 부담해야 할 총액은 입찰가에 임차인 보증금 중 인수되는 금액을 더해야 하므로, 투자금액 산정에 신중해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 감정가를 초과하여 매수인이 보증금 잔액을 인수할 위험이 매우 높은 상황입니다.

유사 물건의 최근 거래 사례를 볼 때, 감정평가액이 실제 시장가치보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

이러한 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본건 투자는 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신현동은 꾸준히 주거 수요가 있는 지역입니다.

* "e편한세상테라스 오포3단지아파트" 등 주변 인프라 이용이 가능합니다.

* 만약 임차인 보증금 문제가 원만하게 해결된다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 245,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 입찰가 산정에 극도의 주의가 필요합니다.

유사 면적 및 연식의 "아트리움(106동)"이 130,000,000원에 거래된 점을 고려하고, 임차인 인수 금액(245,000,000원)을 감안했을 때, 본건의 현재 감정가(200,000,000원)로는 수익성 확보가 어려운 상황입니다.

잠재적 매수인은 입찰가 외에 추가로 245,000,000원의 보증금 부담이 발생할 수 있음을 반드시 인지해야 합니다.

따라서, 다음과 같이 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 100,000,000원

상기 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 리스크를 최대한 반영한 금액입니다.

실제 입찰 시에는 총 부담액(입찰가 + 인수되는 임차인 보증금)이 물건의 현재 시세 및 향후 가치 상승 가능성을 초과하지 않도록 면밀한 추가 분석이 필수적입니다.

본 건은 투자 수익보다는 원금 손실의 위험이 크므로, 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.