나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52020 [1] 경기도 하남시 망월동 1081 미사역효성해링턴타워더퍼스트 9층101-922호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하늘 · 평가일 2025.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 하남시 망월동 소재 ""전철 5호선 미사역"" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 운동장 및 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

노선버스정류장의 위치 및 운행빈도, 전철5호선 미사역까지의 거리 등으로 보아 대중교통의 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물로서,

외벽 : 몰탈위 석재붙임 및 페인팅 등.
창호 : 샷시 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임.
(후첨 '내부구조도' 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비, 도시가스설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

정형의 토지로서 업무시설(오피스텔), 판매시설(상점) 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 대로2류, 남동측으로 중로1류, 남서측으로 소로1류(보행자전용도로)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 하남시 망월동 1081번지에 소재한 미사역효성해링턴타워더퍼스트 오피스텔 9층 101-922호입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경52020 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

감정가는 123,000,000원입니다.

토지 면적은 3.80㎡ (약 1.15평)이며, 건물 면적은 20.69㎡ (약 6.26평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

특이사항 및 특수물건정보로는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 하남시 망월동에 위치하며, 지하철 5호선 미사역 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 운동장 및 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황은 노선버스정류장의 위치와 운행 빈도, 그리고 미사역까지의 거리를 고려할 때 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 정형의 토지에 건축되었으며, 업무시설(오피스텔) 및 판매시설(상점) 등으로 복합 이용 중에 있습니다.

도로는 북서측 및 북동측으로 대로2류, 남동측으로 중로1류, 남서측으로 소로1류(보행자전용도로)와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 4월 17일 접수된 주식회사대우건설의 강제경매개시결정(사건번호: 수원지방법원 성남지원 2025타경52020)입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 해당 경매개시결정 등기가 말소기준권리가 됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서 상 지상권개요는 있으나 상세 내용 미기재)

임차인 현황:

* 임차인: 신서진

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-06-19

* 확정일자: 2023-05-22

* 배당신고일자: 2025-06-11

* 대항력: 있음

* 비고:

권리분석 요약:

신서진 임차인은 2023년 6월 19일 전입(사업자등록) 및 2023년 5월 22일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

"인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원은 낙찰자가 명도 과정에서 부담하거나, 배당에서 우선변제받지 못할 경우 인수될 수 있는 잠재적 위험 요소입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 미사역을 중심으로 형성된 상업지역 내에 위치하며, 지하철 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

주변에 다수의 오피스텔 및 아파트 단지가 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

각종 근린생활시설이 발달하여 유동인구가 많으며, 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

중심상업지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 5호선 미사역을 도보로 이용할 수 있으며, 주요 간선도로와의 접근성이 좋아 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 단지 인근 및 미사역 주변에 대형마트, 병원, 은행, 식당가 등 다양한 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로 깔끔한 주거 환경을 갖추고 있으며, 인근 공원 등 녹지 공간 이용도 가능합니다.

건물 정보: 2018년 9월에 사용승인된 건물로, 철근콘크리트구조의 29층 건물 중 9층에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 120,000,000원에 대항력을 갖춘 임차인이 거주 중입니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 임차인과의 명도 과정에서 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이로 인한 추가 비용 및 시간 소요 가능성이 있습니다. 또한, 임차인의 보증금 회수 문제로 인한 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

감정가 대비 시세: 최근 실거래가(20.69㎡ 기준 약 10,200만원 ~ 10,600만원)가 감정가(123,000,000원)보다 낮게 형성되어 있습니다. 이는 고가 낙찰 시 시세차익을 얻기 어렵거나 손실을 볼 수 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 미사역 역세권이라는 뛰어난 입지와 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다. 2018년 준공으로 건물의 상태도 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 12,000만원에 거주 중이며, 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용 및 시간 지연 가능성을 반드시 고려해야 합니다. 더불어 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 점을 감안할 때, 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

투자 시에는 예상 명도 비용과 시장 가치를 면밀히 분석하여 보수적인 접근을 하는 것이 바람직합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 5호선 미사역 초역세권으로 우수한 교통 접근성 보유.

* 미사지구 개발 호재 및 상권 활성화에 따른 향후 가치 상승 기대.

* 주변 상업시설, 편의시설, 녹지 공간 이용이 용이하여 실거주 및 투자 목적에 적합.

* 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례(20.69㎡ 기준 10,200만원 ~ 10,600만원)와 감정가(123,000,000원)를 분석한 결과, 시장가는 약 10,200만원에서 10,600만원 수준으로 파악됩니다.

감정가가 시장가보다 높게 책정되어 있으며, 보증금 120,000,000원에 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 관련 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 실제 명도 과정에서의 부담을 고려하여 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 거래된 유사 면적대의 최고가(10,600만원)와 감정가(12,300만원) 사이에서, 시장가와 위험 요소를 종합적으로 반영하여 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

예상 입찰가: 110,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.