나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72143 [1] 경기도 의정부시 의정부동 369-2 의정부역한양수자인파크뷰 9층903호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부1동 주민센터' 북서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 아파트단지, 업무시설, 숙박시설, 다세대주택, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(1호선 - 의정부역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 제9층 제903호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
- 창호 : 샷시 창호 마감임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중임. (후첨""건물내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, ""도시형생활주택(원룸형주택),숙박시설(생활숙박시설),근린생활시설"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 30M의 포장도로 및 동측으로 폭 약 25M 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사의 대항력포기 확약서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72143 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 369-2 의정부역한양수자인파크뷰 9층903호

용도: 도시형생활주택 (원룸형주택)

감정가: 85,000,000 원

토지면적: 2.17㎡ (0.66평)

토지지분: 2.1707㎡ (0.66평)

건물면적: 14.54㎡ (4.40평) (전용면적)

건물지분: 14.5384㎡ (4.40평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

위치: 경기도 의정부시 의정부동 369-2, 의정부역한양수자인파크뷰 9층903호에 위치하며, '의정부1동 주민센터' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변환경: 본 물건 주변은 아파트단지, 업무시설, 숙박시설, 다세대주택, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 의정부역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건은 북측으로 폭 약 30미터의 포장도로 및 동측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m)에 해당하며, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

건축물 정보: 25층 철근콘크리트구조 건물의 9층에 위치하며, 2020년 12월 21일 사용승인되었습니다.

3. 권리분석

채권자 및 경매 종류: 채권자는 주택도시보증공사이며, 본 경매는 부동산강제경매입니다.

감정가 및 말소기준권리: 감정가는 85,000,000원이며, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(접수일자: 2025-04-21)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 85,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2021-04-01

* 확정일자: 2021-03-15

* 배당신고일자: 2024-08-08

* 주의사항: 임차인 현황에 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으나, 특이사항 및 특수물건정보에는 '대항력있는임차인'으로 표기되어 있습니다. 그러나 물건명세서에 따르면 주택도시보증공사(HUG)는 임차인의 임차보증금반환채권 양수인으로서 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 확약서(2026.7.1. 제출)를 제출했습니다. 또한 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 본 경매를 통해 임차인의 권리는 소멸되며 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2021-03-31 접수)

* 을1: 주택임차권 이 (2024-08-08 접수, 보증금 85,000,000원). 전입일자 2021-04-01, 확정일자 2021-03-15. (HUG 확약에 따라 말소될 것으로 예상)

* 갑4: 소유권 이전 (2024-01-09 접수, 매매 80,000,000원)

* 갑5: 강제경매 주택도시보증공사 (2025-04-21 접수, 85,000,000원) - 말소기준권리.

결론: 본 물건은 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매로 인해 을구의 주택임차권 등은 소멸될 것으로 예상되며, 인수할 권리 및 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

주변 환경: 아파트, 주택, 상업 및 업무시설이 복합적으로 분포하는 도심 상권입니다.

의정부역세권: 의정부역(지하철 1호선)을 이용하기 편리한 초역세권 입지로, 역 주변 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

인근 비교 사례 분석:

* 제공된 최근 매매 정보는 '다세대' 주택으로, 본건의 '도시형생활주택(원룸형)'과는 건축 연식 및 주거 형태에서 차이가 있습니다.

* 최근 매매가는 102,500,000원에서 110,000,000원 사이이며, 면적은 32.05㎡(약 9.7평)에서 51.78㎡(약 15.7평)입니다.

* 면적당 단가는 약 212만원/㎡에서 320만원/㎡ 수준으로 분석됩니다.

* 본건은 전용면적 14.54㎡(약 4.4평)으로 소형이며, 비교적 신축 건물(2020년 준공)임을 고려할 때 면적당 단가가 유사하거나 다소 높을 가능성이 있습니다.

* 그러나 동일 평형대의 직거래 사례가 부족하여 직접적인 시세 비교는 제한적입니다.

* 지역 동향: 의정부역을 중심으로 한 지역은 교통의 편리성과 지속적인 수요로 인해 안정적인 임대 시장을 유지할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

건물 정보: 본건은 25층 철근콘크리트 건물 중 9층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다.

내부 설비: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 시설:

* 교통: 지하철 1호선 의정부역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의: 의정부역 인근 상업시설 및 근린생활시설 이용 편리.

* 행정: 의정부1동 주민센터 인접.

* 교육: 주변에 교육시설 위치.

* 혐오시설: 의정부역 한양수자인파크뷰 또는 의정부동 369-2번지 인근에 대한 혐오시설(쓰레기 소각장, 납골당 등) 존재 여부를 검색한 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 부각되는 정보는 확인되지 않았습니다. 도심 지역 특성상 다양한 생활 편의시설이 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 권리관계: '대항력 없음'과 '대항력 있는 임차인' 표기의 혼선이 있었으나, 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 정리되었습니다.

매우 작은 주거 면적: 전용면적 14.54㎡(약 4.4평)의 소형 원룸으로, 향후 재임대 및 매각 시 특정 수요층에 한정될 수 있습니다.

감정가 대비 시장 시세: 제공된 주변 시세 정보를 고려할 때, 감정가 85,000,000원이 현재 시장 상황에 비해 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

HUG 관련 조건: HUG의 인수조건 변경 이력 등은 거래 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부역 초역세권에 위치한 신축(2020년 준공) 도시형생활주택(원룸형)입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수하며, HUG의 확약서 제출로 임차인 관련 복잡한 권리관계가 명확히 정리되어 낙찰자의 인수 부담이 없습니다.

다만, 매우 작은 전용면적과 감정가 대비 시장 시세에 대한 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 의정부역을 도보로 이용 가능한 최상급 역세권.

* 건축물: 비교적 신축인 현대적인 건물.

* 임대 수요: 1인 가구 증가 추세에 따른 소형 주거 공간의 꾸준한 임대 수요 기대.

* 권리관계: HUG의 확약으로 인한 권리 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

감정가: 85,000,000 원

주변 시세 분석 결과, 제공된 비교 사례(다세대 주택)의 면적당 단가는 약 212만원/㎡에서 320만원/㎡ 수준입니다.

본건은 전용면적 14.54㎡(약 4.4평)의 소형 원룸으로, 역세권 신축 건물임을 고려하더라도 감정가(약 585만원/㎡)는 시장 시세 대비 높아 보입니다.

비교 사례의 평균 면적당 단가(약 270만원/㎡)를 적용 시 약 3,925만원 수준이 됩니다.

신축 및 역세권 입지의 이점을 감안하되, 시장 가격과의 괴리를 고려하여 감정가의 약 75% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 65,000,000 원 (육천오백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.