나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9763 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제12층 제1202호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9763 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제12층 제1202호 오피스텔 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경9763 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제12층 제1202호 | 감정가: 322,000,000원 | 최저가: 322,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경9763 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9763 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제12층 제1202호

용도: 오피스텔

감정가: 322,000,000원

토지면적: 4.79㎡ (약 1.45평)

건물면적: 20.24㎡ (약 6.12평)

토지 지분율: 479

건물 지분율: 2023.9999999999998

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2, 5호선 "까치산역"에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재된 주상복합지대로 형성되어 있습니다. 차량의 진출입이 용이하며, 지하철역과 버스정류장이 인접해 있어 교통 여건이 매우 양호한 편입니다. 북측으로는 약 16m, 동측으로는 약 6m의 도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자는 이OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주의사항으로, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 일반적으로 인수되는 임대차 관계가 없음을 의미하며, 매수인은 해당 조건을 이행해야 합니다.

또한, 임차보증금 330,000,000원에 대한 임대차 계약이 2022년 6월 19일자로 하고은 임차인과 체결되었고, 임차권 설정이 되어 있으므로, 매수인은 이 점을 명확히 인지해야 합니다. 다만, 상기 주의사항에서 명시된 조건에 따라 잔액 청구권 포기 및 등기 말소가 조건이므로, 실제 인수되는 권리는 없을 가능성이 높습니다. 이는 등기부등본 및 관련 서류를 통해 최종 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 일대는 지하철역을 중심으로 상업 및 주거 복합 기능이 발달한 지역입니다. 까치산역을 중심으로 다양한 근린생활시설, 식당, 카페, 편의점 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발합니다. 오피스텔, 아파트 등 주거 시설과 인접하여 배후 수요 또한 일정 부분 확보되어 있으며, 이는 해당 오피스텔의 안정적인 임대 수익 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

단지 인근에 까치산역이 위치하여 지하철 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선도 운행되어 대중교통 이용이 수월합니다. 주변에 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 갖추어져 있어 생활 편의성이 우수합니다. 또한, 교육 시설 및 공원 등도 인근에 위치하여 주거 환경이 비교적 안정적입니다. 주변 지역에 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설이 초기 검색에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건은 사용승인일이 2022년 1월 21일로 비교적 신축 건물에 해당하나, 장기적으로는 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 또한, 임대차보증금 330,000,000원이 설정되어 있으며, 주의사항에 명시된 매수인의 조건 이행 의무를 면밀히 확인해야 합니다. 주변 지역의 유사 오피스텔 공급량 증가에 따른 공실률 상승 가능성 및 임대료 하락 가능성도 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

추가적으로, 토지이용계획상 "중요시설물보호지구(공항)", "수평표면구역", "대공방어협조구역" 등이 포함되어 있어, 해당 구역에 따른 건축 및 이용상의 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신축 오피스텔로서 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 까치산역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 322,000,000원입니다. 임차보증금 330,000,000원과의 관계 및 권리분석상 인수되는 임대차 관계는 없을 것으로 보이나, 주의사항에 명시된 매수인의 조건 이행 의무를 면밀히 확인해야 합니다. 주변 상권은 활성화되어 있어 임대 수익 창출 가능성이 있으나, 공급 과잉 및 임대료 변동 추이를 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 도보권 내 위치하여 출퇴근 및 교통이 매우 편리합니다.

신축 오피스텔: 2022년에 사용 승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 임차인 선호도가 높을 수 있습니다.

안정적인 임대 수요: 주변에 주거 및 상업 시설이 밀집해 있어 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 명확합니다.

잠재적 시세 차익: 신축 건물의 가치 상승 및 지역 개발 가능성을 고려한 투자 접근이 가능합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계