나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9759 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 366-57 동선벨리체 제5층 제504호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9759 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 366-57 동선벨리체 제5층 제504호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경9759 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 366-57 동선벨리체 제5층 제504호 | 감정가: 243,000,000원 | 최저가: 243,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9759 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9759 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 366-57 동선벨리체 제5층 제504호

용도: 다세대주택

감정가: 243,000,000원

토지 면적: 14.80㎡ (약 4.48평)

건물 면적: 22.54㎡ (약 6.82평) (전용면적)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 허OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 1월 7일

1.2. 물건 개요 및 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "화원중학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 시장, 소규모 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재되어 있으며, 로변을 따라서는 주상용 건물과 근린 상가들이 소재하여 생활 편의성이 양호한 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 남동측과 북동측 근거리에 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역과 5호선 화곡역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인근에 다수의 시내버스 정류장이 있어 교통망이 잘 갖추어져 있습니다. 본 건은 2필지의 토지 위에 건축된 도시형 생활주택(단지형 다세대) 건부지로 이용 중이며, 남서측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 불편함이 없습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 소유자 겸 채무자인 허OO에 대한 주OOOOOOO의 채권을 원인으로 한 부동산강제경매 사건입니다. 등기부등본상 임차권 설정이 존재하며, 임대차 관계는 상세히 확인되지 않았습니다. 가장 중요한 주의사항으로는, 임차인 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 매각의 조건으로 하고 있습니다. 이는 매수인에게 대항력 있는 임차권이 인수되지 않음을 의미하지만, 명도 과정에서 임차인과의 협의가 원만치 않을 경우 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.

1.4. 상권 및 생활정보

인근에 시장이 소재하여 식료품 및 생필품 구매 등 일상생활에 필요한 편의를 쉽게 누릴 수 있습니다. 지하철 2호선, 5호선 환승역인 까치산역과 5호선 화곡역을 도보 또는 짧은 대중교통 이용으로 접근 가능하여 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 매우 편리합니다. 로변을 따라 다양한 근린 상가 및 생활 편의 시설이 밀집해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.5. 토지이용계획 및 잠재적 리스크

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등 공항 및 군사시설 보호와 관련된 지역에 포함됩니다. 이는 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다. 또한, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률) 및 소규모 주택정비 관리지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 주로 지목이 '도로'인 토지에 해당되는 것으로, 건물 자체의 거래에는 직접적인 영향을 미치지 않을 가능성이 높습니다 (정확한 확인 필요). 명도 과정에서 발생할 수 있는 임차인과의 갈등 및 보증금 관련 분쟁은 잠재적 리스크 요인입니다. 주변에 직접적으로 언급된 혐오시설은 검색되지 않았으나, 강서구 내에는 소각장, 하수처리장 등 기피시설에 대한 주민 민원이 일부 존재하는 것으로 확인되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 1월에 사용 승인된 신축급 다세대주택으로, 건물 상태는 매우 양호할 것으로 판단됩니다. 더블 역세권(까치산역, 화곡역)에 근접한 우수한 입지 조건과 잘 갖춰진 생활 편의 시설은 장점입니다. 다만, 등기부상 임차권 설정과 관련하여 매수인의 부담을 면제하는 조건이 명시되어 있어, 명도 프로세스를 면밀히 검토하고 이에 대한 대비책을 마련하는 것이 중요합니다. 공항 관련 보호구역 등 일부 도시계획적 제한사항이 있으나, 이는 지역의 특성을 반영하는 것으로 투자 결정에 있어 종합적인 판단이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

서울 강서구 내 신축급 다세대주택으로, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 더블 역세권의 뛰어난 교통 접근성은 향후 시세 상승의 잠재력을 높여줍니다. 명도 리스크만 효과적으로 관리한다면, 현재 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득하여 시세 차익과 임대 수익을 동시에 추구할 수 있는 좋은 기회가 될 것입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계