나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9642 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 774-20 그레이스빌 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9642 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 774-20 그레이스빌 제3층 제304호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9642
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 774-20 그레이스빌 제3층 제304호
• 감정가: 325,000,000원
• 최저가: 260,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9642 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 774-20 그레이스빌 제3층 제304호 | 감정가: 325,000,000원 | 최저가: 260,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9642 (1) 물건 보고서

1.1. 사건 개요

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 다세대주택(도시형생활주택)에 대한 부동산 강제경매 사건입니다. 채무자 김OO 소유의 물건이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

감정가는 325,000,000원으로 평가되었으며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 774-20 그레이스빌 제3층 제304호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

사용승인일: 2021.11.18. (준신축급 건물)

면적 현황:

토지면적(대지권): 20.71㎡ (약 6.26평)

건물면적(전용면적): 29.87㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 감정평가 요약

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 '화곡4동주민센터' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 특히, 근거리에 지하철 5호선 '목동역'이 위치하고 있어 도심 접근성이 양호합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조, 지하 1층 지상 6층 건물 내 3층에 위치하며, 사용승인일이 2021년 11월 18일로 건축된 지 얼마 되지 않은 준신축급 건물입니다. 외벽은 돌붙임 마감 등으로 깨끗한 편이며, 현재 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스, 개별난방, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.

3. 입지 조건

최고의 입지: 5호선 목동역을 근거리에 두고 있어 서울 주요 업무지구(여의도, 광화문 등)로의 이동이 비교적 편리합니다. 주변에 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용 환경이 우수합니다.

주거 환경: '제2종일반주거지역(7층 이하)' 내에 위치하여 고층 빌딩 없이 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 화곡4동 주민센터 인근으로 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

4. 권리 분석

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각으로, 법정지상권 문제 등은 발생하지 않습니다.

경매 구분: 부동산강제경매로, 채권자의 강제집행에 의한 매각입니다.

특이사항 (주의사항): **'임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'**이라는 특이사항이 있습니다. 이는 현 임차인이 설령 대항력을 갖춘 임차인이라 하더라도, 주택도시보증공사(HUG)가 매수인(낙찰자)에 대해 대항력을 포기하고 명도에 협조하겠다는 조건이므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험이 해소됩니다.

명도 리스크: 위 특이사항으로 인해 낙찰자의 명도 리스크는 사실상 매우 낮다고 판단됩니다. HUG가 대항력을 포기하므로, 법적인 복잡성 없이 비교적 수월하게 명도가 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 상권 분석

본건은 주거밀집지역 내에 위치하나, 인근에 화곡4동주민센터와 5호선 목동역이 인접해 있어 주거 편의성이 높습니다.

근린상권: 주택가를 중심으로 소규모 식당, 슈퍼마켓, 편의점, 학원 등 생활 밀착형 근린상권이 발달해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

역세권 상권: 목동역 상권을 통해 병원, 은행, 전문 식당가 등 보다 넓고 다양한 상업시설을 이용할 수 있습니다.

6. 생활 정보

교육 시설: 인근에 초등학교, 중학교 등이 위치해 있어 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

의료 및 공공시설: 화곡4동주민센터가 가까워 행정 업무 처리가 용이하며, 지역 병의원 및 약국 등 기본적인 의료 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

공원 및 녹지: 인근에 소규모 근린공원 등이 있어 가벼운 산책이나 휴식이 가능합니다.

혐오 시설: 주변은 주거 및 근린생활시설 혼재 지역으로, 보고서 작성 시점 기준으로 주변에 특정할 만한 대형 지역 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

토지이용계획상의 제한: '도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)' 및 '원추표면구역(원추표면), 대공방어협조구역' 등 공항시설법 및 군사시설 보호법상의 제한이 있으나, 이는 해당 지역의 일반적인 규제사항이며 기존 건물을 이용하는 데에는 특별한 영향이 없습니다.

주차 및 도로: 본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근은 가능하나, 다세대주택 밀집 지역 특성상 주차 공간 확보 및 이용에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견 및 투자 포인트

8.1. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 **준신축급 다세대주택**으로, 신축 수요가 높은 시장에서 경쟁력을 가질 수 있습니다. 5호선 목동역과 인접한 양호한 교통 환경 및 화곡동 주거 밀집 지역의 생활 인프라를 동시에 누릴 수 있는 입지입니다.

무엇보다 **주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건** 매각이므로, 경매 물건의 가장 큰 리스크인 임차인 인수 문제 및 명도 리스크가 거의 해소되었다는 점에서 매우 안전하고 투자 가치가 높습니다.

8.2. 투자 포인트

**1. 안전한 권리관계:** HUG의 대항력 포기로 인해 인수할 보증금이 없는 '깨끗한 물건'으로 간주할 수 있어, 초심자도 비교적 안전하게 입찰할 수 있습니다.

**2. 준신축 경쟁력:** 2021년식으로 내부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 이는 향후 매매 또는 임대 시 경쟁 우위를 가집니다.

**3. 양호한 교통 입지:** 5호선 목동역 근거리 역세권으로, 임차 수요가 꾸준한 지역에 위치하고 있습니다.

**4. 안정적인 투자 수익 기대:** 다세대주택의 특성상 소액 투자 및 전월세 레버리지를 활용한 투자에 적합하며, 실수요층이 두터워 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계