나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경835 [1] 서울특별시 서대문구 홍제동 322-87 풍진베이스타운 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍제동 소재 ""고은초등교"" 남서측 인근에 위치함.
부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어
형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 마을버스정류장까지 도보로 약1~2분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층건내 제1층 제101호로서,
외벽은 치장석붙임·드라이비트 마감 등,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

근린생활시설(사무소)(제시외 증축부분: 보일러실1) 등으로서 상당기간 미사용상태로
탐문됨.

설비내역

위생설비·소화전설비·승강기설비·개별도시가스보일러 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형으로서, 아파트 및 사무소 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:
제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(최종확인 관할 교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인
관할 교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257M)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지
역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래 계약에 관한 허가구역
(2024-09-05)(허가대상: 지목 도로 한정, 지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9.)

기호2·3:
제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(최종확인 관할 교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁
고도: 77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐
기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거
래 계약에 관한 허가구역(2024-09-05)(허가대상: 지목 도로 한정, 지정기간: 2024.9.10.~
2029.9.9.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경835 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 홍제동 322-87 풍진베이스타운 1층101호

용도: 건물은 아파트(공동주택)이나, 본건(101호)은 근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다.

감정가: 250,200,000원

토지면적: 31.80㎡ (약 9.62평)

토지지분: 31.8㎡ (약 9.62평)

건물면적: 79.92㎡ (약 24.17평)

건물지분: 79.92㎡ (약 24.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하O (하경)

특이사항: 재매각

주의사항: 재매각 물건이며, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 서대문구 홍제동 소재 "고은초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 대중교통수단인 마을버스정류장까지 도보로 약 1~2분 소요되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 출입이 가능한 도로가 개설되어 있으며, 본건이 속한 322번지 일대는 향후 '모아타운' 사업을 통해 대규모 주택 단지 및 인프라 개선이 예정되어 있습니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

* 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제1층 제101호입니다. 외벽은 치장석붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 하이샷시로 마감되어 있으며, 건물의 현상은 보통입니다.

* 이용 상태는 근린생활시설(사무소)이며, 제시외 건물(보일러실)이 증축되었습니다. 상당 기간 미사용 상태로 탐문되었습니다.

* 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별도시가스보일러 등이 설치되어 있습니다.

* 토지는 3필지가 일단의 부정형으로, 아파트 및 사무소 건부지로 이용 중입니다.

* 해당 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지목 도로 한정, 2024.9.10.~2029.9.9.) 등에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2007년 12월 14일 접수된 하경의 근저당권(채권금액 520,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 국민연금공단, 국민건강보험공단, 서대문세무서, 서울특별시 서대문구 등 다수의 압류 및 가압류, 김재훈의 근저당권, 그리고 채권자 하경의 임의경매 개시 결정 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 확인되지 않습니다.

* 등기부채권 총액은 629,470,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이은규

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2025-03-28, 확정일자: 2025-04-04, 배당신고일자: 2025-12-17

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 이은규 씨는 대항력이 없으므로, 보증금 전액이 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다.

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 홍제동 322번지 일대는 현재 '모아타운' 개발 사업이 활발히 진행 중으로, 향후 대규모 주택 단지 및 인프라 개선이 기대됩니다.

* 주변에 고은초등학교 등 교육기관과 공원이 위치하여 주거 환경으로 양호한 편입니다.

* 근린생활시설(사무소) 용도로 이용 가능한 점을 고려할 때, 향후 지역 상권 활성화에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 현재까지 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 고은초등학교 인근 지역에 과거 화장터가 있던 곳이라는 정보가 있으나, 이는 현재 시설과는 무관한 역사적 맥락입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 마을버스정류장 도보 1~2분 거리, 차량 출입 용이.

* 교육: 고은초등학교가 인근에 위치하며, 다수의 유치원 및 학교가 반경 내에 있습니다.

* 편의시설: 인근에 공원(안산근린공원 등), 병원, 상점 등이 분포되어 있습니다.

* 주거 환경: 안산과 인접하여 자연환경이 비교적 우수하며, 지역 내 '모아타운' 개발로 인해 미래 가치가 상승할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 이전 입찰에서 유찰되거나 낙찰자가 잔금을 납부하지 못해 재매각되는 경우로, 일반적으로 경매 절차상 일반 물건보다 주의가 필요합니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반적인 10%보다 높습니다.

* 장기간 미사용 상태: 현재 본건이 상당 기간 미사용 상태로 탐문된 점을 고려할 때, 관리비 체납, 시설 노후화, 내부 상태 점검 등의 추가 확인이 필요합니다.

* 모아타운 개발 관련: 현재 진행 중인 모아타운 개발 사업으로 인해 주변 소음, 먼지 등 공사 기간 동안 불편이 발생할 수 있습니다. 또한, 개발 완료 후 예상되는 가치 상승 기대감은 있으나, 개발 계획 변경이나 지연 가능성도 상존합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 홍제동이라는 입지적 장점과 함께, 해당 지역의 대규모 '모아타운' 개발 사업으로 인해 미래 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 건물의 현재 용도가 근린생활시설(사무소)이며 상당 기간 미사용 상태라는 점, 재매각 물건으로 특별매각조건(보증금 20%)이 적용된다는 점은 입찰 시 고려해야 할 사항입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 주변 환경 및 개발 계획 등을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* '모아타운' 개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 잠재력: 홍제동 322번지 일대는 안산과 연계된 친환경 단지로 개발될 예정이며, 주거 및 기반 시설이 대폭 개선될 것으로 기대됩니다.

* 상업시설(사무소)로서의 활용 가능성: 근린생활시설 용도로, 지역 상권 활성화와 더불어 활용 가치가 증대될 수 있습니다.

* 권리상 인수 부담 없음: 임차인에게 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임차 보증금이 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 250,200,000원을 기준으로, 본건의 재매각 사실, 20%의 높은 매수신청보증금, 장기간 미사용 상태, 주변 모아타운 개발 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 인수 부담은 없습니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 유사 물건의 시세, 임대료 수준, 향후 개발 계획의 구체화 정도, 경매 시장 상황 등에 대한 심층적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.