나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9688 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 271-35 다원리치빌 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ""개웅초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 단독주택, 소규모 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제403호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.(후첨""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장시설, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

개봉동 271-35, 271-36 토지 공히 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2013-12-12), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 호실 표기를 기준한 외부 관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도, 동일건물 내의 평가사례 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경9688 (1)

서울특별시 구로구 개봉동 271-35 다원리치빌 제4층 제403호

도시형생활주택

감정가: 284,000,000원

토지면적: 31.31㎡ (약 9.47평)

건물면적: 35.40㎡ (약 10.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2019년

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개웅초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 현재 소유권이전, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 내역이 기재되어 있습니다.

본 경매는 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2022년 2월 4일 포천세무서장의 압류입니다.

통상적인 경매 절차에 따라 본 매각으로 인해 위의 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황상 주택도시보증공사(임차인: 유현수)가 있으나, 보증금 286,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2020년 5월 8일, 확정일자는 2020년 4월 21일입니다.

그러나 본건은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이며, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있습니다. 또한, 특별매각조건에 따라 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인은 임차인의 보증금이나 관련 권리를 인수하지 않습니다.

총 등기부채권 금액은 286,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 16세대로 구성된 도시형생활주택(다세대주택) 건물 내부에 위치하고 있습니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 주변 빌라/다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

- 2026년 3월, 72.48㎡(약 21.9평) 규모의 주택이 220,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 1,000만원).

- 2026년 3월, 53.37㎡(약 16.1평) 규모의 주택이 100,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 620만원, 건축년도 1986년).

- 2026년 3월, 44.64㎡(약 13.5평) 규모의 주택이 175,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 1,300만원, 건축년도 2002년).

본건은 전용면적 35.40㎡(약 10.71평)으로, 2019년에 건축되어 비교적 신축 건물에 속합니다.

최근 실거래가 중 가장 유사한 조건(건축년도 2002년, 44.64㎡)의 SKYVILLE(333-8) 시세(약 392만원/㎡)를 기준으로, 본건의 면적(35.40㎡)과 신축(2019년)임을 감안하여 신축 프리미엄을 적용할 경우, 대략적인 현 시세는 152,000,000원에서 166,000,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만 본건의 감정가는 284,000,000원으로, 자체 시세 추정가와 큰 차이를 보입니다. 이는 감정가가 시장 가격보다 높게 책정되었거나, 본건이 가진 특별한 가치(예: 뛰어난 입지, 특정 개발 호재 등)가 반영되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

가까운 거리에 개웅초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 다양한 주택 형태와 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.10~2029.09.09, 지목 도로 한정) 등으로 지정되어 있습니다. 특히 교육환경보호구역 및 대공방어협조구역은 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있으므로, 남부교육청 및 육군수도방위사령부(02-524-3146)를 통해 세부 확인이 필요합니다.

가장 큰 리스크는 감정가(284,000,000원)와 비교 사례를 통해 추정한 시세(약 160,000,000원) 간의 큰 괴리입니다. 감정가가 실제 시장 가치보다 높게 책정되었을 경우, 낙찰받더라도 상당한 손해를 볼 수 있습니다.

임대 관계는 미상이었으나, HUG의 대항력 포기 조건으로 인해 매수인의 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2019년에 건축된 신축 건물로, 권리 관계가 명확하게 정리되는 장점이 있습니다. 임차인의 대항력 포기로 인해 낙찰 후 명도 관련 분쟁 소지가 적다는 점은 긍정적입니다.

다만, 감정가와 비교 사례를 통해 분석한 시장 시세 간의 큰 차이는 본건 투자의 가장 큰 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

최근에 건축된 건물(2019년)이라는 점이 큰 장점입니다.

경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 등기 상태로 취득 가능합니다.

향후 주변 개발 계획 등 추가적인 호재가 발생할 경우 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 자체 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 거래 사례를 바탕으로 산정한 현 시세는 약 160,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건의 최저매각가격은 감정가인 284,000,000원으로 예상됩니다.

따라서, 본건에 입찰하기 위해서는 최소 284,000,000원 이상으로 입찰해야 낙찰이 가능합니다.

감정가와 현 시세 간의 상당한 차이를 고려할 때, 고가 낙찰 시 투자 손실이 발생할 위험이 매우 높습니다. 입찰 시에는 본건의 정확한 가치를 재평가하고, 본인의 투자 성향 및 리스크 감수 수준을 면밀히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 56,800,000원입니다.

주변에서 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.