나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9688 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 271-35 다원리치빌 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9688 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 271-35 다원리치빌 제4층 제403호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9688
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉동 271-35 다원리치빌 제4층 제403호
• 감정가: 284,000,000원
• 최저가: 227,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9688 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 271-35 다원리치빌 제4층 제403호 | 감정가: 284,000,000원 | 최저가: 227,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

서울남부지방법원 2025타경9688 (1) 강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 구로구 개봉동 271-35 다원리치빌 제4층 제403호이며, 용도는 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

감정가는 2억 8,400만 원으로 책정되었습니다.

매각 대상은 토지 및 건물의 일괄매각입니다.

소유자 및 채무자는 망OOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

본건의 전용면적(건물면적)은 35.40제곱미터(약 10.71평)이며, 대지권(토지면적)은 31.31제곱미터(약 9.47평)입니다.

공부상 제시외면적은 없습니다.

2. 입지 분석 및 환경

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 개웅초등학교 동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 상황 역시 보통인 편으로, 거주 만족도는 무난할 것으로 예상됩니다.

2.2. 토지 및 건물의 상태

토지는 완경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 사다리형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제403호입니다. 기본적인 위생 및 급배수, 난방, 주차장, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 소유 관계

본건은 부동산강제경매 사건입니다. 소유자 및 채무자가 동일한 ‘망자(사망)’인 점이 특이하나, 이는 상속인이 채무를 승계했거나 채무를 면할 수 있는 절차를 거치지 않은 경우에 진행되는 일반적인 강제경매 절차입니다. 입찰 및 매각 과정에는 영향을 미치지 않습니다.

3.2. 핵심 주의사항 및 리스크

가장 중요한 권리 분석 포인트는 **임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사, HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각**이라는 점입니다.

일반적으로 임차인이 대항력이 있을 경우 낙찰자에게 보증금 반환 의무가 승계되어 인수 리스크가 발생하지만, 본건은 공공기관인 주택도시보증공사가 매수인(낙찰자)에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 위험이 없습니다. 이는 매우 안전한 조건이며, 입찰자에게는 큰 장점으로 작용합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

주위는 이미 형성된 기존 주택지대이며, 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

대형 상권은 아니지만, 주거 필수 시설(편의점, 소규모 식당, 세탁소 등)은 도보권 내에 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

4.2. 생활 편의 시설 및 혐오 시설

교육시설은 개웅초등학교가 인근에 소재하여 도보 통학이 편리합니다.

교통은 노선버스정류장이 가까워 지역 내 이동이 용이합니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어, 주거 환경의 급격한 변화나 개발은 제한될 수 있습니다.

주변에 장례식장, 폐기물 처리시설 등 주거 생활에 지장을 초래할 만한 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

임대 관계는 미상입니다. HUG의 대항력 포기 조건이 있으나, 실제 점유 및 명도(퇴거) 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

감정평가서가 호실 표기를 기준으로 한 외부 관찰, 탐문 등을 통해 작성되었으므로, 실제 내부 구조나 이용 상태가 공부와 약간 상이할 가능성이 있습니다. 입찰 전 건축물 현황도를 재확인할 것을 권고합니다.

5.2. 종합 의견

본건은 구로구 개봉동의 역세권 외곽 주택가에 위치한 소형 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

가장 큰 투자 매력은 임차권 승계인이 **대항력을 포기한다는 조건**으로, 권리분석상 매우 안전한 물건이라는 점입니다.

소액 투자 또는 실거주 목적으로 접근하기에 적합한 물건으로 판단됩니다.

6. 투자 포인트

* **안전한 권리 관계:** 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건으로, 낙찰자의 임차보증금 인수 리스크가 전혀 없는 안전한 물건입니다.

* **실속형 소형 주택:** 전용면적 약 10평대로 1~2인 가구 실거주 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

* **양호한 주거 환경:** 초등학교 인근의 기존 주택지대로서 거주 환경이 무난합니다.

* **합리적 감정가:** 감정가 2억 8,400만 원은 현 시세 대비 적정 수준으로 평가되며, 유찰 시 투자 매력이 더욱 높아질 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계