나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9524 [1] 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제12층 제1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""두산초등학교"" 북측 인근에 위치하는 부동산
(구분건물, 미림에이클래스 제102동 제12층 제1201호)으로서, 주위는 업무시설, 다세대주택,
근린생활시설, 공장 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선
(독산역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상12층건내 제12층 제1201호로서,
(사용승인일: 2021.07.08)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함)
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비, 소화전설비, 기계식 주차설비 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입
표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군
수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9524 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각방법: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제12층 제1201호

건물명: 미림에이클래스

구분: 오피스텔 (집합건물)

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상12층건 중 제12층 제1201호

사용승인일: 2021.07.08

이용상태: 오피스텔 (현황 주거용으로 사용 중)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 280,000,000원

토지면적: 8.56㎡ (약 2.6평)

건물면적: 24.28㎡ (약 7.3평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 인근에 두산초등학교가 있습니다. 주변은 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이합니다. 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 독산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준권리: 2023.12.08 주택도시보증공사(강제경매)

총 등기부채권액: 269,000,000원

주요 권리: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

3.2. 임차인 현황

*김

보증금: 0원

차임: 700,000원

전입일자(사업일자): 2024-06-10

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

*주택도시보증공사(HUG)

보증금: 269,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-11-23

확정일자: 2021-11-29

배당신고일자: 2023-12-08

대항력: 없음

*진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-11-23

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 공동담보 물건임.

* 대항력 있는 임차인(김 )이 존재함.

* HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각 진행됨.

* 특별매각조건: 채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

* 공부상 오피스텔이나 현황 주거용으로 사용 중임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 독산동 일대는 역세권으로, 다양한 업무시설, 상업시설, 주거시설이 혼재된 지역입니다. 최근 신축 오피스텔 공급과 더불어 지역 개발이 꾸준히 이루어지고 있는 곳입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 1호선 독산역 인근에 위치하여 시내 접근성이 양호하며, 주변에 각종 상업시설, 근린생활시설 등이 분포하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

대항력 있는 임차인(김 )의 존재는 매수인에게 부담이 될 수 있습니다. 다만, 특별매각조건에서 해당 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있어, 매수인이 조건에 동의할 경우 권리 관계는 정리될 가능성이 높습니다. HUG의 보증금 채권이 말소기준권리인 점도 고려해야 합니다.

6.2. 이용 관련 리스크

건축물대장상 용도는 오피스텔이나, 현재 주거용으로 사용 중인 점은 추후 건축법 위반 등으로 문제가 발생할 소지가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축 오피스텔로, 역세권 입지에 대한 가치를 가지고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인과 특별매각조건 등 권리관계에 대한 면밀한 분석과 이해가 필요합니다. 임차인의 대항력 포기 조건이 명확히 이행된다면, 추가적인 권리 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔임.

* 지하철 1호선 독산역 역세권에 위치하여 출퇴근 및 교통 이용이 편리함.

* 주변에 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

* 특별매각조건으로 권리관계가 정리될 경우, 투자 리스크 감소.

9. 예상 입찰가

감정가는 280,000,000원이며, 최근 인근에서 유사 면적(29.71㎡)의 오피스텔이 279,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 본 물건은 면적이 약간 작으나(24.28㎡), 층수는 더 높습니다(12층). 대항력 있는 임차인과 특별매각조건으로 인한 복잡성을 고려하여, 감정가 및 최근 시세 대비 약간 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 260,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.