나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9726 [1] 서울특별시 양천구 신월동 86-4 에스케이이팰리스 제8층 제802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""신월중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 단독주택 및 다세대주택, 상업·업무용 건물 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 ""화곡역""이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상8층 건내 제8층 제802호로서
(사용승인일: 2018.03.26)

외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 및 주차시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 대체로 사다리형 토지로서, 연립주택, 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약40m 내외, 동측 및 서측으로 노폭 약 12m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1 :
도시지역 , 제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선

토지 2:
도시지역 , 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9726 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 86-4 에스케이이팰리스 제8층 제802호

* 용도: 오피스텔

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상8층 건물

* 사용승인일: 2018년 3월 26일

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 12.64㎡ (약 3.82평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 29.19㎡ (약 8.83평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가

* 감정가: 210,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""신월중학교"" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 오피스텔, 단독주택 및 다세대주택, 상업·업무용 건물 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

* 근거리에 지하철 5호선 ""화곡역""이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건은 남측으로 노폭 약 40m 내외, 동측 및 서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 토지는 인접 필지와 등고평탄한 2필지 일단의 대체로 사다리형 토지이며, 연립주택, 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다.

* 주요 제한 사항으로는 대로3류(폭 25m~30m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임대차보증금 210,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 하는 위험이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 20일

* 확정일자: 2022년 3월 14일

* 배당신고일자: 2024년 5월 1일

* 대항력: 있음

3.3. 등기부 요약

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경9726) (접수일자: 2025-04-23)

* 소유권 관련: 소유권보존(2018-03-28), 공유자전원지분전부 이전(매매, 2018-05-25)

* 임차권: 주택임차권 김조은 (2024-05-01 접수, 210,000,000원, 인수)

* 기타: 등기부채권 총액: 210,000,000원 (강제경매 채권액 기준)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건 소재지는 오피스텔, 주거용 건물 및 상업·업무용 건물이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 근거리에 지하철역이 위치하여 유동인구 확보에 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

* 교육시설: 신월중학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 지하철 5호선 화곡역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 기타: 주위 혼재된 건물 용도를 고려할 때, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

* 본 물건에는 대항력 있는 임차인 김 이 거주 중이며, 보증금 210,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 하는 위험이 있습니다.

6.2. 공동담보 물건 (추정)

* 특이사항 및 특수물건정보에 '공동담보'가 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 공동담보로 인한 추가 부담이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 양천구 신월동에 위치한 신축급 오피스텔로, 지하철역 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 감정가와 동일한 금액의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여, 해당 보증금 인수 여부가 입찰 결정의 가장 중요한 요소가 될 것입니다. 임차인의 보증금 전액 변제 여부를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 지하철역 이용이 가능한 역세권 입지.

* 오피스텔 및 상업시설 혼재 지역으로 임대 수요 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 210,000,000원이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 또한 210,000,000원입니다.

매각으로 인한 임차인 보증금 인수 여부가 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

제공된 최근 매매 정보 JSON의 거래가(20,000,000원)는 감정가 및 임차인 보증금과 큰 차이를 보여 신뢰하기 어렵습니다.

만약 임차인 보증금이 배당을 통해 전액 변제될 경우, 실제 낙찰가는 감정가 수준 또는 시장 상황에 따라 결정될 수 있습니다.

반대로, 보증금 인수 부담이 발생할 경우, 이를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 인수되는 보증금 금액을 제외한 예상 입찰가는 감정가인 210,000,000원을 기준으로 하되, 배당 결과 및 현장 조사 후 최종 결정이 필요합니다.

보수적으로 접근한다면, 감정가 수준인 210,000,000원 내외로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.