나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9523 [1] 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제12층 제1202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에셋 · 평가일 2025.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""두산초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 주로 업무시설(오피스텔), 공동주택(아파트, 다세대주택 등) 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1/지상12층 건물 내 제12층 제1202호로서
(사용승인일자: 2021. 7. 8.)

외벽: 석재붙임 등 마감
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.<후첨, ""내부구조도""참조>

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 건부지(업무시설)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9523 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제12층 제1202호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 감정평가액 및 면적

감정가: 261,000,000원

토지면적: 8.93㎡ (약 2.70평)

건물면적: 25.31㎡ (약 7.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, ""두산초등학교"" 북측 인근 지역에 소재합니다. 주위는 주로 업무시설(오피스텔), 공동주택(아파트, 다세대주택 등) 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

건축물은 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕의 지하 1층/지상 12층 건물 내 제12층 제1202호입니다.

사용승인일자는 2021년 7월 8일입니다.

외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

현재 오피스텔로 이용 중입니다.

2.4. 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 주차 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.5. 토지 형상 및 이용 상태

본건 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 현재 건부지(업무시설)로 이용 중입니다.

2.6. 인접 도로 상태

본건은 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.7. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

2.8. 공부와의 차이

관련 공부상 하자나 차이는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 4월 17일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(채권금액 276,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 바 없습니다.

3.3. 임차인 현황 분석

* 임차인: 엄현지

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024-02-26

- 대항력: 있음

- 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 특이사항에 해당합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (유승상)

- 보증금: 276,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-08-05

- 확정일자: 2021-07-26

- 배당신고일자: 2023-09-05

- 대항력: 없음

- 비고: 등기부상 주택임차권이 말소 예정입니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 특별매각조건에 따라 임차인의 대항력이 포기되거나 말소되는 것을 조건으로 매각이 진행되기 때문입니다.

3.5. 특별매각조건 분석

본 건은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"으로 진행됩니다. 또한, "채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"된다는 점이 중요합니다. 이는 낙찰자가 임차인 관련 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 독산동 303-4번지 일대는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 주거 시설과 근린생활시설, 업무시설이 혼합된 복합 지역입니다. 이는 안정적인 배후수요와 함께 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이함을 시사합니다.

4.2. 주변 상업시설

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 또한, 오피스텔 밀집 지역의 특성상 관련 서비스 시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 롯데마트 맥스 금천점, 홈플러스익스프레스 가산점 등이 위치하고 있어 쇼핑 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 교육시설

본건 북측 인근에는 두산초등학교가 위치하며, 세일중학교, 동일중학교 등 다수의 교육 시설이 분포하고 있습니다. (자료:)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

엄현지 임차인의 경우 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원이라는 특이사항이 있습니다. 그러나 특별매각조건으로 인해 매수인에게 대항력 포기를 조건으로 매각이 진행되므로, 인수 보증금 리스크는 없을 것으로 보입니다.

6.2. HUG 인수 조건 관련

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인 관련 권리를 행사할 수 있는 주체로 파악됩니다. HUG 관련 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건이 명시되어 있어, 낙찰자는 HUG 관련 채무나 보증금을 승계하지 않을 가능성이 높습니다.

6.3. 주변 개발 및 민원 가능성

최근 금천구 독산동 일대에서 데이터센터 건립 관련 주민 민원 및 행정소송 사례가 보도되고 있습니다. 이는 지역 개발 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 갈등 요소를 시사하며, 해당 물건지 인근의 개발 계획이나 지역 민원 발생 여부에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 본건의 직접적인 혐오시설이나 심각한 민원 발생 가능성은 제공된 정보상으로 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2021년 사용승인) 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 감정가는 2억 6,100만원이며, 최근 2025년 6월 11층 유닛이 2억 7,900만원에 직거래된 사례가 있어 시세 대비 낙찰 가능성이 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원이고 HUG 인수 조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각으로 인해 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 낮을 것으로 분석됩니다. 다만, 임대 관계 미상 및 특이 임차인 존재로 인한 명도 과정에서의 다소의 주의는 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근에 준공된 신축 오피스텔로 상품성이 우수합니다.

* 서울 금천구라는 위치적 이점과 함께 업무시설 및 주거시설이 혼재된 지역으로 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 최근 실거래가가 감정가를 상회하고 있어 시세 상승 여력이 있습니다.

* 특별매각조건으로 인해 임차인 관련 인수 보증금 리스크가 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 261,000,000원입니다. 최근 2025년 6월 11층 유닛이 279,000,000원에 직거래된 사례가 있으며, 이는 본건의 시장 가치를 반영하는 중요한 지표입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원이며 '대항력 포기 조건 매각'에 따라 낙찰자가 해당 임차인의 보증금이나 권리를 인수하지 않아도 되는 것으로 분석됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 이상으로, 최근 실거래가(279,000,000원)를 상회하지 않는 범위 내에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 감안했을 때, 265,000,000원 ~ 275,000,000원 사이에서 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

보수적인 접근으로는 감정가의 100% ~ 105% 수준, 즉 261,000,000원 ~ 273,050,000원 범위 내에서 신중한 판단이 필요합니다.

추천 예상 입찰가: 270,000,000원 (본 정보는 참고용이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 개별적인 판단이 중요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.