나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9732 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 366-32 이도트라움2 제102동 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9732 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 366-32 이도트라움2 제102동 제2층 제203호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9732
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 366-32 이도트라움2 제102동 제2층 제203호
• 감정가: 258,000,000원
• 최저가: 206,400,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9732 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 366-32 이도트라움2 제102동 제2층 제203호 | 감정가: 258,000,000원 | 최저가: 206,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 평가액

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9732 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 366-32 이도트라움2 제102동 제2층 제203호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 258,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보 (토지 및 건물)

토지면적: 17.68㎡ (약 5.35평)

건물면적: 29.78㎡ (약 9.01평) (전용면적)

참고: 본 건은 다세대주택이므로 아파트와 같은 분양면적 개념보다는 전용면적을 기준으로 판단해야 합니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 주위 환경

본 건은 서울 강서구 화곡동 소재 화원중학교 남서측 인근에 위치한 기존 주택지대로서, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 일반적인 주거지역입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통인 편입니다. 일부 실거주 리뷰에 따르면 지하철역(까치산역 추정, 검색 결과 참고)과 버스 정류장이 도보 3분 거리에 위치하여 교통이 편리하다는 의견이 있습니다.

3. 권리분석 및 주의사항

3.1. 소유 및 채무 관계

소유자 및 채무자는 문OO이며, 채권자는 주OOOOOOO로 파악됩니다.

3.2. 특이 및 주의사항 (매각 조건)

가장 중요한 주의사항은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)의 '배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건'으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 매수인이 잔여 임차보증금에 대한 인수 부담 없이 깔끔하게 소유권을 취득할 수 있도록 하는 조건일 수 있으나, 해당 조건의 이행 여부 및 최종 포기 확약에 대해 입찰 전 법원 공고 및 관계 서류를 철저히 확인해야 하는 중대한 특이사항입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 건물 및 이용 상태

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 중 2층에 위치하며, 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방설비, 승강기설비를 갖추고 있어 생활 편의성은 확보되어 있습니다. 인근에 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 모여 있어 생활이 편리하다는 실거주 의견이 있습니다.

4.2. 토지 이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 주거시설 건축에 유리합니다. 다만, 공항 인근에 위치하여 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등의 항공 관련 규제를 받고 있어 건축물의 고도 제한이 적용될 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 매각 조건 관련 리스크

앞서 언급된 주택도시보증공사의 채권 포기 조건은 명확히 확인되어야 합니다. 만약 조건 불이행 시 낙찰자가 임차보증금 잔액을 인수할 위험이 발생할 수 있습니다.

5.2. 감정평가 및 현장조사 리스크

본 건은 이해관계인의 부재로 인해 외부 관찰, 주위 탐문, 표준적 이용상태 등을 참고하여 평가되었으므로, 실제 내부 이용 상태나 구조가 감정평가서와 상이할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다. 입찰 전 내부 현황 확인이 어렵다면 그에 따른 위험을 감안해야 합니다.

5.3. 지역 개발 관련 리스크

토지이용계획상 소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성도 있으나, 관련 규제나 사업 진행의 불확실성 또한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

5.4. 혐오시설 및 환경

제시된 검색 결과상 인근에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 실거주 후기에서 건물이 오래되어 방음 및 단열이 부족할 수 있다는 의견이 있어, 건물 연식에 따른 내부 환경에 대한 고려가 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 강서구 화곡동의 역세권 인근에 위치한 소형 다세대주택으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 감정가 2억 5,800만원은 주변 소형 주택의 시세 및 경매 상황을 고려하여 적정성을 판단해야 합니다. 투자 가치를 결정하는 핵심은 HUG 관련 매각 조건이 완벽하게 해결되는지 여부입니다.

6.2. 투자 포인트

임차권 인수 조건 포기: 매각 조건대로 HUG의 잔여 임차보증금 반환청구권이 포기된다면, 낙찰자의 추가 인수 부담 없이 권리가 깨끗하게 정리되어 투자 안정성이 높아집니다.

소액 투자 및 임대 수요: 전용면적 약 9평대의 소형 주택(도시형생활주택)은 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 임대 수요가 꾸준하여 소액 투자 물건으로서의 가치가 있습니다.

교통 및 생활 편의성: 버스 정류장이 가깝고, 근처에 다양한 편의시설이 밀집해 있어 실거주 및 임차인 확보에 유리합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계