나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9676 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 496 대우스위트힐 제102동 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9676 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 496 대우스위트힐 제102동 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경9676 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 496 대우스위트힐 제102동 제4층 제402호 | 감정가: 257,000,000원 | 최저가: 205,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9676 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 건은 서울특별시 구로구 개봉동 496 대우스위트힐 제102동 제4층 제402호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9676 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 소유자 및 채무자는 박OO님이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 본 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

감정가는 257,000,000원입니다.

토지 면적은 17.72㎡ (약 5.36평)이며, 건물 면적은 27.36㎡ (약 8.28평)입니다. 토지 지분율은 1772, 건물 지분율은 2736으로 기재되어 있습니다. 제시외 면적은 없습니다.

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, 인근에 개웅중학교가 소재합니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 연립주택 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 가까운 곳에 마을버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

등기사항전부증명서상 임차권이 설정되어 있는 것으로 확인됩니다. 특히, 본 경매 물건은 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 중요한 조건이 명시되어 있어 면밀한 검토가 필요합니다. 이는 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기한다는 조건으로, 잔금 납부 시 임차인과의 관계 정리가 중요할 수 있습니다. 따라서 해당 조건의 정확한 법적 효력과 이행 여부에 대해 법률 전문가와 상담하는 것이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본 건이 위치한 개봉동 일대는 주로 주거지대로 형성되어 있어, 상권은 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주로 구성되어 있을 것으로 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 단지 내 또는 인근 소규모 상가에 의존할 가능성이 높습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물 중 4층에 위치한 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 기본적인 위생 및 급배수 시설을 갖추고 있으며, 승강기 설비와 피로티 주차장을 이용할 수 있습니다. 인근에 개웅중학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인의 대항력 포기조건 매각이라는 특이사항입니다. 이 조건이 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 명확한 확인과 준비가 필요합니다. 또한, 토지이용계획상 교육환경보호구역(남부교육청 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당되어 향후 건축이나 개발에 있어 제약이 따를 수 있습니다. 주변 시설 검색 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울시 구로구라는 입지적 이점과 함께 주거 지역 내에 위치한 다세대주택입니다. 감정가를 고려할 때, 명도 및 권리 관계를 명확히 해결할 수 있다면 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다. 하지만 임차인과의 협의 및 법적 검토가 반드시 선행되어야 하며, 관련 규제 사항도 신중히 고려해야 할 대상입니다.

1.8. 투자 포인트

* 서울시 구로구라는 지역적 프리미엄.

* 개웅중학교 인근으로 안정적인 주거 환경 조성 가능성.

* 승강기, 피로티 주차장 등 기본적인 편의 시설 확보.

* '임차인의 대항력 포기조건'을 명확히 파악하여 명도 리스크를 최소화할 수 있다면, 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 계획이나 재건축 가능성 등을 염두에 둔 장기적 관점의 투자도 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계