나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9764 [1] 서울특별시 강서구 공항동 675-7 위하우스비 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9764 [1] 서울특별시 강서구 공항동 675-7 위하우스비 제4층 제401호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경9764 | 소재지: 서울특별시 강서구 공항동 675-7 위하우스비 제4층 제401호 | 감정가: 291,000,000원 | 최저가: 232,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9764 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9764 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 675-7 위하우스비 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 291,000,000원

토지면적: 16.46㎡ (약 4.98평)

건물면적: 27.12㎡ (약 8.20평) (전용면적 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 '송정중학교' 북측 인근에 위치한 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물 중 제4층 제401호이며, 2021년 10월 19일에 사용승인되었습니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 도시형생활주택(다세대)으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지 및 경보, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 2필지로 이루어져 있으며, 현재 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측 및 남측으로 포장도로와 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 공항동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 북측 인근에 송정중학교가 있으며, 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 진출입 또한 용이한 편입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자이자 채무자인 이OO과 채권자 주OOOOOOO 간의 채권 관계에 기인합니다. 가장 중요한 특이사항은 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 점입니다. 이는 임차인이 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됨을 의미하므로, 입찰 전 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다. 소유자와 채무자가 동일인인 점은 일반적인 강제경매의 특징입니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 공항동 지역은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼합된 형태를 보입니다. 송정중학교 및 인근 학교, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 대규모 상업 지구와는 다소 거리가 있으나, 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

1.6. 생활정보

단지형 다세대주택 밀집 지역으로, 주거 환경이 비교적 안정적입니다. 인근에 송정중학교가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 김포국제공항이 인접해 있어 항공 관련 종사자나 공항 이용객들에게는 교통의 편리성이 높을 수 있습니다. 다만, 공항 인근 지역의 특성상 소음 발생 가능성은 고려해야 합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 임차인 대항력 포기 조건: 본건 매각의 가장 큰 리스크는 임차인의 대항력 포기 조건입니다. 관련 계약 내용 및 절차를 철저히 확인하고, 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁에 대비해야 합니다.

2. 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역 등 여러 도시관리계획의 제한을 받고 있습니다. 특히 공항 시설법에 따른 수평표면구역 및 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역은 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 도시관리계획 입안 중인 사항도 있어 향후 지역의 변화 가능성을 주시해야 합니다.

3. 소음 공해: 김포국제공항과 인접해 있어 항공기 이착륙으로 인한 소음 피해가 발생할 수 있습니다.

4. 임대관계 미상: 현재 임차인의 현황 및 임대차 관계가 명확하게 파악되지 않은 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울 강서구 공항동에 위치한 신축(2021년 사용승인) 다세대주택으로, 입지적으로는 교통 및 주변 환경이 보통 수준입니다. 감정가는 2억 9,100만원이며, 소형 주택으로서 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합할 수 있습니다. 다만, 임차인의 대항력 포기 조건 매각이라는 매우 중요한 권리관계상의 변수가 존재하며, 공항 인근 지역으로서의 소음 문제 및 각종 개발 제한 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석, 그리고 관련 법규 검토가 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 신축급 주택: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

2. 편리한 교통: 인근 버스정류장 및 도로망을 통해 서울 시내 및 수도권 접근성이 양호합니다.

3. 공항 인접: 김포국제공항과 가까워 관련 종사자나 공항 이용 편의를 중시하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

4. 저평가 가능성: 임차인 관련 리스크와 공항 인근 지역이라는 특수성으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다. (단, 리스크 해소 방안 마련 시)

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계