나이스옥션 법원경매 제주 2024타경3246 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상천리 735 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경3246 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상천리 735 임야 경매

• 사건번호: 2024타경3246
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상천리 735
• 감정가: 537,680,000원
• 최저가: 63,258,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 임야

제주지방법원 경매3계 2024타경3246 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상천리 735 | 감정가: 537,680,000원 | 최저가: 63,258,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 입지 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경3246 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상천리 735

용도(지목): 임야 (현황: 전 및 일부 자연림)

감정가: 537,680,000원

토지면적: 4,136.00㎡ (약 1,251.14평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO / 채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 입지 조건 분석

대상 물건은 서귀포시 안덕면 상천리에 위치하며, "핀크스GC" 북서측 원거리에 자리합니다. 주위는 농경지와 태양광발전부지 등으로 형성된 농촌 및 자연 환경입니다. 인근까지 제반 차량 접근이 가능하며, 북동측 근거리에 산록남로(지방도 1115호)가 소재하여 기본적인 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다. 특히 북서측으로 지적상 도로에 접하고 있어 건축 및 이용 측면에서 중요한 장점을 가지고 있습니다.

2. 권리 및 법규 분석

2.1. 권리분석

본 건은 채권자 농OOOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 가장 핵심적인 주의사항은 '선순위 구분지상권'이 존재한다는 점입니다. 이 구분지상권의 설정 목적과 범위, 인수 여부 등을 면밀히 검토해야 하며, 낙찰자가 이를 인수해야 할 경우 해당 토지의 이용에 중대한 제약이 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다. 또한, 제시외 물건으로 연고미상의 분묘 1기가 소재하고 있어, 이는 낙찰 후 분묘기지권 성립 여부를 확인하고, 필요한 경우 이장 및 철거 비용을 고려해야 할 잠재적 리스크입니다.

2.2. 토지 이용 및 제한 상태

대상 토지는 생산관리지역에 속하며, 제주특별자치도의 특성상 다양한 보전 및 관리 구역으로 중첩 지정되어 있습니다. 구체적으로는 경관보전지구4등급, 생태계보전지구4-2등급, 지하수자원보전4등급, 지하수자원특별관리구역 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 복합적인 규제는 토지의 개발 행위(건축, 형질 변경 등)에 상당한 제약을 가하며, 허가 가능 여부와 개발 규모를 사전에 관할 지자체에 확인하는 것이 필수적입니다. 공부상 지목은 임야이나, 현황은 전(밭) 및 일부 자연림으로 이용 중인 점도 참고해야 합니다.

3. 환경 및 생활 정보 분석

3.1. 상권 및 주위 환경

주위 환경이 농경지, 태양광발전부지 등으로 이루어져 있어, 일반적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 본 물건은 상업적인 목적보다는 제주도의 자연 환경을 배경으로 한 농업, 임업 또는 보전 지역 내에서 가능한 제한적인 용도의 활용을 고려해야 합니다.

3.2. 생활 정보 및 교통 환경

인근에 지방도 1115호(산록남로)가 위치하고 있어 차량을 이용한 이동은 용이하며, 제반 교통 사정은 보통입니다. 그러나 주거 밀집 지역과는 거리가 있어 일상적인 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)을 이용하기 위해서는 차량을 이용해 일정 거리를 이동해야 합니다.

4. 리스크 및 투자 전략

4.1. 잠재적 리스크

1. 선순위 구분지상권: 토지 전체 또는 일부에 대한 사용 수익에 중대한 제한을 가할 수 있는 가장 큰 권리적 리스크입니다. 법률 전문가의 정확한 분석과 현장 조사가 필수입니다.

2. 연고 미상 분묘: 분묘기지권 성립 여부에 따라 토지 이용에 제약을 받거나, 이장 비용 및 절차가 수반될 수 있습니다.

3. 복합적인 토지 이용 제한: 생산관리지역 및 각종 보전지구로 인한 개발 행위 제한으로, 투자 목적에 맞는 개발이 어려울 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

1. 넓은 면적: 4,136.00㎡ (약 1,251평)의 대규모 토지로, 제주도 내에서 희소성이 있습니다.

2. 지적상 도로 접함: 건축 인허가 가능성의 중요한 요건인 지적상 도로에 접하고 있어 맹지가 아닌 점이 큰 장점입니다.

3. 현황 이용: 공부상 임야이나 현황은 전 및 자연림으로 이용되고 있어 농지 활용 측면에서 접근이 용이할 수 있습니다.

4. 장기 보전 가치: 제주도의 보전 가치 높은 지역에 위치하여 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 내 넓은 면적의 토지라는 매력적인 요소를 가지고 있으나, '선순위 구분지상권'이라는 중대한 권리적 리스크와 '복합적인 토지 이용 제한'이라는 개발 리스크를 동시에 안고 있습니다.

따라서 입찰자는

1) 선순위 구분지상권의 내용을 철저히 파악하여 인수 금액 및 토지 이용 제약 범위를 명확히 확인하고,

2) 복잡한 토지 이용 규제(생산관리지역, 각종 보전지구) 하에서 희망하는 개발 행위의 가능성 및 한계를 사전에 관할 관청을 통해 확정해야 합니다.

권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 보수적인 입찰가 산정이 필요한 물건입니다. 농업용도 또는 장기적인 보전/투자 목적에 적합한 투자자에게 유리할 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계