나이스옥션 법원경매 청주 2024타경1296 [1] 충청북도 청주시 상당구 미원면 월용리 574-1 전 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2024타경1296 [1] 충청북도 청주시 상당구 미원면 월용리 574-1 전 경매

물건 대표 이미지

청주지방법원 경매3계 2024타경1296 | 소재지: 충청북도 청주시 상당구 미원면 월용리 574-1 | 감정가: 62,700,000원 | 최저가: 43,890,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2024타경1296 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 미원면 월용리 574-1

용도: 전 (현황: 주택 이행지, 대지)

감정가: 62,700,000 원

토지면적: 660.00㎡ (약 199.7평)

토지 지분율: (자료에 명시되지 않음, 토지 전체 매각으로 추정)

건물면적: 0.00㎡ (단, 제시외 미준공 건물 1개동 소재)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 윤OO

채권자: 장OO

입찰일: (정보 없음, 재매각 이력이 있어 변경될 수 있음)

1.2. 물건 개요

본건은 충청북도 청주시 상당구 미원면 소재 토지입니다. 해당 토지는 공부상 지목이 '전'으로 되어 있으나, 현재는 건물이 소재하고 있는 주택 이행지 또는 사실상 대지로 이용되고 있습니다. 토지의 북서측 원거리에는 미원초등학교 금관분교장이 위치하고 있으나, 해당 분교장은 현재 폐교 및 타 학교로 통폐합되어 더 이상 운영되지 않습니다. 주변은 주로 전답지와 임야가 혼재하며, 소규모 주택가와 공장 등이 섞여 있는 지역입니다. 토지의 남측으로는 세로(가)변의 지적상 도로에 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다. 토지이용계획상으로는 생산관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

1.3. 입지조건

본건은 청주시 상당구 미원면의 농촌 지역에 위치하고 있으며, 북서측에 미원초등학교 금관분교장이 있었던 곳으로부터 원거리에 있습니다. 일반 차량을 통한 접근은 가능하나, 주변에 대중교통 시설은 부족한 편입니다. 남측으로 도로에 접하고 있어 토지로의 차량 진출입은 원활할 것으로 보입니다. 농경지와 임야가 주를 이루는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 채권자 장OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 소유자이자 채무자는 윤OO입니다. 매각 대상은 토지이며, 토지 위에 존재하는 미준공 건물은 매각에서 제외됩니다. 본건에는 농지취득자격증명, 법정지상권, 재매각 등 특별한 사항이 존재합니다. 특히, 토지 위에 소재한 미준공 건물을 위한 법정지상권의 성립 여부가 불분명하여, 향후 토지 이용에 제약을 줄 가능성이 있습니다. 2025년 12월 3일자 매각 기일에는 제시외 건물 등으로 인해 제한받는 최저매각가격이 적용되었습니다.

1.5. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주로 농업 활동이 이루어지는 농촌 지역으로, 광범위한 전답지와 임야가 분포하고 있습니다. 주변에 소규모 주택가와 공장이 혼재되어 있어 기본적인 생활 기반은 일부 갖추고 있으나, 일반적인 상업지구 또는 활성화된 상권과는 거리가 있습니다. 기본적인 편의시설 및 상업시설 이용을 위해서는 미원면 소재지까지 이동해야 할 것으로 예상됩니다. 주변에 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 생활정보

인근 교육 시설로는 과거 미원초등학교 금관분교장이 있었으나, 현재는 폐교되어 운영되지 않습니다. 본건의 주변은 농촌 생활 환경을 중심으로 형성되어 있으며, 소규모 주택들이 산재해 있습니다. 기본적인 생활 편의를 위해서는 차량을 이용하여 미원면 소재지의 편의시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 발급 필수 및 절차 복잡성: 본건 토지의 지목은 '전'이나, 농지로서의 기능을 상실한 상태입니다. 따라서 입찰자는 반드시 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 또한, 해당 증명원 발급을 위해서는 매각 제외된 미준공 건물 철거 등을 포함하는 '원상복구계획서'를 제출하고, 관계 관청의 실현 가능성 판단을 거쳐야 하므로 발급이 까다로울 수 있습니다.

2. 법정지상권 성립 불확실성: 토지 위에 소재한 미준공 건물로 인해 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유권 행사 및 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

3. 재매각 및 가격 조정: 재매각 이력이 있으며, 제시외 건물 등으로 인해 최저매각가격이 조정된 것은 물건의 가치나 매력도가 일부 제한적일 수 있음을 시사합니다.

4. 농지 전용 및 건축물 미준공 상태: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 주택 이행지/대지로, 농지 전용 후 건축물 착공했으나 미준공 상태로 농지 기능을 상실한 점은 향후 토지 활용 계획 수립 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

5. 토지이용계획 제한: 생산관리지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 토지 이용에 있어 일부 제한이 따릅니다.

1.8. 종합 의견

본 경매 물건은 청주시 상당구 미원면의 전(현황 대지) 토지로, 재매각 이력이 있고 제시외 미준공 건물이 존재하며 법정지상권 성립 여부가 불분명한 복합적인 권리 및 현황상의 문제점을 안고 있습니다. 특히, 농지취득자격증명 발급을 위한 절차가 복잡하고 그 실현 가능성에 대한 판단이 필요하다는 점은 본건 취득 시 가장 큰 고려사항이 될 것입니다. 제시외 건물로 인해 최저매각가격이 조정되었으나, 이러한 제반 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 저가 매수 기회: 법정지상권, 농지취득자격증명 발급 등 잠재적 리스크로 인해 시장에서 선호도가 낮아진 경우, 시세 대비 저렴하게 토지를 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

2. 명확한 토지 활용 계획 수립 필요: 만약 농지취득자격증명 발급 요건을 충족시키고, 제시외 건물을 철거하거나 법정지상권 문제를 해결할 수 있는 명확한 계획을 수립할 수 있다면, 향후 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

3. 실거주 또는 장기 투자 고려: 농촌 지역에서의 실거주를 목적으로 하거나, 장기적인 관점에서 토지 정리를 통해 가치를 회복시킬 수 있다고 판단될 경우 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

법원 정보

청주지방법원 경매3계