나이스옥션 법원경매 안산 2024타경61526 [2] 경기도 시흥시 대야동 OOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우 · 평가일 2024.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호1,2)는 경기도 시흥시 성곡동 소재 "소래초등학교" 북측 인근에 위치하며 인근에는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 등이 소재하여 제반 여건은 보통임.

교통상황

기호1,2)는 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단은 보통임.

건물의 구조

기호1) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층건으로서
외벽 : 시멘몰탈위 페인트 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임.
창호 ; 삿시창호 등임.

기호2) 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층건으로서
외벽 : 본타일 마감 등
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일붙임.
창호 : 삿시 창호 등임.

이용상태

기호1) 다세대주택(방2, 거실, 주방,욕실, 발코니 등)

기호2) 다세대주택(방3, 주방 및 거실, 욕실, 현관 등)

설비내역

기호1,2)에 위생 및 급.배수설비, 도시까스에 의한 개별난방설비 등을 갗추었음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1,2)는 인근지와 등고 평탄한 부정형의 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

기호1,2)는 북서측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합) , 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호2) 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합)
도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1,2)는 이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2024타경61526 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 개요

소재지: 경기도 시흥시 대야동 486 5층 502호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 (사용승인일 2003.05.16)

전유부분 면적: 39.56㎡ (약 11.97평)

건축물 표제부상 총 면적: 805.56㎡ (대지권 면적 281㎡)

건물 내 기타 용도: 근린생활시설 및 다세대 주택

1.3. 면적 정보

토지 면적: 15.38㎡ (약 4.65평)

토지 지분: 15.38㎡ (약 4.65평)

건물 면적: 39.56㎡ (약 11.97평)

건물 지분: 39.56㎡ (약 11.97평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: 112,000,000원 (약 9,356,725원/평)

총 채무액 (등기부채권 총액): 237,084,173원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 대야동에 위치하며, 북측 인근에 소래초등학교가 소재합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 생활 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 05월 16일 접수된 (주)태룡건설의 가압류(209,537,988원)입니다.

이후 접수된 신한카드(주) 가압류, 신용보증기금 가압류, (주)태룡건설 강제경매, 국민건강보험공단 압류 등은 모두 말소 예정 또는 말소된 권리입니다.

따라서 본 경매 절차가 완료되면 등기부상 모든 부담은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

이해관계인 부재로 임대차 관계 및 보증금 등 임차인 현황은 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

*주의: 임대차 관계가 확인되지 않으므로, 실제 점유 관계 및 명도 가능성을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 제1종일반주거지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 지역 주민을 위한 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 소래초등학교와 인접하여 학생 및 학부모 유동인구의 영향도 일부 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

* 소래초등학교: 북측 인근 위치 (도보 통학 가능 거리)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 모든 권리는 말소 기준 권리에 의해 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 시 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

건축 연도가 2003년으로 비교적 신축에 속하지만, 20년 이상 경과한 건물로 내부 설비 노후화 가능성을 염두에 두어야 합니다. 주변 환경에 대한 추가적인 현장 조사가 필요하며, 국토이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 대야동 소재 5층 다세대주택으로, 소래초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며 일반적인 생활 편의시설 이용도 편리한 지역에 소재합니다. 2003년에 건축되어 건물 상태는 비교적 양호할 것으로 예상되며, 등기부상 권리 관계가 경매로 인해 모두 소멸될 것으로 보여 권리상 안전성은 높다고 판단됩니다. 다만, 임대차 관계가 명확하지 않은 점은 명도 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 학군 (소래초등학교 인접)

* 발코니를 포함한 실사용 면적 대비 합리적인 감정가 (비교 매물 대비)

* 권리 관계 명확 (모든 권리 소멸 예상)

* 근린생활시설 및 다세대 주택 복합 용도로 잠재적 가치 상승 가능성

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료 및 본건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 전용면적(39.56㎡)과 인근 시세를 감안한 시장 가치는 약 100,000,000원에서 115,000,000원 수준으로 판단됩니다.

감정가 112,000,000원을 기준으로, 권리 분석상 안전성과 입지 조건을 고려하여 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준인 약 100,000,000원에서 112,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

다만, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 주변 시세에 대한 추가적인 면밀한 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.